我国房地产公司走向国际的利弊分析

陈淑芳

摘 要：近年来，我国房地产企业开始顺应经济发展的潮流，逐步走向国际全球化，这离不开我国快速发展的雄厚的经济实力。随着海外地产投资机会增加，中国房地产业在走向国际化的步伐在不断加快。公司在走向国际的过程中，既发挥了其产品服务优势，促进了企业的经济发展，有效提高了企业的管理能力，拓展了其发展进步的空间。但是，海外地产投资也会给企业的安全稳步发展造成一定威胁，如国际规则或融资等方面问题，都会对企业造成一定风险。

关键词：房地产公司；国际；利弊

近年来，基于市场获取、资金获取、经验学习和国内市场风险规避等原因，整个中国房地产行业的全球化步伐在不断加快，越来越多的中国房地产企业开始参与到国际市场的竞争中。本文就房地产公司走向国际的利弊关系进行辩证讨论，希望企业在走向国际化时可以趋利避害，不断提高自身竞争力，尽量避免海外投资所带来的风险。

1 我国房地产公司国际化的好处

1.1 企业国际化利于开拓新的发展空间

房地产企业在国内已发展的相当成熟和完善，但是在国际开发方面从理念到做法都不是特别清楚。实际上目前海外市场空间很大。因为现在发达国家的经济正从底部往上提升，而中国经济从十几年的高增长后正在往下平稳增长。同样的房地产市场价格我们是在从高位走往低位，如房价正在国家的调控下逐步趋于稳定甚至下降的趋势，而全球的资源价格在低位正逐步在往上，因房价的不断上涨可能使得到意料之外的收获盈利。由此我们可推断从资源价格到市场产品的价格，再到市场空间的各方面都有很大的发展空间。面对巨大的海外市场，在企业刚开始走出去时竞争能力和品牌效应可能不够，但在度过了开始的创业初期，打开了市场度过了最初的低迷时期，发展到一定的规模，就有了全球竞争的能力。再这个信息化的高速发展的地球村，企业竞争的最终结果就是全球竞争，而全球竞争则是所有大企业的必经之路、必由之路。因此，发展到一定规模的、有竞争能力的企业就应该走出去，在全球去进行竞争，只有这样才有可能真正成为可持续的跨国公司。

1.2 可有效提高企业全球影响力和配置资源的能力

国际化的企业在全球的影响很大，一些发展较好的企业在海外的经营状况将会在全球一流媒体上有相关报道，例如华尔街日报、纽约时报、英国泰晤士报、澳大利亚BBC、新加坡等等一些发达国家的主流媒体，都会对公司具体的发展状况进行报道。这对企业全球影响力的提升有很大的帮助，并为企业在全球配置资源创造了极大的条件，亦可以加强与海外国家当地政府之间的合作。因为海外的一些国家亦期盼和跨国经营的大企业进行对接合作。因此企业在全球化经营以后，不仅能增强全球化的品牌，亦能增强全球化获取资源和融资的能力，对打开国外市场、熟悉了解当地风土文化以促进自身经济发展有很大帮助。同时，企业在海外的资本市场获取资金的成本一般都是非常低的。全球市场很强的配置资源能力，对资金或是其他一些资源的获取十分有利，非常有助于企业在全球化配置资能力的提升。

1.3 我国企业的专业化和技术优势

在企业国际化初期，专业化企业更注重创新，比多元化企业更具有竞争优势。受到国内经济发展和实际国情的影响，我国房地产公司偏向于住宅区的建设。例如国际的知名企业万科集团在确立了房地产为主导产业之后，将业务重心慢慢集中于住宅市，成为一家专业的住宅房地产企业。在专业化的基础上，提出并实施住宅工业化理念和住宅房地产产业化发展，并在节能环保的理念下，推出绿色建筑，远领先于同行业水平。满足了刚需为主的中小户型普通商品房为主的产品。同时，万科建筑技术研发中心自成立以来，专注房地产技术创新，目光长远，积极投资新技术的开发研究。积极同住建部技术中心联手开发建设绿色节能的建筑；并曾牵手同济大学开发多个住宅工业化楼盘。到目前为止拥有诸多专利，在技术的开发创新研究方面做出了重大贡献。

2 我国房地产公司国际化的劣势

2.1 品牌国际知名度不高，海外市场风险大

由于房地产产品的位置不可移动，具有固定性等特点，特定区域的消费者一般只会在特定的市场区域内选择知名度较高的、可靠可信的房地产商品，这就使固定市场区域内所供给的房地产品难以替代，为海外投资的房地产公司的竞争造成困难，使每座城市不同区域的房地产市场也会出现具有各自比较独特的发展态势，使房地产市场较难形成统一。例如万科集团的品牌在国内众所周知，但在国际上不一定能得到认可。在国际化初期，为开拓国际市场，万科主要还是利用其国内销售渠道优势，以留学、移民等海外置业的国外华人为主要的目标客户，借此来推进其国际化进程，确定其国际化地位。但这种模式很难吸引本土人民，难以支撑其国际化策略的可持续发展，无法促进其长期建设。

2.2 缺乏咨询服务能力，管理模式有待改革

现今，个人购房对房地产商品的精细化提出了更高的个性化需求要求，人们通常会综合考虑根据房屋的区位、户型结构、工程建设质量、房屋周围公共服务、房屋的物业管理水平以及社区文化等多种因素综合进行选择，高质量个性化住宅已经成为了主流的购房需求，导致房地产客户群体的需求具有很大的差异性。而在要求较高的发达国家，房地产企业面临着更大的精细化挑战。目前的房地产业不同传统意义上的房地产工程，是集生产、技术和服务为一体的产业。然而由于中国的建筑管理体制的客观原因，中国房地产企业的建筑施工和设计各自单独成体，这样对施工和设计的隔离，给工程之间的沟通交流造成了困难，导致中国缺乏类似于国外的那种工程咨询公司。正是因为这种缺失，导致中国房地产企业国际化的经营过程中会面临更多的障碍。同时，国家与国家之间的语言和文化差异而造成的障碍，是给中国企业跨国经营造成制约的非常常见的因素，会使公司在与对方进行沟通谈判、尤其是对客户群的开发过程中会遇到障碍。

2.3 国际经济规则限制，缺乏成本优势

与早已走向国际化的制造业相类似，中国的房地产企业在国际化经营过程中的较强优势为成本优势，造成这种优势的原因在于低成本的国内劳动力和对整个工程技术管理的低成本。然而近年来，国际经济规则当中明确地对劳动力的国际间流动作出限制，使中国的这种成本优势的发挥受到很大程度的制约。针对这一限制，中国的制造业选择通过大量生产制造流动性强的产品来弱化这一限制。然而對于固定性的房地产业来说，房地产产品的特点是缺乏流动性，而正是房地产产品的这一特点使房地产走向国际化的经营之路受到制约。

3 结语

房地产企业国际化有利有弊，在提高企业自身竞争力的同时，也存在着一定的经营风险。中国的房地产国际化才刚刚开始，路漫漫其修远。房地产走向国际的这条发展之路上不仅要具备资金、项目开发、管理等核心竞争力，还要积极学习积累国外房地产市场的运营经验和先进的技术，并要获得政府的支持，从而对克服各种制约因素。

参考文献

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