商品房交付法律问题研究

王习习

摘 要 商品房买卖合同交易中，购房者有两个核心目标，一是符合法定条件和约定条件的商品房的实际交付使用；二是取得商品房所有权，即是常说的取得房产证。现实中买受人和出卖人就商品房交付法定条件、约定条件、交付流程等存在较大争议，商品房交付使用阶段的纠纷日益增多。本文对商品房交付纠纷的基本理论、主要纠纷类型等进行了探讨，并提出了一些不断改进和完善的建议。

关键词 商品房交付 法律责任 完善建议

1商品房交付理论概述

1.1商品房交付的概念

商品房交付应是指基于双方的意思表示，房屋占有和使用的交付，是占有转移，即是出卖人将房屋占有转移给买受人。

1.2商品房买卖合同中交付的确定标准

交付标的物的义务是出卖人在履行买卖合同过程中的主要义务之一。一般而言，标的物的所有权自标的物的交付时起转移，但是商品房作为不动产，有着自身的特点，因此有不同的要求。在债法视野中，出卖人履行交付义务，买受人实现债权，商品房买卖合同中标的物的交付是基于当事人之间商品房买卖关系而享有占有使用的事实状态，交付意味着占有的改变。在物权法视野中，商品房作为不动产，其交付需要办理房屋所有权变更登记手续，出卖人将房屋所有权转移给买受人。买受人基础合同而获得的债权并不是绝对权，不能对抗合同相对人之外的第三人，而基于登记之后的物权，是对世权，可以对抗第三人。……