浅谈批量住宅精装修管理要点

杨会东

摘要：住宅精装修交房是商品房开发的一个趋势。精装修商品房符合现代人紧张的生活方式，也能够减少建筑材料等资源的浪费，符合我国的现实国情。

关键词：批量；精装修；项目管理

目前，房地产市场批量住宅精装修发展不够成熟，对住宅精装修缺乏实际管理经验。为了全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理流程，减少返修率，提高公司开发产品的竞争力，就必须加强精装修项目的管理。作为房地产管理者如何管理呢？

首先，做好精装修项目前期准备工作

1、精装修方案设计：技术部根据项目定位中建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标与建筑设计同步进行精装修方案设计。

1）精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知技术部并通知建筑设计单位进行调整；同时，如建筑方案调整，建筑设计单位也应及时通知装修设计单位，保持图纸的一致性，避免重复、差错；

2）精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小对家俱的布置影响也较大，应引起足够重视；

3）精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；

4）对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；

5）为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；

2、样板房施工：对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。

1）为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠，以提高施工单位的积极性。

2）样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需公司各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。

3、精装修交房标准的确定

1）销售部应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确材料标准，对那些材料/部件和设备应注明品牌的应明确提出；

2）对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险；

3）对交楼标准的描述尽量简单，不得追求销售时效果超标准进行承诺。

4、批量精装修房施工图绘制：根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。

1）批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注；批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详细说明；批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异（施工误差除外）；批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的，尽早向技术部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工；对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计。

其次、做好精装修项目实施（施工）管理

1、批量精装修施工招标

1）造价部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型，必要时进行标底编制；

2）装修施工管理部门负责收集装修施工单位并组织考察，其他部門可共同参与推荐，优先从集团和本公司合格供应商名录中选择；

3）装修施工管理部门组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标；

4）公司招标小组组织评标、定标，经办部门进行合同签订。

2、精装修施工

1）开工准备工作的检查。工程部和监理检查精装修总包单位是否完成施工准备工作（包括技术准备和人员、材料、设备是否到位等），认为具备开工条件后方可允许开工。

2）批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则，各施工班组在批量装修前均应按工艺要求做好样板，工程部组织监理、装修总包、各分包单位等进行联合检查验收，提出书面意见并签字确认；批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工工艺执行。

3）工程部负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协调工作。就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会，进行通报；

4）工程部督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实情况；

5）施工进度控制。工程部根据公司主要节点计划表编制精装修工程施工控制计划，并落实节点计划的控制措施。

6）工程部应定期检查监理单位对装饰材料（特别是甲供料）和施工过程的质量控制工作，要求监理加大精装修房的监理力度，加强过程控制，派专人负责装饰装修工程监理，使精装修房的施工过程始终处于受控状态；

7）重点加强成品保护工作。贯彻谁施工谁负责的原则.对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案，报监理和工程部批准后实施；实施过程中，监理及工程部对现场保护情况进行检查，对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚；

8）为加强精装修项目现场管理，奖优罚劣，工程部定期从监理公司、施工单位的管理质量即工作质量、完成的工程质量（实体质量）和文明施工三个方面进行检查、考评。

3、材料/部品供货

1）装修单位根据工程进度提出甲供材料供应计划，包括材料的种类、数量、进场时间等，上报工程部；

2）工程部根据装修单位提出的材料供应计划或自行编制的计划，及时向造价部提交甲供材供应计划；

3）工程部会同监理公司、装修总包单位对材料供应商的送达材料进行验收，并直接转交给总包单位进行保管、使用。

4）对于分包项目，如楼梯、栏杆、厨柜、地板、设备（厨房设备、空调、洗衣机、冰箱等），工程部应根据装修进度及时通知进场施工、安装；安装后应做好验收，合格后实施成品保护。

4、精装修现场检查

1）工程部每月对在建精装修项目进行检查，检查内容分三个方面：工作质量、实体质量、安全文明。

2）月度检查完成后一周内，工程部负责编制《精装修工程管理检查报告》，提出建议措施并跟踪落实情况；

3）工程部在月度工作例会上对检查情况进行综述，总结发现的共性问题以及不同施工阶段存在的质量问题，提出管理重点和改进意见。

5、精装修整改：对精装修初步验收中发现的质量问题进行整改。

1）装修总包、各分包单位接到精装修初步验收整改通知书后安排整改人员进行整改，整改完成后提请监理公司及工程部验收；

2）监理公司和工程部对整改情况应对照整改通知书的要求进行验收，户内部分应逐户进行验收；涉及土建工程的应通知工程部参与验收；

6、精装修竣工验收：当经过精装修初步验收并整改完成后，通知当地质量监督部门参加整体工程的竣工验收。

结束语：

经过几年的探索与努力，我们的管理模式经历了从无到有、从讨论到实际的各阶段，还将不断地总结与完善，我们始终贯彻“充分协同、优势互补、管理创新、品质提高”的思想，按照“从源头抓起，加强设计管控，从样板抓起，加强标准管控，从细节抓起，加强过程管控”的工作思想继续实践。

参考文献

[1]胡振华.建筑项目管理[M].湖南人民出版社，2003版

[2]岑书标.论建筑装饰装修工程施工质量控制[J].企业科技与发展，2010（20）

（作者单位：南京熊猫科技园开发有限公司）