中国长租公寓未来格局猜想

摘要：在房住不炒、租购并举的楼市定调下，长租公寓经过近几年的孕育终于破茧成蝶脱颖而出，成为政府力推、企业扎堆、资本追捧的“香饽饽”，甚至连银行等金融大鳄和BAT互联网大佬們都不能淡定了，纷纷举手参与。这个市场究竟有多大，让各方垂涎？房企作为重资产模式的老司机，能否玩转靠运营说话的长租公寓呢？

关键词：长租公寓；万亿级；格局

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）03-0024-26 收稿日期：2017-12-12

1长租公寓将成为万亿租赁市场的增长极

与发达国家相比，国内巨大的租赁市场目前还是蓝海，并不掌握在机构手中。

例如，美国机构渗透率超过30%，是在美国各州租赁环境差别大、以民间租赁为主导、政府仅对低收入阶层提供租金补贴的市场背景下，而以政府主导、民间投资为辅、鼓励机构托管的日本租赁市场中，目前租赁机构渗透率已超过80%。

与美国、日本相比，我国的租赁市场未来将在住房租赁逐步立法、鼓励和保障机构化、规模化发展的进程中达到一个较高的机构渗透率，将至少在50%以上。

随着中国租赁市场规模的持续增长以及机构渗透率的不断扩大，意味着长租公寓市场的前景可以预期。

在成熟的租赁市场，一般认为租赁模式的盈利能力从大至小依次为：持有型集中式公寓>运营型集中式公寓>分散式公寓。

集中式长租公寓成为租赁市场最具活力的细分市场，也是资本十分青睐的投资领域。

特别在公寓品质化需求升级，有效供给不足，移动互联、大数据等新技术推动的影响下，长租公寓的发展速度将更加迅速。

2 租赁机构远期将呈现三足鼎立格局

随着国内公寓市场不断走向成熟，公寓租赁机构也将走向分化和整合，房企、专业公寓运营商和REITs将成为长租公寓行业的三大主体。

目前，中国版REITs的呼声越来越强烈，相关的金融创新不断涌现，长租公寓领域的类REITs发行实现破冰。

2017年10月，新派公寓和保利地产两单长租公寓类REITs相继获批发行。待REITs真正落地后，将迅速成为长租公寓行业的第三股重要力量。

现有公寓市场的玩家中，房企将持续发力，不断扩大运营规模抢占市场份额；专业公寓运营商、房地产服务商和酒店集团将以专业公寓运营商的身份继续经营，而部分基金公司、房企将转型REITs，共同分享租赁红利。

3 房企将成为持有型长租公寓机构的主力军

房企在资产端具有天然优势，无论是获取优质自持租赁房源还是收购优质资产的通道都更为畅通，因此，房企在运营型、持有型租赁机构中都将成为市场主力。

特别是房企具有更强的重资产属性和资产增值能力，将成为持有型租赁机构的主导力量。

就当前而言，房企已经驶入租赁市场发展的快车道。

一方面，不少房企已储备较多的已建成物业资源可作为租赁房源。房企已在历史开发中储备不少自持物业，其中已开发的商业和操盘的旧城改造等项目在条件合适时均可转换为租赁房源；另一方面，房企在各城市新增自持供地上也是主力军。

一二线城市未来租赁住房供应量较大，根据目前已经披露的住宅用地供应规划，北京、上海、广州将在5年内新增租赁住房50、70、15万套，分别占到新增住宅供应总量的33%、41%、20%。

而截至2017年9月初，北京、广州等城市累计供应的70余宗、未来将产生超360万平方米租赁住房的自持地块，主要为万科、龙湖、保利、首开等大型房企及国有房企竞得（见图1）。

参照美国公寓持有型、运营型机构中的房企地位来看，国内房企在充分发挥自身资产端优势、提升自身运营能力的基础上，未来必然能在长租公寓市场名列前茅。

随着当前租赁市场政策环境加速孵化，房企纷纷在红利收割期来临之前提前布局，按照万科泊寓的规划，2017年将达15万间，将达到目前美国公寓运营TOP50的门槛值，2018年将达45万间，相当于目前美国公寓运营TOP3的水平。

4 房企长租公寓运营将朝着综合化和专业化发展

在房企之中也会发生内部分化。大型房企长租公寓将朝着多业务协同的综合化方向发展，中小型房企将走专业化发展之路（见图2）。

大型房企地产开发、商业运营、物业服务等主营业务已经具备规模效应，长租公寓业务的推进将与主营业务发挥协同效应，规模上量后还有可能叠加多种增值服务，综合化发展将充分发挥大型房企的规模优势。

中小型房企在房地产开发集中度不断提升的行业背景下，转型才能焕发新生机，在租赁政策红利下，长租公寓不失为一种好的选择。中小型房企开展长租公寓，可专注于某个细分领域或某个区域做强做深，也能获得成功。