营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策初探

符策杭

近年来，营改增政策在全国推行的范围不断扩大，房地产企业实践营改增政策的过程中，税收以及税收筹划策略明显改变，为了取得良好的改革效果，大大降低企业税负压力，提高税收筹划政策利用率，务必在正确认识营改增政策的基础上，制定合理的税收筹划对策。本文首先进行理论介绍，然后分析营改增影响房地产企业税收的表现，最后重点探究房地产企业营改增背景下税收筹收对策。

营改增 房地产企业

税收影响 税收筹划对策

前言

我国房地产企业近年来发展规模不断扩大，这类企业为社会经济发展做出了重要贡献，为了确保房地产企业实践营改增政策中取得良好成绩，扩大企业经济利润空间，务必结合房地产企业实际制定合理的税收筹划对策，这对房地产企业税负压力减轻有促进作用。由此可见，本文探究该论题是极为必要的，论题分析的现实意义十分显著，具体探究如下。

理论介绍

（1）营改增

所谓营改增，顾名思义即营业税缴纳项目改为增值税缴纳项目，营改增政策属于社会发展的产物，它在企业税负压力降低、社会良眭发展等方面起到了推动作用。营改增政策于2011年以试点的方式实践，2013年该政策在全国范围内推行，2016年房地产企业被纳入营改增试点。营改增政策的推行，意味着我国财税体制改革不断深化，增值税制度趋近规范化。

（2）税收筹划

所谓税收筹划，指的是参照相关法律法规，为保护纳税人合法权益、降低纳税风险制定的纳税计划及策略。我国房地产企业在社会经济发展、国际市场拓展等方面做出了重要贡献，合理的税收筹划方案对房地产企业自身持续发展、国家综合国力提升有重要意义。税收筹划目标集中体现在：减轻税负压力、降低纳税风险、提高资金利用率、保障企业经济效益、维护企业合法权益等方面。税收筹划方法主要有征税范围筹划法、税率筹划法、基税筹划法、征收管理筹划法等。

营改增影响房地产企业税收的表现

近年来，我国社会主义市场经济形势发生了较大变化，同时，房地产企业正处于改革的关键阶段，营改增政策在房地产企业推行的过程中，对企业财务管理、发展目标、经济利润等方面产生了较大影响。下文主要针对房地产企业税收影响具体分析，分析角度分别为税负、开发成本。

（1）影响税负

我国经济发展速度不断加快，经济持续发展的过程中，我国政府制定了合理的经济管理体制，以便为经济发展起到引导作用。营改增政策作为经济管理体制的一种，它实践于房地产企业，营改增政策实行前后，房地产企业营业税税率、增值税税率为百分之五和百分之十一，通过實例列举的方式分析营改增政策实行前后，房地产企业税负变化情况，例如，M公司销售收入为900万，相关成本400万，进项统一按照百分之十七计算，增值税销项税率按照百分之十一计算，其他因素暂不考虑，则营改增政策实行之前，房地产企业应缴纳税费为900×5%=45；营改增政策实行之后，房地产企业应缴纳税费为900÷（1+11%）×11%-400÷（1+17%）=36.营改增政策实行于房地产企业能够减少纳税主体的税负压力，这仅对于小规模房地产企业来讲，如果房地产企业规模较大，营改增政策降低税负压力的积极作用的发挥应满足当进项可扣金额大于营业收入相对较大的比例这一条件。

（2）影响开发成本

房地产开发企业开发成本决定经济利润，营改增政策实施对该企业开发成本有一定影响。房地产企业采购材料的过程中合作于小规模商户，然而小规模商户不能出具增值税发票，进而增值税发票抵扣成为空谈，这意味房地产企业开发成本会大大增加。相反，房地产企业合作于大规模商户，则增值税扣除毫无疑问，进而房地产企业开发成本会相应降低，最终能够减轻税负压力。房地产企业营改增背景下税收筹划

对策

（1）增设税务部门

首先，集团要增加税务部门，彰显税收规划兼顾性。营改增税制变革具体涵盖企业销售掌控、成本监管、整体部署以及招标采购等诸多方面，要从上之下从集团到公司均要匹配得当，财务监管中心变成财税监管中心，添置税务部且安排集团税务总监。而采购部门则要把一些供货商信息上报税务部门予以准确进项税的审核对比。企业成本监管、相关票据监管要归属税务部负责。综合税务监管规范制定看合理的绩效管理制度，强化成本预算、施工管理等事前税收规划与设计作业，最大化节税。

其次，为所有项目公司分配专门的税务人员。安排单独人员符合捋顺项目承接监管、成本监管、结算监管等涉税关键点，全面加强税务监管，从而确保在营改增的环境中保证公司所有作业正常进行。

（2）加强员工培训

1.针对领导层。企业上层要意识到营改增改革为公司带来的不仅仅是压力更是一种契机，外表看起来是减税与抵扣，实际则是进一步深入发展。营改增红利和一般的减免税额有所不同，其是在公司不断提高监管能力，流程实施标准化，转变运营形式中慢慢突出。相关企业要遵循市场价值规律，在公正的市场氛围中展开精细化监管，促进企业健康发展。

2.针对中层。要创建合理的内控规范，把增值税监管和业务工作融合起来，依据增值税特征与抵扣链条实质，组织部门作业。把进项税金抵扣的思想渗透到监管层的决定参照中，变成各个监管部门平常作业的核心流程。

3.针对基层。这里主要是指采购工作人员和财务工作人员，要组织相关培训与再教育工作，让其掌握增值税相关知识要点，明确具体计税流程、纳税义务出现时间、地点以及相关原理等等，掌握各个流程的发票监管要求，提高业务处置水平。营改增以后的财务规划、计算、发票监管等方面依然具备大量不可靠性因素，相关公司必须要及时获取最新政策形势和执行条款，明确变革试点有关政策，加强企业涉税工作监管。

（3）渗透税收筹划

首先，要优选供货商，可否及时获得充足的可抵扣增值税发票进而展开合理的进项抵扣是相关企业现阶段急需解决的首要问题。这便需要公司在监管中尤其是采购流程加大内控力度。另外，还要强化工程决算的监管，实时和施工单位展开此方面工作，确保所有账目有科学的初始凭证，全面杜绝缺少发票完成抵扣，杜绝相应风险。

其次，通过筹划税收推动公司进步。营改增为企业带来的影响看其表面是减税、抵扣，实际则是进步和规范。营改增变革所显露的降税红利，绝非以往所说的径直免除税收，而是经过流转税收水中的顶替还有课税体制的变化等各种变革措施来渐渐完成的。这便需要相关公司全面把控增值税抵扣政策，综合本身运营特征编制出满足监管需要的战术对策。

（4）优化流程体系

公司要针对业务环节展开全方位规范，鉴别出增值税隐藏风险和关键风险掌控点，在上缴增值税的状况下，企业所有信息体系、税务监管、发票监管、业务形式的调节规划，可通过风险掌控部组织，联合财务、营销、采购等部门一同开展。企业要用增值税监管的视角，划分各种种类业务，有效优化监管环节。

1.编制规范。针对已有的各个监管规范、规程展开整理优化，主要有成本监管、预算监管规范、投资监管规范、营销管理方法等，创建集团增值税管理系统与会计审算方法，编制满足增值税监管要求的公司财务、财务内控规范，合理安排增值税业务的会计审算环节，创建资本、协议、发票一体化的健全的内控机制。全面推动营销部门、采购部门、企划部门工作正常进行。

2.编制合同。对于营改增的转变，编制合同监管规范。划分各个供货商里的普通与小规模纳税人，创建进入、评判与筛选体制，展开分类监管。针对各种种类的采购协议，明确各种采购目标结合公司效益予以考量。针对协议中的价格、发票时间、税额等条例而言，在不违法的基础上，制定有关条例维护企业权益。结论：综上所述，营改增政策推行符合当前社会主义市场经济发展需要，同时，为房地产企业持续发展带来了良好机遇，营改增政策实行于房地产企业，对该企业税负、开发成本有一定影响。为了最大限度的发挥营改增政策的积极作用，房地产企业应结合自身实际情况制定税收筹划对策，这对财务税制体系完善、房地产企业持续发展有促进作用。

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[3]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）：60-61.