房产中介签订炒房合同的认定及效力

赵恒瑾　肖扬

摘 要 房价与百姓的生活及社会的秩序息息相关，如今不断攀升的房价已然成为人们茶余饭后的常备话题。国家有关部门也采取了多种行政手段从政策层面对房价进行宏观调控，以求遏制房价的迅速增长。然而，水涨船高的房价却成为许多“炒房者”的生财之道，以房产作为投资对象，在价格相对较低时买入，等价格达到投资者的预期值时再转售出去，以此来赚取中间的差价，除普通投资者参与此种投机行为之外，许多房产中介机构利用自身的信息优势也进行这种投资行为。而在现在房产市场过热的情况下，这种投资方式基本上可以认为是稳赚不赔的。房屋中介的炒房行为愈演愈烈，法律制度对于炒房行为方面规定的缺失，使得较多的买房者在纠纷发生后自身利益无法得到保障，就此方面的法律缺失进行论述，以解决炒房合同问题。

关键词 房产中介 炒房合同 认定 效力

基金项目：对外经济贸易大学研究生科研创新基金资助。

作者简介：赵恒瑾、肖扬，对外经济贸易大学。

中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.115

2016年3月，小王與小李双方签订房屋买卖合同，对于房屋的买卖进行约定：该房屋以81万元的价格卖给小李，与此同时，在合同中约定小王同意小李在办理房屋过户手续时可将该房屋过户给第三人。随后，小王发现小李实际为房屋中介的中介人员并进行炒房行为，之后要求解除该房屋买卖合同。双方将该争议交至具有管辖权的相关法院，法院认为原告小李利用自身房屋中介从业人员的优势，根据对于房屋来源信息的了解以及对于房屋买卖交易过户流程的熟悉度，签订该房屋买卖合同目的就是为将房屋进行转售行为，而不是想要真正购买被告小王名下的房产，所以双方签订的房屋买卖合同并不是出于小王的真实的意思表示，所以该房屋买卖合同不成立。这是天津滨海新区法院塘沽审判区所受理的案件，在随后的一段时间内，类似于该房屋买卖合同的案件大概有17件，均为房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，均认定合同不成立。近几年来，关于房屋中介公司炒房合同案件频发，对于炒房合同的效力如何认定以及如何规制房屋中介的炒房的行为等问题迫在眉睫。

一、 炒房行为及炒房合同的认定

当前，学者们对房屋的炒房行为大致定义为以下几个类型：一为投资及机遇一体化，将两者不进行区分，通说是对房地产的投资行为界定为炒房行为；二为狭义的房地产投资行为，就是将炒房行为实际意义上的房地产投资，通过各种渠道买房屋，再将其加价卖出。三为广义的房地产投资行为，不仅仅是对于房屋的买卖投资，其中包括了土地使用权的交易，通过倒卖获得暴利的行为。由此可以看出，目前炒房行为这对于炒房行为还处于初始阶段，并没有统一的规定和解释。

上述案例中涉及的炒房人员大部分都是房屋中介的工作人员，其利用自身工作的优势对房产信息的掌握和房屋买卖交易过户流程的熟悉，同卖房者签订房屋买卖合同，再对买卖的房屋从中加价并转卖给他人。为确定该买卖行为的顺利进行，该类合同的约定一般为交付定金，定金交付完毕后将该房屋内的设施清空并对房屋进行移交，该行为正是为了方便实际买房人进行看房，同时还会约定允许过户给第三方，为保证卖方人与实际的买房人办理过户。当卖方落入炒房人的炒房圈套时，拒绝履行合同就会被以违约为由起诉，并要求赔付高价的违约金。此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时进行另外寻找买方，将房屋转售他人从中谋求利益的行为。《合同法》中关于无效合同的规定：“第五十二条 有下列情形之一，合同无效：一、一方有欺诈、胁迫的手段定力合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。” 案例中买房人签订合同是为了进行炒房，再次进行转手出售，通过这种二次倒卖的行为从中赚取差价获得利益的行为，并不是真正具有购买房屋的真实意思表示，而与卖方之间所签订的房屋买卖合同也不是出于真实的意思表示，所以双方签订的房屋买卖合同不成立。所以认定为第五十二条规定的第一种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，但在该案例中并没有损害利益的行为。若是以违反诚实信用原则，违反公平的市场交易，所以无法依给予相关的保护措施，对于此种说法也不尽然。该案件中的炒房行为无法得到《合同法》中关于合同的无效的认定，也没有相匹配的法律法规进行相关的解释和法律依据。

虽然炒房行为是一种投机取巧，从中牟利的行为，但也是本着交易双方平等自愿的行使民事权利，这种行为不仅在法律法规中加以防范，相关政府部门也同样需要政策性的调整加以规范和引导，不能仅仅就通过法律法规制度的强制性规范，同样还需经过政府部门对市场经济行为的引导和规制，双管齐下。

二、炒房合同效力认定

通过从法律和经济两个角度来解读类似案例中炒房合同的效力问题。房屋中介工作人员从表面上看来是提供了中介的服务，实际上又是合同签订的当事人一方，实际上已经介入到房屋买卖行为当中，并从中进行倒卖行为赚取差价获得暴利。这种房屋中介工作人员的所签订的炒房合同在法律意义上并不是房屋的买卖合同，《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。

根据《民法》的相关规定，房产属于特殊的标的物，房产的所有权的归属以转移都是需要通过房地产管理法等相关法律法规的规定进行房产产权的登记。但是在所谓的炒房合同中，通过合同约定卖方允许将房产直接过户给第三人也就是实际的买房人，实际上也是最终的买房人在支付价款，由卖方人与实际买方人办理该房产过户的相关手续，房屋中介的工作人员即炒房人员并没有真正要购买房屋的真实意思表示，也不是实际真正的买方者，只是一个利用自身的工作优势的从中获取暴利的逐利者。所谓的炒房买卖合同并没有具备房屋买卖合同或者居间合同的相符合的合同条件、特点，所以认为该类型的房屋买卖合同都不成立。

从经济的角度出发，房屋中介的炒房行为或者说在整个房地产行业中的炒房行为，炒房者其实只有小部分为房屋中介工作人员，如果这种情况不加也遏制，有可能会对未来房地产市场造成不可磨灭的影响，大部分的炒房人是真正的购买房屋，双方所约定的房屋买卖合同也是真实有效的，出于真实的意思表示，此时也完成了房产交易的过户行为。而上述案例中的厂方行为只是一种房屋中介进行差价倒卖的行为，并不是传统意义上的炒房行为，所以房屋中介的炒房行为要加以遏制，要想从根本上解决上述案例中频发的状况，要利用法律手段进行规制。

三、管理炒房行为的措施

首先，完善房地产交易管理法律制度。炒房行为是通过房产的交易行为，以低价买进高价卖出的方法将房屋的价格炒高，从中谋取暴利，对于这种炒房行为，必须要完善房地产交易管理法律制度。对于预售房屋来说，加强对开发企业的管理，对买房者出售房屋预售许可证，在出售的房屋的宣传中明确标注房屋预售的审批许可证，对于违反房产管理部门的开发商进行处罚。对于未按规定就将房屋对外公开出售的，将该行为视为不良行为，由房地产管理部门对其进行记录，相关部门依照法律法规的相关规定对于进行处罚并进行备案登记，加强对于预售房屋的管理。对于炒房行为的规制，可以以营业税进行规范，对于房屋所有权变动的范围内，相比较买卖行为整个过程来说，是需要区分其中的债权行为和物权行为，如果此类一房二卖的行为频发，对于其中违反房屋买卖合同的当事人就要承担相应的损害赔偿责任。

其次，建立个人住房贷款法律管理防范机制。目前，中央银行对于诸如此类的炒房行为在房地产行业内所产生的不利后果及影响已经引起了重视，对于日前频发的问题及后果发布了相关的防护措施：首先是将房屋买卖的贷款利率调整为与同期的贷款利率规定相同；其次是针对房屋价格增长过快或者价格增长较高的地区，将个人可以申请的房屋贷款最低的首付款百分比进行整体的调高；最后是规定禁止零首付买卖房屋。与此同时，中央银行自此发布的相关措施进行开始实行，并开始预防因炒房行为未来可能引起的房地产相关的金融问题。

与此同时，要建立相关的风险防治措施及法律法规的相关管理机制，防止事态的扩大。

再次，房地产价格管理法制建设。房屋价格问题是房地产市场和房地产交易的问题，炒房行为目前已经引起了强烈的社会问题，正是因为人们将其行为带动房屋价格的高幅上涨，因此需要通过房地产行业相关法律法规体系的规范和完善，经过立法程序强化在房地产行业在组织、管理、监督等各个方面在房屋价格方面的举措，在实行加强房地产市场防范风险措施方面，对房地产价格的整体状况进行全面、详细、系统化的进行规制，在以一个良性公平的市场环境下，规范房地产的买卖行为，预防炒房行为的发生，从根本上遏制炒房人从中获取利益等不良行为。然而，房地产市场在房屋价格方面的重要举措之一就是公开房屋的价格，但目前房地产市场在信息公開化方面存在较大的漏洞，需要完善。

信息缺少透明化，房屋的数量、价格等问题均出去不透明的状态，价格过度哄抬，开发山、房屋中介对外发布虚假信息，将价格的水准调高，人为性的制造市场状态的紧缺。目前已经对具有炒房行为过度的地区，制定以信息公开为主要机制的规范行为，加强市场监测，完善市场信息披露管理制度，目的是为了稳定房地产价格的一个重要性措施。在房地产市场防范风险机制的建立，进一步完善房地产的价格管理体系，设立房地产交易监督管理中心，在各个地级市，为加强房地产市场的监督，在相关地方可设立房地产交易监督管理中心，其目的是为了防止因存在的炒房行为而使房产的价格增长过快。

建立房产价格评估申请制度，因房地产交易监督部门对于目前房地产市场近期价格的涨幅情况的了解，对于近期房地产交易的价格进行宏观调控并进行公开，对于公众可以更好的了解市场，必要时限定最低价格和最高价格，为房地产的投资者和开发者提供可以参考的实际价格信息，使得房地产监督管理部门可以控制好当前的局面，对于房地产市场价格的涨幅进行严格的调控和控制，对于违法行为进行严格的处罚，对于虚假房地产市场价格涨幅的相关信息进行严格的管控，这样就可以避免因各种不实的传言而导致房地产市场的整个导向所产生的误区，从而可以保证信息的真实有效，对于虚假信息的发布者，为利益抬高房价的开发商、房屋中介等相关人员进行法律责任的追究。

最后，对于房屋中介的行为进行规范。目前，相关城市已经开始查处具有违法行为的房屋中介，产生信用污点。但该做法并没有引起房屋中介的重视，还有一部分中介仍在从事房屋的炒房行为，从中谋取暴利。目前，关于我国房地产中介该行业的相关法律法规制度还不够健全和完善，其中不符合营业资质的的房屋中介和相关无资格的从业人员进行违规操作并从中或的高额的利益，进行违规性操作，使得炒房行为愈演愈烈。所以，房屋中介相关人员的炒房行为必须加以遏制，对于相关人员的管理同时也要加强， 对于房屋中介的营业许可以及相关从业人员的资质进行严格的调查和管控。

加强对中介从业人员的资格管理和严格神话，明确房屋中介的责任和经营范围，对于不符合条件的房屋或代理性销售房屋的行为的房屋中介机构，制定相关的处罚措施，从而使得房屋的购买者进行盲目的跟风投资行为或者是对房屋中介的炒房的违规行为视而不见，进一步的避免不良后果的产生。

注释：

民法通则.合同法.第五十二条.