破解结构失衡促进房地产经济健康发展

陈晟

摘要：笔者对未来房地产经济健康发展提出了三点政策思路：一是提高房地产业供给体系质量，围绕提高房地产业供给体系质量深化供给侧结构性改革，化解房地产业供需结构失衡；二是形成房地产建设业和服务业良性互动、融合共生的关系，化解产业结构失衡；三是在“虛实分离”的常态中坚持“实体经济决定论”，从体制机制上化解“虚实结构失衡”，将风险防范的工作重点从关注金融领域风险转向关注长期系统性经济风险。

关键词：结构失衡；产业供给；虚实分离

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）03-0029-31 收稿日期：2018-02-24

1创造性的提出可从三个层面对房地产经济进行分类

对房地产经济三个层面的分类，不仅反映出对房地产经济从狭义到广义，由核心、主体到全体的递进的基本内涵，而且这直接对应的房地产符合统计年鉴的产业分类目录，容易进行实证研究。

有关房地产经济与虚拟经济的关系一直是学术界关注的主题，而近年来中国经济存在的“脱实向虚”问题又是政府努力解决的重大经济结构问题。然而，有关什么是房地产经济以及房地产经济包括的范围，无论是在理论层面，还是在政策层面，并没有形成共识。

笔者将房地产经济分为三个层次，第一个层次房地产经济，也就是房地产生产建设空间载体，包括住宅设施、农业基础建设、物流配套建设、商业配套设施和除房地产业以外其它城市空间建设配套，可以用P0表示，这是房地产经济最核心的部分，可以理解为最狭义的房地产经济；第二个层次房地产经济包括P0、房地产销售、规划设计产业、咨询研究、数据资产、物业管理、建材家电，可以用P1表示，这是房地产经济的主体部分，是一般意义或者传统意义的房地产经济；第三个层次的房地产经济包括P1、房地产金融业，房地产信托、房地产土地经济、房地产抵押、房地产开发消费土地贷、房地产存量资产证券化、房地产股票、房地产资管计划以及围绕房地产业的其他所有金融服务业，可以用P2表示，这是房地产经济的整体，也是最广义的房地产经济。P2和其他金融业、工业就构成了整体国民经济，也就是包括实体经济与虚拟经济的整个国民经济。

对房地产经济三个层面的分类，不仅反映出对房地产经济从狭义到广义，由核心、主体到全体的递进的基本内涵，更为有意义的是，对应P0、P1和P2三个层面的房地产经济结构，能够引出房地产业内部产业关系、房地产业与房地产服务业关系、房地产经济与房地产虚拟经济关系这三个重要的经济结构问题。对于新时代下，这三对关系正是我国建设现代化经济体系、优化经济结构亟待正确处理的。因此，这个新分类框架的提出，具有重要的理论和实践指导意义。

经过改革开放以后，工业化进程加快，进入21世纪初，中国就已经从一个农业经济大国转变为工业经济大国。十八大以来，中国已经积累了庞大的工农业生产能力和巨大的物质财富，房地产经济取得了巨大成就，已经发展成为一个世界性的房地产经济大国，资产价值224万亿元，超过美国的213万亿元。

第一，从P0层面看，中国已经发展成为房地产经济世界第一大国，十八大以后积极实施解决不平衡不充分的新目标战略，努力推进房地产经济转型升级、实现从大向强的转变。

第二，从P1层面看，中国房地产经济取得长足发展。随着新型工业化、农业现代化、新型城镇化进程稳步推进，房地产结构加快向中高端迈进，新业态发展呈现新格局，居住功能基础性地位进一步巩固，住的基础作用和基本生活服务功能保障能力显著提高。

第三，从P2层面看，服务业的快速增长构成了房地产经济发展的重要部分，传统服务业与互联网融合加速，现代房地产服务业蓬勃发展，新业态不断涌现，创新能力和产品附加值、产品研发实力大幅提升。

2 房地产经济结构失衡问题亟待解决

当前中国房地产经济深层次结构问题在P0上表现为生产区域、产品供需结构性失衡，在P1上表现为公共服务业和房地产建设发展的失衡，在P2上表现为房地产基本居住功能和房地产资产财富虚拟经济的结构失衡。

在充分认识到中国已经成为世界性房地产大国、十八大以来又取得快速新发展，房产总值以224万亿超过美国213万亿的成就的同时，还必须客观分析当前中国房地产经济发展面临的问题。伴随着中国的快速工业化进程，城镇化加速过程，中国房地产经济规模迅速扩张，但也积累了一系列深层次结构性矛盾，房地产经济增长质量有待提升。基于上述房地产经济三层次分类框架，当前中国房地产经济深层次结构问题在P0上表现为房产区域产品供需结构性失衡，在P1上表现为公共服务业和房地产建设发展的失衡，在P2上表现为房地产基本居住功能和财富资产虚拟经济的结构失衡。

中国房地产业大而不强的问题，是当前P0层次实体经济发展面临的突出问题，也是P0供给结构的突出矛盾，主要体现为中低端和无效供给过剩、高端和有效供给不足的结构性失衡。具体可以从P0的产业结构、产业组织结构和产品结构三个方面分析。从P0的产业结构看，房地产产业结构高级化程度不够，均适性绿色性产品不足；从P0的产业组织结构看，房地产业产业组织合理化程度有待提升，存在相当数量的“僵尸企业”和小项目公司，优质著名企业集中度不够，尤其是世界一流全流程权产业房地产企业还很少；从P0的产品结构看，产品档次偏低，标准水平和可靠性不高，高品质、个性化、高复杂性、高附加值的产品的供给能力不足，高端品牌培育不够。

房地产生产和房地产服务业的关系是产业结构的关键问题，一直也是产业经济学研究的焦点。改革开放以来，在国内生产总值中，第一产业占比从1978年的27.7%下降到2016年的8.6%，第二产业从1978年的47.7%下降到2016年的39.8%，而第三产业则从1978年的24.6%上升到2016年的51.6%。同样的，房地产服务业占比迅速提升，表明了中国房地产产业结构迅速“转型”，但整体经济效率未得到有效提升、产业结构未能够实现有效“升级”。也就是说，在P1层次房地产经济结构表明，中国面临着因服务业比例过快上升和房地产基本生产功能比例过快下降而产生的结构“转型”和未“升级”的结构性失衡。

房地产经济与金融产业之间的结构失衡，虚拟经济增长过快，而房地产基本功能发展相对缓慢。一方面，房地产生产在国民经济中的占比日益降低，其中传统意义上的房地产经济P1下降最快；另一方面，房地产金融在整体房地产经济中的占比迅速提升，“脱实向虚”或者“实虚失衡”能够机制化的关键，在于房地产生产经济回报率不断下降趋势9%-10%和虚拟经济依靠房地产资产价格泡沫收益不断上升的极大反差。实际上，与“实虚失衡”关键机制相关的一系列体制机制和环境因素，包括房地产生产环节税收负担、复杂的社会交易成本、金融监管机制和资本市场机制不完善等等，都在主观和客观上强化了房地产投资虚拟和房地产生产建设回报存在极大反差这个“实虚失衡”的关键机制。