“大棚房”违法吗？

“阴阳合同”得不到法律保护

据媒体报道，500平方米私家庄园，在北京、天津、河北只需十几万一套，不仅能住人，还能种菜、烧烤、垂钓，打造都市人的田园梦想。这样诱人的广告短信相信很多人都收到过，但这样实惠的房子真的有吗？所谓私家庄园又是怎样的？

记者来到位于北京市昌平区一处名叫“六合成观光园”的地方，自称园区开发商的人介绍：他们的园区占地300多亩，这类大棚形式的农家院目前共有200多套，大棚房水电煤齐全，并且有网络和电视信号覆盖。园区工作人员介绍，一个毛坯房，大棚一百多平方米，院一百六七十平方米，一个小配房大概十七八平方米。一套“毛坯房”20年的租赁价格为17万元，签订合同后，租户可以根据自己的需求任意装修，如果嫌配房小，还可以在大棚里做文章。对此，国家没有硬性标准，棚里搭一个简易客厅或隔出一间卧室，都可以。

记者调查发现，在天津和河北，这样的情况同样存在。

在看房过程中，各地的销售人员都一直在强调同一件事，不管如何装修，大棚外观不能改，棚顶外的材质也必须是薄膜或者阳光板一类的材料，保证航拍能看见大棚就可以。

违建的大棚房

何谓设施农业用地？以上这样的使用方式是国家允许的吗？

中国农科院农经所农村发展研究室主任夏英介绍，设施农业也是现代农业的一种类型，从性质上来说，属于农用地。2014年，国土资源部、农业部联合下发《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》，明确设施农业用地按农用地管理，设施农用地不得改变土地用途，禁止擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设。

中国政法大学国土资源法律研究中心主任、中国地质大学特聘教授李显东表示，“大棚房”违反了我国所执行的世界上最严格的土地用途管理制度，把农田变成带有农家乐生活的别墅。非经法定的程序批准，不能把农业用地变为其他产业、娱乐用地，修建“大棚房”是违反农业方面土地管理法律法规的违法行为。

在北京市昌平区的园区里，记者看到开发商和租户签订的“农业观光园承包合同”，上面写着“合同是根据《中华人民共和国土地管理法》的规定订立”。久居都市的城市人大多认为，既然和开发商签订了租赁合同，就万无一失，认定了“大棚房”这份“靠不住的实惠”。

这样一份合同真能保障租户的权益吗？

李显东指出，这份合同，从权利和义务的内容看，表面上都不违反法律规定，但是问题在于合同背后伪装了一个违法行为。这份合同承诺了合同期内如遇拆迁或国家征地，承租人自由投资部分将获得国家拆迁补偿，却对因违法建房导致房子被拆除的后果避而不谈。这叫“阴阳合同”，“阳合同”中一般不会出现直接违反法律法规明文规定的条文，而“阴合同”，即双方当事人在心里面默认的合同，开发商给了承租人一个大棚，实际上给了一个农地小别墅。事实上违反了我国关于土地用途管制和农业承包管理的禁止性、强制性规定。所以这份合同得不到法律保护。将来一旦被查处，承租人的投资全打水漂。