城市中央商务区选址前期研究
——以唐山市城市中央商务区选址论证研究为例

李娟芝

唐山市规划编制研究中心 河北 唐山 063000

正文：

随着城市化、现代化的快速发展，作为城市经济活动与空间意义上的双重核心区域——中央商务区在许多现代城市应运而生，他一方面提供城市级的商务设施，另一方面又创造城市形象，改善环境，吸引投资，促进所在城市的经济发展与繁荣。

一、项目背景

随着唐山城市快速转型发展，建设城市中央商务区成为市场需求；京津冀协同发展促进了城市现代服务业的集聚与规模增长；河北省住房和城乡建设厅发布《关于加强设区城市中央商务区建设的指导意见》。《意见》指出：到2020年，每个设区城市基本形成层级结构清晰、功能布局合理、要素高度集中、配套设施完善、环境特色鲜明、经济实力突出，具有区域核心竞争力的现代化中央商务区。

二、规模分析

落实省住建厅《关于加强设区城市中央商务区建设的指导意见》，结合唐山市实际情况，唐山市城市中央商务区建设应具有中心性，在区域内起引领作用，具有服务的集中性和便捷的可达性，能够补充完善城市功能，实施可操作性强，并尽快突显建设成效。

通过对国内各类城市中央商务区建设规模的分析，结合我市中心区建设现状及未来规划发展，唐山市城市中央商务区近期建设规模宜在1到3平方公里比较合理。

三、选址分析

结合市中心城区现状形成和未来规划的空间结构，选取已初具规模，并有发展可能的百货大楼周边、远洋城周边、凤凰新城商务中心、火车站周边、南湖大道和南湖文化中心东侧等6个区域进行分析研究，最终确定在百货大楼商圈基础上向南延伸，利用南湖文化中心东侧区域建设南湖中央商务区。

主要采用比较分析、要素分析、定性分析等方法，对百货大楼周边、远洋城周边等六个区域，从区位条件、公众认知、规划功能定位、交通条件、辐射范围、现状配套、用地存量等七个方面进行分析评价。具体分析如下：

百货大楼周边、远洋城周边和凤凰新城商务中心三个区域在区位、现状配套设施等方面优势明显，但用地存量严重不足，从根本上制约着中央商务区的建设与发展。

火车站周边区域在区位、交通条件等方面优势突出，但现状配套设施尚不完善，存量用地大部分为集体土地，目前建设中央商务区存在一定制约。随着配套设施的逐步完善，存量土地的释放，该区域将具备建设中央商务区的条件。

南湖大道区域在区位、交通、配套设施等方面相对较弱，虽然用地存量充足，但释放难度较大，不宜建设中央商务区。

南湖文化中心东侧区域南临南湖公园，北依百货大楼商圈，西南侧是以唐山大剧院、南湖国际会展中心为主的城市文化中心。该区域公众认知度较高、用地存量相对充足、配套设施比较完善，可以有效借助百货大楼商圈的强大带动作用和南湖地区“后世园”发展的强烈需求等因素，短期内见到建设成效，因此完全具备建设中央商务区的条件。

综上所述，南湖文化中心东侧区域及火车站区域均适宜建设中央商务区。从可操作性和时效性等角度来看，唐山市城市中央商务区建设应分阶段实施，近期建设南湖中央商务区，远期可以考虑利用火车站区域对外交通优势，在唐山站西侧建设站西中央商务区。

四、南湖中央商务区

南湖中央商务区位于学院路以东，新华道以南，文化路以西，南湖公园以北区域，规划面积2.24平方公里。目前该区域已建成凤凰大厦、新世界中心和世博广场等大型商业综合体项目，东南部已建成以影视基地、老唐山风情小镇、南湖美食广场为代表的历史文化展示和商业服务业项目，现状建成项目占地共约712亩。

充分利用现有各类商业、文化设施，依托该区域浓厚的商业氛围、城市特色文化和旅游资源、后世园经济等，将南湖中央商务区打造成以高端服务产业为主，集商业、文化、体育、娱乐、旅游配套、总部基地等于一体的滨湖中央商务区、城市特色风貌展示区。同时打造东西向的生态轨迹展示带将中央三个板块有机串联起来，形成“一轴一带两核心四板块”的整体结构。

五、站西中央商务区

该区域位于铁西组团，处在城市重要发展轴上，交通便利、区域条件优越，是城市对外的综合门户区。该区域目前已建成勒泰商业综合体、勒泰居住地块，火车站西广场综合体。可利用土地主要为村庄建设用地及农林用地，面积约176.69公顷。

依托高铁建设，承接京津产业转移，将本区域打造为高端商贸区域，带动周边整体发展，承接服务外包功能，引导城市产业升级。

六、总结

唐山未来建设的中央商务区要服务首都，对接京津的综合服务功能；结合老城区功能提升和新区建设，整合现有商业、商务功能，完善配套设施，提升景观环境；培育城市新的经济增长点。

为了更好地进行唐山中央商务区的建设工作，近期要协调好城市建设用地与南湖风景名胜区的关系，远期要针对选定的中央商务区区域编制相应的中央商务区发展规划、综合交通规划、控制性详细规划和城市设计、建筑设计及景观设计。