青岛农商行平度分行房地产贷款现状及风控管理分析

吴宝惠

一、研究背景

2015年上半年，青岛楼市商品住宅（包括普通住宅、别墅和公寓，不含政策性住房）共成交48706套，同比大涨36.20/0；成交面积为508.6万平米，同比大涨43.6%：成交均价为8496.8元/平，同比去年微涨1.8%。以2月春节作为转折点，成交呈现V型反转，市场连创新高，五六月突破2014年最高水平。但是成交分化依旧明显：主城区供需两旺，规划新区势头更猛，下属县市等反映平平。90-120平户型表现踊跃，增速最快.70-90平依旧占据半壁江山，而小公寓和大别墅波动不大。

虽然成交将较去年同期显著上升，但青岛房价却延续了下降的势头，白去年5月以来，青岛房价已经从9800多元/平米下降到今年6月的8957元/平米，一年多的时间降了近千元/平米，这也是2010年12月青岛房价冲上9000元/平米后首次跌到9000元/平米以下。2015年6月青岛房价止跌反弹，这是青岛房价连续下跌12个月以后首次迎来反弹。从市场具体表现来看，进入6月份之后，青岛开发商推盘节奏明显加快，尤其是在6月底，近10余个楼盘集中推盘，而从各新推楼盘价格情况来看，新推楼盘依旧维持低价走量的策略，并且收效明显。而一些老牌“热销盘”，价格相比较之前，都有所上升，虽然幅度并不是很大，但也影响了青岛房价的整体走势。

二、我行房地产信贷变化情况

2015年6月末，我行投向房地产行业的贷款余额为101.13亿元，较年初增加25.93亿元，占上半年全行新增贷款的36.04%：6月末房地产贷款余额较年初增长34.84%，增速大幅高于全行信贷平均增速。

2015年6月末我行房地产行业关注类贷款达到21.95亿元，较年初增加4.27亿元，增幅达到24.08%：不良类贷款达到7871万元，较年初增加2900万元，增幅达到58.35%：房地产开发贷款和个人贷款逾期合计达2.71亿，较年初增加1.05亿元，增幅达到63.25%；6月末我行房地产行业关注类和不良类贷款占全部房地产行业贷款的比重为22.49%，资产质量下滑明显。

另据不完全统计，2015年初至7月末，我行新增8家关注类房地产开发类贷款11.31亿元，我行房地产行业实际的关注类和不良类贷款合计占比或远高于22.49%。在楼市整体有所好转、部分企业现金流逐步改善的情况下，我行房地产开发类贷款的资产质量下滑速度加快，未来我行房地产贷款质量将持续承压。

今年以来我行个人商用房和住房贷款资产质量有所下滑，2015年上半年新增逾期贷款合计达到2536.41万元，6月末逾期贷款余额较年初增长42.75%，增速较快。新增逾期贷款主要集中于城阳、黄岛、莱西、即墨等市郊区域，其中商用房逾期所占比例有所提高。对于以按揭形式发放的实质性经营或消费性贷款，一旦客户企业经营出现问题现金流断裂，客户个人房贷违约的概率和损失率远高于普通按揭贷款，其中的風险不容忽视。

三、我行房地产信贷风险分析

目前大型房企收入利润较为稳定，通过扩殷增发、发行债券、众筹等方式直接融资占比明显增大，对银行的依赖度有所下降：而中小型房企大部分存在现金流紧张、债务压力大、销售资金用于其他在建项目投资或偿还民间债务等情况。在楼市规模化发展时代已经结束、市场逐步出清的大背景下，大型房企对具有一定区域优势的中小型房企的并购重组大幕已经开启，并预计将延续一段时间。在行业深度竞争时期，我行存量客户中一些自身现金流紧张、又得不到大房企青睐、销售迟迟不见好转的中小型房企或将永远失去生存机会。有专业人士预测，未来十年内70%-80%的开发商会倒闭，与此同时只有20%左右城市的房地产市场有希望。我行房地产开发企业所开发楼盘多位于县域郊区，资金、开发、运作能力和抗风险能力较弱，如果在此次市场出清中无法及时实现资金回流，最终破产并成为坏账的可能性极高。

相较于普通住宅的改善升级需求，青岛目前商业地产基本属于全面过剩，特别是在人口密度和经济活跃度不高的县域郊区，商业地产的经营情况不容乐观。除了部分超大型房地产企业通过市场直接融资降低融资成本外，其他开发商的融资成本并未显著下降、部分参与民间借贷程度仍较深。在经济转型、商业地产租售收益持续下降的大趋势下，商业地产未来现金流的持续性和稳定性值得怀疑，特别是有回租、回购条款的商业地产，其开发商未来或将面临较大的资金压力，由于现金流枯竭导致的违约风险较大。

四、房地产贷款风险控制要求

目前房地产行业已经进入市场分化进一步加剧的阶段，因房地产企业开发规模较小、融资能力较弱，房地产项目之间的个体差异性决定开发商的还款能力和我行房地产信贷资产质量。为应对房地产贷款资产质量下滑、及时将风险控制在我行可承受的范围内，对房地产贷款提出如下风险控制要求：

（一）严格控制新增房地产开发类贷款

无论是新楼盘贷款、还是存量楼盘要求增加贷款金额，总行授信审批部均应严格把关，除非是特别优质、地段特别好的大型房地产开发商的住宅项目，原则上不建议新增贷款。

（二）落实存量房地产开发贷款的管理监控

对于存量房地产开发贷款（包括以流动资金贷款和建筑企业贷款发放的、实际用于房地产开发的贷款），各支行应该逐一排查，摸清楼盘真实情况，包括建设进度、销售进度、回款情况、开发商经营状况、民间融资情况等，并按月向总行信贷管理部报备。

（三）加强存量房地产贷款的贷后管理

对于贷后管理中发现有销售回款的，应要求客户更改还款计划、及时予以归还，防止销售回款被挪用；对于建成多年销售无起色的，即使尚未逾期或者不良，也应要求开发商积极进行资产重组，严格控制企业用信、降低企业融资压力；对于实在难以白行处置的，应与政府积极协商处置事宜，或者聘请专业公司进行资产打包转让，及时进行资产保全：对于项目在建但未来销售前景不乐观、周边现有同类楼盘库存大、去库存慢的，建议暂缓客户用信，防止损失进一步扩大：对于项目预算明显超过实际需求（如建安成本明显超过本地平均水平的）、贷款额度明显偏大的，应与开发商深入沟通资金去向，及时收回过度授信用信部分资金；对于个人贷款中商用房抵押的、以及用住宅抵押但用于企业经营和个人消费投资的，应建立详细客户名单并加大贷后管理力度，积极进行风险监测和处置。