新形势下大连房地产信托业务模式的研究

冯昱晟

（辽宁对外经贸学院，辽宁 大连 116052）

一、大连房地产信托发展状况

(一)房地产信托发展现状

从2017年开始，全国房地产信托发行规模相比较于2016年同期有着非常显著的增长。2017年集合房地产信托规模4622.83亿元，同比增长了134%，尤其是2016年12月单月成立规模达到575亿元，为三年来单月成立规模的最高值。从2018年1月到2月，由于季节性因素，设立的房地产信托的规模急剧下降，但仍保持在较高的水平。1、2月份集体设立房地产信托基金规模649.07亿元，增长177%。房地产信托基金的波动性也继续上升，在2018年2月达到38.35%的三年高点。从以上数据得出，房地产信托规模不断增加，所占比例也在不断创下新高，可以看出，房地产信托日益成为信托公司的信托业务的主要对象，对信托公司的规模和利润有着不可估量的巨大影响。在金融监管机构越来越严厉的监管下，房地产融资渠道和融资规模不断缩紧以及难度不断升级，而高负债的房地产企业，如“碧桂园资产负债率接近90%，泰禾集团资产负债率高达88.5%，恒大集团净负债率更是高达93.4%”等，将房地产信托视为重要的救命稻草。房地产信托的发展为房地产开发商提供了新的融资渠道，但是在房地产开发商眼里只是将信托作为银行的替代品，因此房地产信托发展有着许多亟待解决的问题。

(二)大连房地产信托业务模式

1.贷款型信托模式。这是房地产信托模式中最为基础、最为简单的模式，投资者通过投资信托公司，信托公司将资金贷款给房地产开发商，而房地产开发商将资产抵押、股权质押或者是第三方的担保等等，并且与信托公司约定好支付的利息、贷款的到期时限、最后信托公司再向投资者进行信托收益的分配。

2.财产受益型信托融资模式。该模式利用信托财产所有权与收益权相分离，房地产企业将自己所持有的房地产信托给信托公司，形成优势收益权和劣势收益权，并委托信托投资公司，带为转让其持有的优先收益权。信托公司通过发行信托产品，募集资金来购买房地产企业所转让的优先收益权，如果信托后期，投资者的优先收益权未能得到足额的分配，信托公司有权处理该房产来补足优先收益权的利益，房地产企业所持有的劣势收益权之后分配。

二、大连房地产信托业务模式存在的问题

（一）政策的制约

我国法律规定，禁止一切关于信托产品的广告行为。法律对信托产品的发售和转让做出严格的规定，使得信托产品没有一个适当流通、宣传以及转让的通道，相比较于股票、基金、债券等金融产品的流动性来说，更不利于以后信托产品的流通转让。大连作为一个二线城市，外来人口大量涌入，房地产发展迅速，房地产信托也不甘落后，但是产品流动性不足的问题，导致投资者在购买房地产信托产品的时候会谨慎的考虑其产品的风险性，而房地产信托投资具有时效性，机会稍纵即逝，因此流通转让的限制严重制约了大连房地产信托的发展。

在《信托法》的规定中，受益人的信托收益权可以依法转让和继承，但信托文件有限制执行的规定除外。该规定相当简陋，并未具体的规定信托产品转让的条件、转让的方式、转让的场合。这使得房地产信托产品的发行市场和流通市场严重失衡，导致流通机制无法跟上投资者的需求，发行市场以及产品的流动转让市场受到制约，增加了投资的风险性，最终会阻碍房地产信托的发展。

（二）信息披露不完整

在当前大连市的金融市场环境下，相对于证券市场的金融产品来说，房地产信托存在着很大的风险性。然而房地产信托公司并没有因此风险的增加而对委托人和受益人进行更加充分地、更加真实地、更加完整地以及及时地信息披露，来保障委托人、受益人的权益。从目前实际情况来看，很难查到大连房地产信托公司关于产品所披露的具体相关信息。

如A信托公司，在产品信息的披露上虽有风险提示，但是信息简陋，基本每款产品都仅仅只提示不承诺保本和最低收益，具有一定的投资风险，适合风险识别和承受能力较强的投资者，却没有具体表明存在哪些风险，具体适合哪类投资者的投资，投资对象的资产、财务和近几年的收益状况的具体信息等，并没有因此而增加相关具体信息披露，以及披露的信息的准确性、及时性、稳定性等都存在着许多的问题。信息披露的相关问题，都会极易导致黑幕的发生，或者形成信用风险、流动性风险等相关的金融风险。

（三）缺乏专业的信托管理人员

大连房地产信托发展起步晚，相关的基础设施不完善，缺乏更加专业的信托管理人员。大连信托公司大都将房地产信托业务交付给自己的运营管理团队，没有像日本、美国等信托发达国家一样，将房地产信托业务交付给其他专业的运营管理团队，这样不仅会因为不专业的管理而导致风险的增加，还会因为各种利益关系而出现的黑幕问题，严重损害委托人、受益人的利益。由于专业性高等人才的缺乏，对于房地产信托项目的风险评估缺乏定性和定量相结合的客观的科学方法，无法准确、有效的对风险做出及时识别和分析，不能够科学的建立风险管理系统。还有信托管理人员是否是相关金融专业本科及以上学历出生的，是否有经过相关专业的培训，是否产生过信用问题，是否在金融领域有过多年的工作经验等问题都会对房地产信托造成本可避免的非系统性风险的发生。

（四）缺乏模式的创新

目前大连有众多的房地产开发公司，但在受到国家宏观政策的影响上，都将眼光放在了信托公司，因此房地产信托对房地产企业仅仅存在于一个类似银行的单一角色，房地产企业从房地产信托这里筹集到的资金来弥补银行对自身的贷款缺陷，而作为投资的委托人在受到信托流通转让限制的情况下，若房地产企业在到期日资金链出现问题，无法偿还“贷款”，无疑增加了风险。信托本来是一种分散风险和整合社会资金的一种金融工具，但房地产信托单一的产品冥冥之中却增加了风险发生的可能性。

目前我国对于房地产信托的宏观调控越来越收紧，对于项目的审批更加严厉，而在房地产开发商眼里仅扮演着一个类似银行贷款的角色。另一方面，随着政府对房地产市场调控不断增强，相继出台了房地产限购以及限制贷款等政策，投资者对未来房地产信托产品的预期收益下降，减少对房地产信托产品的投资，资金的不充分，大大限制了房地产信托的发展。

三、大连房地产信托业务模式解决对策

(一)加强政策的支持

1.建立优质的市场环境。国家政策虽然禁止信托产品进行广告的宣传，但也一定程度上的允许信托产品的流通和转让，因此大连市政府应在严格监管房地产信托的前提下，为投资者手中的房地产信托产品的转让流通提供一个专门的交易场所的支持，设定一个标准化的交易条款，要求信托公司明确标注每一款房地产信托产品的风险评估、预计收益率、期限、投资者最低投资额度以及投资对象的具体财务和资产信息等，并在交易的时候明确委托人和受托人的责任与权力，保障交易双方的利益不受到侵害。这样不仅可以有效地监管房地产信托的流通转让情况，还能降低房地产信托潜在的风险，有利于规范和监督交易情况。大连市政府应积极借鉴和吸收美国、日本等房地产信托发达的国家相关结构和模式，并结合大连当地的实际情况进行修改和完善，引进国外知名的、专业的信托管理运营团队，做到资金账户和投资账户的分开管理，为房地产信托的发行和流通转让提供一个更加积极、灵活、健康、科学的市场环境。

2.减少优质信托公司的税收。在房地产信托公司与房地产企业进行项目合作时，政府应当严格审批项目的合格性，当项目符合政策的标准性，且评估后风险较低的时候，政府应当适当减少房地产信托公司以及房地产企业在这个项目上的税收，让房地产信托公司和房地产企业减少成本支出，使信托公司获得更多的自有资金进行投资和收益的分配，降低房地产企业的负债，以此来间接促使房地产信托公司和房地产企业提高自身的能力，高标准化要求自己，在合作时达到标准，降低风险发生的概率，最终减少整个社会房地产信托的风险发生概率，促进房地产信托的积极的、科学的发展。

(二)完善信息披露

1.完善法律法规。由于房地产信托发展时间短，相关法律法规都不完善，房地产信托机构发布的信息缺少及时性以及完整性，往往仅发布高收益率等吸引投资者眼球的片面信息，缺乏对于风险性的报告以及投资者所需要了解的必要信息，大大增加了房地产信托的潜在风险。因此大连市政府应当积极汲取、学习美国、日本等房地产信托发展历史长久的国家有效的法律法规，并结合大连当地的实际情况加以改善，做出强制性的要求，并严加监管房地产信托机构。信息的不透明，不及时性，不完整性，加上高收益率，很容易造成黑幕，侵害委托人和受益人正当利益，加强资金额的巨大，容易造成金融风险。因此大连市政府应加快法规的建立和完善，大大减少房地产信托风险发生的可能性。

2.加强和完善信托产品的详细信息。信托公司应该主动披露关于房地产信托产品的风险评估、资金的流通方向以及投资对象的财务以及近几年收益状况等详细信息，尤其是要对房地产企业的资金担保方进行全面性、审慎性、多层次性的调查和审核，防止房地产信托产品期限到期时，房地产企业的资金链出现问题，而担保方不能够有效的、及时的偿还资金。这样有利于增强信托公司自身的权益，提高抗风险能力，保护投资者利益需求，可以吸取更多地社会投资者，聚集更多地社会资金，提升自身的投资能力，获取更多地收益。

(三)培养专业的信托管理人员

1.完善人才培养方案。大连市政府应当积极发挥引领作用，改变高等院校关于房地产信托人才的培养方式和结构，提高专业型人才和复合型人才的培养质量，完善房地产信托专业的课程体系，注重理论与实际相结合，为高校学生提供更多地实践机会。积极学习国外知名高校先进的人才培养方式和结构，与国内外知名高校建立深度合作与交流的关系，开展高校之间的学术探讨、学术研究和学术创新等活动。并且为成绩优异的学生提供到国外知名高校学习和知名信托公司实习的机会。为大连未来房地产信托行业培养更多专业性人才，积极促进大连房地产信托行业的发展。

2.完善人才选拔和考核机制。大连的房地产信托公司应当将人才选拔机制和公司战略深度结合，深度学习国外知名房地产信托公司人才选拔和考核机制，根据自身状况制定选拔专业人才资质的标准，完善绩效考核淘汰体系，开展员工之间专业知识竞赛等活动，提高员工工作积极性，这样可以有效的提高整个大连市房地产信托的专业管理水平，同时降低房地产信托非系统性风险，促进大连市房地产信托稳步、健康和科学的增长。

(四)创新信托业务模式

1.利用互联网进行优势补足。房地产信托应当与互联网相结合，以其人数多、数据广、及时性等特点进行优势补足，通过互联网及时的找到需求端和房地产信托产品的供应端，根据客户需求的不同，提供更加个性化的产品，还可以建立互联网平台，对房地产信托产品提供销售路径，建立互联网服务平台，为委托人提供24小时更快捷、更方便、更优质的服务，并建立在线投诉服务，提高和完善客户的体验，并且还可以较大程度上的节约成本。通过广泛的数据研究、分析，对投资的房地产企业以及房地产企业的担保方进行多层次、多方位的审核，降低风险发生的概率。通过数据的挖掘，为信托公司的管理以及机构合作提供强有力的支撑，并延伸了产品路线。互联网更加公开和透明，房地产信托公司可以通过互联网为投资者更加公开、透明的披露相关产品的风险评估、预计年收益率等信息，可以受到社会更加严苛的监督，有利于增加信托公司在投资者心中的信用，获得更多的社会投资者。

2.借用证券市场上的“债转股”模式。大连于2018年3月22日起开始执行房屋限购政策，房子无法快速销售，房地产企业将会随时面临资金链断裂的风险可能性。大连房地产信托应当尝试“债权”和“股权”相互转化的投资方式。房地产信托公司可以先以贷款的投资方式直接对房地产企业进行投资，在房地产企业项目进行到某一个阶段或者合同约定的时期，房地产信托公司可以按照具体实际情况进行选择债权的退出或者以约定低于现行股价的价格获得一定数额的股份，尤其是在房地产企业面临资金链出现问题的情况下，灵活地化解困境，既可以提高变现的能力，又可以大大降低风险发生的可能性。

房地产信托市场是历史发展的潮流，是我国重点发展去杠杆、降风险的金融领域，也是普通社会投资者想参与进来的领域，更是有利于房地产市场健康发展的稳定剂。只有改变传统模式中的糟粕取其精华，建立适合大连自身情况的房地产信托结构和模式，完善政策支持和法规体系，创建优质的市场环境，才能够在未来发展潮流中迎接挑战抓住机遇，促进大连房地产信托市场的可持续发展，成为行业的领先者。