房地产市场货币政策效应分析

朱鹏格

货币政策实施的过程中由于各个地区经济发展状况的不同会产生不同的政策效果，货币政策对不同地区的房地产市场造成的影响必然会有不同，医此在分析货币政策砖于房地产市场的效应时应该考虑到货币政策纳区域效应。本文对货币政策在房地产市场上的效应沟相关资料进行分析，以河北省石家庄市的房地产市场为分析对象，选取一系列数据，然后运用Eviews软件建立VAR模型，研究货币政策的货币渠道和信贷渠道对房地产市场的传导效应，包括货币供应量和利率量对房地产价格的影响作惩。

房地产市场 货币政策 VAR模型

住房体制改革以来，随着我国经济的不断发展，我国的房地产市场也相应得到了长足的发展，在促进了经济持续增长的同时也提高了就业率。然而，近几年来，房地产市场作为投资的附属市场，价格过高，导致房地产市场存在一定的泡沫，同时也致使居民生活负担加重。在伴随着房地产市场价格持续走高的同时，我国实行的是长期的宽松货币政策（广义货币供应量（M2）持续快速的增长以及一直以来相对较低的利率水平等），因此由于实施宽松货币政策而导致货币超发可能是引起房价持续上涨的重要原因。本文通过探讨货币政策在石家庄房地产市场调控中所起到的作用，分析货币政策效应对石家庄房地产市场的影响，进而能够为政府维护石家庄房地产市场的稳定，促进经济持续稳健发展提供合理的建议。

货币政策传导机制对房价影响的分析

一般来讲货币政策传导机制主要包含两个方面，—个是货币渠道传导机制，—个是信贷渠道传导机制。央银行实施货币政策对名义货币供应量和名义利率进行调控，属于货币渠道的调控。信贷传导机制包括金融机构贷款渠道和资产负债传导渠道。本文则主要是通过以货币渠道为代表的货币政策，探讨货币政策传导机制对房价的影响；通过以货币供应量为代表的数量工具和以利率为代表的价格工具作为货币渠道的传导对石家庄的房地产市场加以分析。

（1）货币渠道对石家庄房地产市场影响的模型分析

1.模型原理及指标选取

由于使用时无需完整的经济假设同时也不必判别变量的内生性和外生性，所以采用VAR模型进行实证分析。VAR模型通过运用内生变量当前期以及滞后期进行线性回归以研究变动关联陛，其基本形式为：Yt PO+PI Yt-1+P2Yt-2+-…+PPYt-p。Yt-p、Yt分别为滞后期和当前值（其中P值表示的是滯后阶数）。本文所指的石家庄房地产市场仅包括新华区，桥西区，桥东区，长安区，裕华区，井陉矿区，藁城区，鹿泉区和栾城区房地产市场。本文对房地产市场的界定为住宅市场，选取2011年至2016年石家庄住宅市场商品房销售价格的季度均值作为房地产价格的指标。本文选取与房价相对应的季度的广义货币供应量（M2）作为货币政策数量工具指标。同时选取相应季度的shiber的一年期拆借利率（i）作为货币渠道的利率指标。由于选取的这些数据为当年的实际值，并未剔除物价因素或者通货膨胀的影响，需要对原始数据做平减化处理，本文选取的平减指数为与指标数据相对应的居民消费价格指数。为了消除原始数据异方差的影响，减少数据的波动性，需要对数据房价（ hp）货币供应量（ m2）和利率（i）进行对数化处理。

2.模型实证分析

第一，指标平稳性检验

采用VAR模型对时间序列进行分析时，必须保证序列的平稳性，否则会导致伪回归问题出现，本文采用ADF检测法判断指标的平稳性。

表1-1显示，Inhp、Inm2、Ini三个序列的ADF统计值的概率P值都大于0.05，因此三个序列都为序列非平稳。对这三个序列进行一阶差分，差分之后，三个序列的ADF统计值的概率P值都小于0.05，因此三个序列都是一阶单整序列，所以可以对它们建立VAR模型。

第二，协整检验

分在多个变量协整关系的分析中，经常采用Johansen协整检验方法。这种方法既可以检验这几个非平稳变量的线性组合是否是平稳序列，同时也可以表明这些变量之间是否存在长期均衡关系。

通过Johansen协整检验之后显示在0.05的显著水平下石家庄房价、货币供应量、利率之间不存在协整关系和至多存在一个协整关系的概率都小于0.05，而至多存在两个协整关系的概率0.2279，因此石家庄房价、货币供应量、利率之间存在着两个协整关系。同时显示对数似然值最大的协整关系式，石家庄房价、货币供应量、利率之间的协整方程可以写为：Inhp=-0.1590071ni+0.1804231nm2.利率每上升1%，房价就会下降15.9%；货币供应量每上升1%，房价就会上升18.04%。

第三，格兰杰因果检验

进行格兰杰因果关系检验，可以判断A变量和B变量的之间的格兰杰因果关系，进而分析这两个变量相互影响的方向。

根据以上表1-2检验结果数据，在0.05的显著水平和滞后期为2的情况下，拒绝利率不是房价的格兰杰原因的原假设，而接受房价不是利率的格兰杰原因的原假设，因此可以认为是利率的变动能够造成房价的变动，房价并不能对利率产生影响两者之间存在单向的因果关系。

（2）货币渠道对石家庄房地产影响综合分析

在对这些数据建立VAR模型进行验证之后，可以发现石家庄的房价与广义的货币供应量（ M2）和贷款利率之间存在着某种因果关系。货币供应量的增加，会导致经济社会中流通的货币增加，而这些货币存在于经济体系中必然会造成资产价格的上涨；反之，货币供应量的减少则会造成资产价格的下跌，这反映在石家庄的房地产市场上就表现为石家庄的房价随着货币供应量的增加而提升。利率的上升意味着资金成本的上升，这会引起社会体系中用于流通的货币量下降，而造成房价的下降。协整方程式：Inhp=-0.1590071ni+0.1804231nm2，则表明了就长期而言货币供应量对石家庄房价的影响要比利率的石家庄房价的影响更为显著。

对于石家庄房地产市场调控货币政策方面建议

过本文的分析可以发现，通过货币政策能够对石家庄的房地产市场形成一定程度的影响，但是因为采取统一的货币政策对房地产市场实施调控具有非对称性，并不能达到对石家庄房地产实施有效调控的效果。根据本文上述分析，对石家庄房地产市场的调控提出以下政策建议：

（1）在货币政策实施的过程中要更加的灵活。统一的货币政策是根据全国的经济发展水平总体经济发展水平，金融发展程度而制定的。所以为了达到预期的调控效果，应根据石家庄自身的经济发展水平，金融完善程度以及房地产市场的发展水平，具体分析。

（2）为了对石家庄的房地产进行有效调控，在运用货币政策时要注意多种政策的相互搭配，但是也要在各种政策侧重点。通过上文的分析结果可以看到，石家庄的房价对利率的变化比较敏感，且在短期内反应较为强烈，而货币供给量和金融机构的贷款的对石家庄房地产市场调控主要反应在长期。因此政府对石家庄房地产市场的调控要在由中央银行制定实施货币调控政策的合理空间内，灵活运用利率工具和适度控制银行等金融机构的信贷规模。

（3）在对房地产市场进行调控时，要注意提高各个部门和研究机构的参与度，定货币政策时应该本着进一步提高经济开放度和金融市场发展水平，构建全方位的金融支持体系，为石家庄的房地产市场健康发展创造有利条件。

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