土地财政与官员行为对房地场市场的影响研究初探

彭程

摘 要：近年来，尽管经过中央数度重大调控，我国的房地产市场总体而言仍呈现愈涨愈烈的态势，即便在经济并不十分景气的大背景下，各线城市房价仍居高不下。笔者从土地财政和官员行为分析其对房地产市场的影响，以求从政府层面探究高房价成因，提出建议对策。

关键词：房地产市场；土地财政；晋升锦标赛

一、文献综述

对于房地产市场的研究，大底以经济学和政治学两方面进行研究。

就经济学观点来看，主要是从两个方面进行解释，一是房地产市场价格居高不下主要是由其自然属性所决定，苗天青（2004）和李伯含（2006）认为房地产市场具有区域寡头垄断结构，“房地产产品位置的固定性决定了房地产市场不存在全国性市场，而是区域市场。而区域市场中的竞争体现为相邻的房地产产品之间的竞争，在构成竞争关系的临近区域或临近地段，房地产企业及其房地产产品的数量是很少的，区域内少数开发商之间的竞争就是寡头竞争，由此在一定区域市场范围内形成的市场结构就是寡头垄断的市场结构。”[1]不过指的深究的是，张振华（2008）认为该理论在推导房地产市场的“区域寡头垄断结构”时，遭遇了困难。衡量市场结构需要三个指标：市场集中度、产品的差异化和进入壁垒。而从统计数据表明，我国房地产市场的集中度很低，且产品的差异化并不明显。如果仅从房地产市场位置的固定性就能够推导出其是“区域寡头垄断结构”的话，我们便可认定所有国家和地区、所有时期的房地产市场都是“区域寡头垄断结构”，这显然是不符合实际的[2]。……