物业公司内部控制完善策略的研究

曹水晶

（家利物业管理（上海）有限公司长春分公司，吉林 长春 130000）

随社会经济的不断发展和国家政策的调整和改变，我们国家房地产行业在市场竞争中突出重围，得到了一定的发展空间，随之物业管理行业应运而生。为物业管理企业带来了新的机遇和挑战，物业管理公司虽然都规模不大，但是经过了几十年的发展取得了一定的成绩和效果，但是大部分的物业管理公司都是依附于大型的房地产公司在进行运营，是一种合作的关系，物业管理企业的内部控制制度不完善是主要因素，从而造成了物业公司内部分工不明确、职责范围不清晰、资产管理不可靠等现象。因此，加强物业管理公司的内部控制制度是企业发展的关键，也是重点，下面通过一些数据调查，对目前我国物业管理企业的内部控制的现状进行了分析如下。

一、概述

企业内部控制主要包括五个因素：内部环境、信息和通信、控制活动、风险评估和内部监督。这是企业内部控制管理工作中需要注意的一个方面。我国的物业管理是近些年来的一个新兴行业，发展也比较快，但是就整体而言，各个公司企业的盈利状况并不十分理想。一方面，由房管部门转变为物业管理公司的这一情况，大多公司都难以适应市场的激烈竞争，开发商下所附属的物业管理公司大部分由开发商决定，加上市场竞争的意识薄弱，造成了亏损较为严重的情况；另一方面，自主经营的物业管理公司的经营状况较好一些，但是盈利状况仍然不是很理想。这些问题的出现还是要归于物业管理公司的财务内部控制并不完善，使得企业丧失了进行激烈市场竞争的能力。所以，加强物业管理公司的财务内部控制就显得尤为重要了。

在我国，服务业已成为国民经济的重要组成部分，而物业管理则是我国服务业的一个极其重要的组成部分，不断增强其为城市经济发展和社会和谐稳定作出贡献的能力。房地产管理企业伴随着以市场为导向的住房制度改革。它们是房地产开发的延续和完善，是一个复杂而完整的系统过程。随着近30年来我国房地产业和城市经济建设的蓬勃发展和城市管理水平的提高，城市管理水平的提高正逐渐成为完善城市管理和文明建设的重要任务之一。

二、目前我国物业管理公司内部控制的现状

（一）物管公司的内部控制体系不完善

目前，大部分的物业管理公司的规模都不大，在公司的运营方面不够严格和规范，即便有些物业管理公司建立了财务内部控制制度，在实施过程中仍会步步为难，出现许多棘手的问题，内控制度的建立毫无用处，会计工作没有标准制度进行约束，越来越不规范。主要表现为：首先，物业管理公司在财务运作中不开户立账，这就是最大的问题所在，即使他们开设账户，各个账目设立不够合理，导致账目混乱，在会计工作中，会出现人为的更改账目达到增减利润的现象发生，财务管理体制的混乱和财务运作的不规范，让物业管理公司的内控无法发挥作用，致使内控系统形同虚设，失去了原有的意义。

（二）物业公司的管理人员的内控意识不强

我国很多物业管理企业的工作人员都是从社会招聘来的，对于工作有着较强的实践和操作能力，但是对于物业财务的内控管理却是一无所知，缺乏财务管理和内控知识方面的了解。致使内控意识十分低下，没有先进的管理理念，由于物业管理企业的内控制度也不够成熟，企业在进行内控的过程中没有一定的标准和依据。这都是由于物业管理人员的内控意识低下造成的，由于内控制度的不完善，运营过程不够规范化，常常会出现业主投诉等问题。

（三）物业公司的财务工作人员的素质不高

当前物管企业内部控制在风我国许多物业管理企业的财务人员总体素质不高，对财务的内部控制程序和措施认识不足，经常产生一些错误的理解，这给财务内部控制的实际运行带来了一些问题。提高财务人员的各项素质是物业管理公司需要深入思考的问题了。否则，企业内部财务控制系统的控制和监督的有效性就无法充分实现。在实际操作过程中，物业管理企业的部分财务人员也会受到领导意志的影响和制约，虚假财务信息将严重影响物业管理企业财务内部控制系统的有效实施。

（四）物业公司的管理人员缺乏风险判断的意识

物业企业要适应市场环境并且在当中发展，一定会受到一些相关因素的制约，这些因素对企业造成的不确定性构成企业的风险。由于没有完善的内控环境，导致物业企业的管理人员缺乏风险判断的能力，不能在风险判断中发挥应有的作用。例如，物业公司提前介入，积极参与地产商的房屋转让过程，以便业主从入住时就能建立良好的感觉。物业管理企业的服务对象，即业主，是其收入的主要来源。如果住房或基础设施出现问题，将导致一系列问题，如业主拒绝支付管理费。企业不能回收资金，面临流动性风险。企业由于自身缺乏控制，缺乏有效的风险应对措施，导致经营混乱，不利于企业的长期健康发展。

三、加强物业公司内部控制的完善的策略

（一）物业管理公司要建立健全的内控体系

物业管理公司的内控体系建设的并不好，需要改进的地方很多，而对于物业管理企业来说，想要提高内控水平就必须要有完善的内控体系，因此，物业管理企业必须尽快改变财务内控的现状，建立和完善物业管理企业的财务内部控制体系。这就要求政府有关部门在现行法律法规和地方政策的基础上，制定相应的财务内部控制标准，促进物业管理企业健康可持续发展，使物业管理企业能够结合自身行业特点。依法完成内部财务管理工作。此外，物业管理企业还应建立完善的财务内部控制制度，使其与企业财务管理的各个环节能够有效的衔接，一旦发现问题能够及时的加以解决。

（二）物业公司要提升内控管理的意识

物业管理企业的管理和各环节的价值，不能脱离了财务的监管，企业的管理者应重视内部财务控制工作，把加强内控管理工作作为企业发展的一部分，提高经营者和财务管理人员的认识是保证内控工作实施的重要手段。企业的管理是以人为本的，管理人员的素质不仅关系着工作的质量，也影响着整个企业的发展，管理层应继续加强内控理论知识的学习，认识到内控在优化业务流程和提高工作效率上所发挥的巨大作用。当然，企业的管理层要有表率作用，不断完善内部控制制度，遵守各项制度，财务人员自身要不断的提升自我，上下共同努力提高内部控制水平，为企业的不断发展出一份力量。

（三）物业公司要提高财务人员的综合素质

物业管理企业的财务人员是内部控制工作的主要执行者。物业管理企业在选择财务管理人员时，必须严格选择和配置，并要求财务人员必须具备专业资格。我们应该挑选一些有强烈责任感和扎实专业知识的人，加强他们的专业培训和继续教育。财务人员自身也要努力提高自身的职业道德。成为不但具有较强的专业会计技能，还具备高素质的文化修养，在日常的工作中不断的对各项业务进行总结，提升创新能力，让物业管理企业的财务内部控制功能得到有效发挥。

（四）强化物管企业内部控制中风险管理的职能

企业的经营必然会遇到风险，物业管理企业也不例外。为了探索企业所面临的潜在风险和来源，风险管理已成为企业经营的重要组成部分。风险管理包括对风险的预测和评估，以及在出现问题时应采取的相关措施。就发展商与物业管理公司属同一集团的情况，物业管理公司应就有关的风险点进行沟通，并建立沟通及协调机制。对于集团未有发展的物业，物业管理公司需要在接管物业前对地产发展商有相关的了解，包括其声誉、资本能力及过往的工业营运等，以从源头探知风险。同时，物业管理公司将明确双方的责任分工，及时对物业管理成本进行督促，防止资金链崩溃，降低面临各类风险的可能性。

随着市场经济的发展，物业管理企业得到了发展和完善。随着我国城乡人口比例的变化和城市化进程的加快，物业管理的规模也会越来越大，业主对物资管理水平的要求也越来越高。物业管理企业与一般企业不同，属于第三产业服务型行业，收益不高。因此，不断的加强和完善内部控制，建立良好的内控环境，实现物业管理公司内部控制的优化和完善，是目前物业管理公司需要重视和深入思考的问题，也是物业管理企业发展的关键所在，具有一定的现实意义。