社区业主维权冲突发展过程分析

张雪蕾 叶林

一、问题的提出

近年来，业主维权一度成为学界关注的热点。以业主维权为关键词，在中国知网中搜索得到2000年以来的文章1653篇。2006年和2015年达到一个高峰，年发文量达60篇。1980 年，深圳东湖丽苑以补偿贸易的形式进行土地批租，首开先河，建成国内第一个商品房小区[1]。1992 年，深圳成立了国内第一个“业主委员会”也就是深圳天景花园成立的“业主管理委员会”。1998 年 7 月 3 日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，意味着我国城市住宅“商品化”时代的到来，随后居民与物业的矛盾也围绕房权和物权展开，小区业委会的成员自然而然成为业主维权是否成功的重要前提因素，也是业主和开发商、物业矛盾集中发生的阶段。

二、文献综述和理论框架

（一）業主维权既有研究

学界对于业主维权的研究并没有严格对业主维权重要方式的业委会的成立过程进行跟踪研究也没有对其成立前后的维权活动进行对比。目前为止，学者们对于业主维权的关注角度主要体现在以下方面：“公民权”角度、法律对于业主维权的促进与阻碍、业主维权与社区建设及引申的对于国家和社会关系的讨论、业主维权的困境等四个方面。陈鹏将业主的权利分成了“建筑物区分所有权（物权）”、社区自治权、公民权[2]。吴晓林则指出，在业主维权的过程中，不管这种“行动性表达”能否成功，都将产生一种权利意识的增长或更改权利规则的结果[4]。目前学界对于法律在业主维权的实际作用存在三种争论：促进、阻碍、不是决定维权成功的关键因素。陈鹏提出了业主法权抗争的初步描述类型学，分别为“上访维权”、“诉讼维权”和“立法维权”。刘子曦从行动者对法律作为概化的规章系统和作为具体化的组织机构的内部运行逻辑的理解出发，认为法律的霸权性话语、行动的生活经历以及现有的制度设计配合法律意识中固有的张力限制了行动者[5]；他在另一篇文章中进一步指出，法律呈现出“维权武器”与“维权瓶颈”并存的二重属性[6]。吴晓林则认为尽管业主维权具有“依法和以法”的特征，但是面对强大的对手，他们必须在法律之外动员更多的资源[4]。在业主维权和社区建设方面，郭于华和沈原认为代表国家力量末梢的居委会和街道办、代表市场力量的房地产商和物业公司和代表社会力量的业主大会和业委会，这三种力量的复杂关系和较量构成了社区管理的基本形态。结合住房改革过程中产生的不同的产权形态，业委会成为社区建设的重要力量[7]。这三种力量博弈的结果则取决于国家在权利让渡和权力维续上的平衡。至于业主维权的困境，主要集中在业主集体行动的困境[9]、政企共谋[10]及法律空间支持不够[11]等。

（二）冲突升级理论

冲突即一个群体感受到自身利益受到反对或者被另一个群体消极影响的过程[12]。Rubin 等将冲突升级定义为冲突紧张程度的增加[13]。Pruitt和Rubin 指出冲突升级为：（1）冲突战略由轻变重；（2）冲突事件增多；（3）冲突方执迷于斗争；（4）目标转换，从自我服务到惩罚对方[14]。

同时学者们发现，组织会以整合的方式对冲突做出反应，在组织机制方面，主要有以下三种观点：第一，一系列组织机制如组织内的社会化和组织规范、思想和行为，这些对组织的社会化和规范化过程增强了组织凝聚力和行动力，可以对冲突迅速做出反应；第二，对由外部施加的侮辱和不公的集体性反思，对于对方形象的社会构建和传播，会促使组织改变的现状，积极寻找改变现状的策略；第三，基于说明组织使用暴力的有用性及高尚性的神话构建的组织整合，阻碍了冲突一方的良好沟通和反馈，使自身导致冲突升级的行为合法化，更加可能使冲突向升级的方向发展。

社会冲突是一个由主观因素和客观因素造成的动态发展的过程，因此为第三方的介入创造了机会。Fisher R J（1991）根据冲突发展的不同阶段提出了第三方的不同作用[20]；当社会中的群体产生冲突时，更多中立的组织就会与冲突的其中一方结盟从而分裂了社会并且切断了原来存在的合作关系[21]。然而如果冲突一方对相应力量加以利用时，冲突方的整合会受到影响，冲突就会升级[22]。

综上，已有的关于业主维权的研究并没有对业委会的成立这一重要维权过程进行细致的过程研究，而是将业主等社会力量、房地产公司和物业公司等市场力量以及政府进行主体分类来对业主维权进行探讨。所以，笔者引入冲突升级的理论视角，对业主维权尤其是业委会成立阶段的冲突发展进行细致的微观研究。

本文主要采用案例研究，所使用的资料是笔者2016年和2017年在B市收集的，主要包括以下三个部分：对B市多个小区的田野调查资料；对业主维权专家的访谈资料；各小区公众号内容。笔者根据业委会成立的过程，分成了两个重要的阶段，考察了在业委会成立过程中双方应对冲突的策略和第三方对冲突的影响。

三、业委会成立过程中双方冲突发展分析

本文根据B市的《物业管理暂行办法》和业委会成立过程的田野调查，按照冲突出现的集中程度，将业委会成立分为两个阶段：从发起到筹备组成立、从筹备组成立到业委会成立及备案，具体为发起成立业委会-成立筹备组-成立业委会（筹备组整理小区清册-管理规约、议事规则制定-组织选出业委会候选人-组织投票）-备案。

（一）在业委会成立的过程中，冲突不断升级

当业主意识到自己的权益遭受到房地产公司和物业公司（以下统称“物业公司”）的侵害，在与物业公司谈判或投诉未果后采取集体行动，决定向街道办申请成立业委会受到物业公司阻挠，具体体现为物业公司拒绝提供必需的交付资料，之后组建筹备组时和物业争夺筹备组名额，到公示的公告总是被物业持续撕走，再到筹备组准备小区清册时得不到物业公司的配合即物业公司拒绝提供或者提供虚假信息，直到很多业委会在成立之后随即陷入诉讼的旋涡。业主与房地产、物业公司的冲突由轻到重，由原来小区内的利益争夺到最后走上法庭。

（二）業主和市场主体的整合程度对冲突结果具有重要影响

在这个冲突过程中，业主和物业公司、房地产公司等市场主体的意识、思想、情感和计划都受到了对方的影响。双方对各自资源的整合程度影响了冲突结果，即冲突是螺旋上升或是以一方成功另一方失败结束。

在整个业委会成立的过程中，业主力量和市场主体力量对比悬殊，一个是松散的组织，需要业主维权积极分子赢得其他业主的信任、整合业主资源和力量，并在自身的工作生活之余筹备业委会，业委会的成立期间还会遭受物业阻挠甚至威胁的压力。相比之下，物业公司则不仅组织有序严密而且有物业管理协会作为支撑，其相比于业主组织来说雄厚的经济实力也使得物业公司有更多的资源在这个冲突中赢得胜利。但是整个业委会的成立过程却是业主主导，物业公司根据业主的行动采取相应的行动策略。双方对于对方行动策略的应对贯穿了业委会成立的始终。

随着业委会成立的推进，双方的反思及根据对方的行动策略做出的反应使得冲突螺旋上升，双方的整合能力、力量对比和对策的采取造成的冲突结果主要包括三种：业主维权失败且新一轮的维权开始；业主维权成功并聘用了新的物业公司，在这种情况下，业主对物业公司的监督能力大大提升；业主维权成功并继续与原有物业公司合作，原物业公司管理规范化。

（三）街道办和居委会：不仅仅是第三方

按照《物业管理条例》第十条规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”由此可知，在业委会成立的过程中，基层政府是冲突发展过程的重要第三方，对于基层政府来说，“一方面处于自上而下的压力型体制的末梢，另一方面又要对自下而上的民众诉求做出回应”[25]。学界对于街道办和居委会在业主维权尤其是业委会成立过程中的作用的看法也比较一致，认为基层政府会阻碍业委会的成立至少不会太支持，一方面因为与物业企业之间有利益关联，另一方面因为街道和居委会工作人员担心业主组织的建立降低他们在小区中的权威和对社区事务的控制力[25][3][10]；再者，出于维稳的考虑[25]，基层政府也不太愿意支持业委会的成立，但是如果冲突得不到有效解决，一旦冲突升级则更加不可控制，所以基层政府在没有涉及到与房地产公司、物业公司的利益关系时，通常会采取不反对不支持的态度，这在街道办争取对业委会的控制，在筹备组组长的确定和业主大会投票以及备案上尤其明显，因此，应该看到基层政府组织的多重角色。

四、总结讨论

作为业主维权重要前提的业委会的成立过程是业主和市场主体冲突不断发展乃至升级的过程，期间作为第三方的政府被牵涉进来，三方围绕业委会的成立在对己方和对方的行动进行分析反思的同时，采取相应的策略，整合自己的资源使得自己的利益需求得到满足，同时也使得冲突由轻到重、冲突事件不断在增多。值得注意的是，业主和市场主体的组织力量对比悬殊使得业主维权成功的困难较大，换句话说，业主维权的成功一定依赖于业主的成功整合，这不仅需要业主组织化，更需要懂法律、有策略的热心的业主维权代表的引领，也离不开业主维权组织之间不断地交流经验、互相学习。街道办和居委会最初作为冲突的第三方被卷进来，然而研究发现，他们在一些环节是冲突的重要一方，也有自己的利益立场。

通过引入冲突升级的理论，本文具体探讨了业委会的成立过程。研究冲突是为了更好地解决冲突，组织内的整合程度、冲突双方充分且持续的信息交流以及第三方的适当干预是冲突解决的必要条件。出于胜利的需要，冲突双方会主动寻找同盟，理想的第三方应该是中立的，因此很多学者也认为政府应该是中立的，应该是主持公平正义的那一方，然而，也应该注意到这个第三方也是理性主体，从实际政府的利益需求来看这个冲突的解决更有意义。

本文只讨论了业委会成立的研究过程，而业主维权贯穿了业主利益受损、业委会成立及业委会成立后的运作及与物业关系的处理。随着越来越多的业委会成立，其成立后，选聘与监督物业公司，对于业委会和居委会的不同定位和角色探讨以及业委会如何运作和持续赢得业主的信任、保证业主参与治理的积极性逐渐成为应重点加以研究的问题。此外，本文只调研了B市的情况，由于全国各个省市根据《物业管理条例》制定了不同的执行办法，以至于一个省内各个市的业委会成立及管理情况也不尽相同，所以有必要进行大范围的案例收集，扩大研究的适用性。

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（責任编辑：王珊珊）