商品房交付法律问题研究

王习习

摘 要 商品房买卖合同交易中，购房者有两个核心目标，一是符合法定条件和约定条件的商品房的实际交付使用；二是取得商品房所有权，即是常说的取得房产证。现实中买受人和出卖人就商品房交付法定条件、约定条件、交付流程等存在较大争议，商品房交付使用阶段的纠纷日益增多。本文对商品房交付纠纷的基本理论、主要纠纷类型等进行了探讨，并提出了一些不断改进和完善的建议。

关键词 商品房交付 法律责任 完善建议

1商品房交付理论概述

1.1商品房交付的概念

商品房交付应是指基于双方的意思表示，房屋占有和使用的交付，是占有转移，即是出卖人将房屋占有转移给买受人。

1.2商品房买卖合同中交付的确定标准

交付标的物的义务是出卖人在履行买卖合同过程中的主要义务之一。一般而言，标的物的所有权自标的物的交付时起转移，但是商品房作为不动产，有着自身的特点，因此有不同的要求。在债法视野中，出卖人履行交付义务，买受人实现债权，商品房买卖合同中标的物的交付是基于当事人之间商品房买卖关系而享有占有使用的事实状态，交付意味着占有的改变。在物权法视野中，商品房作为不动产，其交付需要办理房屋所有权变更登记手续，出卖人将房屋所有权转移给买受人。买受人基础合同而获得的债权并不是绝对权，不能对抗合同相对人之外的第三人，而基于登记之后的物权，是对世权，可以对抗第三人。在商品房买卖合同交易中，买受人有两个核心目标，一是符合法定条件和约定条件的商品房的实际交付使用；二是取得商品房所有权，主要体现为取得房产证。一般认为商品房交付包含实物交付和产证交付两道程序。

2商品房交付纠纷的类型

商品房买卖合同中，出卖人主要的合同义务就是将标的物商品房交付给买受人，并将标的物所有权转移给买受人，实践中，出卖人和买受人之间因商品房交付存在以下争议：

2.1不能交付商品房

给付不能可分为自始客观给付不能、自始主观给付不能和嗣后不能。出卖人在合同约定的期限届满时，客观上沒有履行交付商品房的能力，就构成了给付不能。出卖人不能交付商品房，导致买受人的合同目的不能实现，构成了根本违约，那么出卖人就要承担相应的违约责任。出卖人交付不能，那么买受人可以要求解除商品房买卖合同，并要求出卖人将购房款退还给买受人和承担违约责任。如果合同有约定，则出卖人按照合同约定的违约金数额或者损失赔偿额付给买受人。如果合同没有明确具体的约定，则买受人已付的购房款利息及因购买该商品房所支出的相关费用均属于买受人损失的范畴，出卖人应予以赔偿。

2.2迟延交付商品房

谓因可归责于债务人之事由，对于已届满清偿之债务，能给付而为给付之违法的迟延。出卖人在约定的履行期限届满时，没有能够按合同约定交付商品房给买受人，导致买受人不能在预定的时间内行使占有使用商品房。通过具体分析出卖人迟延交付商品房的原因，进一步分析出卖人是否承担民事责任。如果是不能归责于当事人任何一方的情况，出卖人是否能够免责？出卖人也就是房地产开发商迟延交付商品房的抗辩事由，主要表现在两个方面：一是以自然发生的不可抗力为由，在商品房施工、验收过程中发生了某种自然现象导致不能按合同约定时间交付商品房，从而导致了商品房的迟延交付。二是以不能提前预见的其他因素为由，在施工、验收过程中发生的某种外界人为因素，从而引起商品房的迟延交付。

2.3瑕疵交付

出卖人交付的商品房与合同约定存在差异，也就是出卖人交付的商品房不合符合同约定。包括了质量问题和面积差异问题。（1）质量问题。商品房主体结构质量外的质量问题，可以分为一是显现瑕疵，即是不需要特殊检测手段就能够肉眼直接发现和注意到的瑕疵，例如墙体空鼓、墙体表面不平整、开裂；二是隐蔽瑕疵，需要专业人员或者借助特殊的检测手段或者使用较长时间观察才能发现的内在瑕疵，如房屋使用的混凝土强度不符合设计标准。如果是房屋主体质量问题，主体结构质量经检验后确属不合格，影响到居住的安全和使用，买受人可以请求解除合同，要求出卖人承担赔偿损失责任。而如果是房屋质量瑕疵，损害了买受人的利益，不符合合同约定，买受人可以要求出卖人承担违约责任。（2）面积差异问题。出卖人交付的商品房面积与合同约定的面积不一致的时候，从尊重双方意思自治的角度出发，有约定则从约定，无约定则适用司法解释以面积误差绝对值 3%为界点。

3商品房交付使用管理的对策和建议

3.1明确商品房交付的条件

现行法律中修改完善商品房交付条件，提高立法层次，明确规范，如适时修改《城市房地产管理法》相关条款以完善商品房交付条件，不用单独另行制定法律法规。

3.2规范商品房交付流程

商品房交付并不仅仅是表面的“交钥匙”，整个交付流程应有一整套规范流程。第一步应是商品房达到交付的法定条件和约定条件后，出卖人书面通知买受人。第二步应是买受人按出卖人发出的交房通知要求的相关资料到出卖人指定的地点，查验出卖人依法应当取得的相关文件。第三步是实际验房。

3.3完善商品房买卖合同示范文本

我国建设部和国家工商行政管理局2000年曾联合制定的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171），该示范文本历经多年尚未统一修改，该示范文本中关于房屋面积、交付、产权登记等条款规定不够详尽，已不能够适应日趋复杂的商品房纠纷处理，需要加以完善。

参考文献

[1] 崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2009.

[2] 石静遐.买卖合同[M].北京：中国法制出版社，2009.

[3] 吴庆宝.民事裁判标准规范[M].北京：人民法院出版社，2006.