张家口住房价格影响因素

谭云鹤

【摘 要】 张家口与北京携手承办2022年冬奥会，修建京张高铁，这些有利条件使得张家口房价一路飙升。张家口市房地产价格大幅度的上涨已经引起大范围人群的关注，如何看待张家口房价的变动，值得深入研究。本文对房价影响因素从供求因素，经济因素，心理因素，政治因素进行了定性分析。

【关键词】 房价 定性分析 供求因素

一、研究背景目的及意义

1.研究背景

衣食住行，自古就是民众关心的头等大事。如今，住房已经渐渐成为中国老百姓的最为关注的焦点。2015年7月31日，北京携手河北省城市张家口获得2022年冬奥会举办权。随后，张家口的房价也被带动进行暴涨，八月后，张家口大部分地区房价过万，迅速赶超国内二线城市。为了奥运会便利，京张高铁也即将开通，短短40分钟就可以从北京到张家口，开通后张家口的房价是否又要进行新一轮的飙升？棚户地区的改造也导致大批人要购置新房，2016年张家口中心城区的住宅用地供应量将比前两年呈现缩减的趋势，比前两年的供应量减少了大约一半。需求的增加，供给的减少，以及经济的发展，势必会引起房价的变动。

2.研究目的

在全面推进津京冀一体化后，北京周边地区的房价大幅上涨，而被称之为北京“后花园”的张家口同样受到了影响，加之获得冬奥会的举办权，京张高铁即将修通等因素导致房地产市场供求不平衡，房价水涨船高，对于张家口，一个欠发达的四线城市来说，房价的涨势已经远远超出了人们的购买能力，买房难，住房难的问题日益凸显，因此，研究影响房价上涨的因素及房价走势是具有重要意义的。

3.研究意义

根据近几年的形势，全国房价走势一直上升。随着奥运这一概念的不断的被炒作，张家口市房价可以说是一路飙升，但是随着房价的居高不下，导致很多本地人都买不起房，这渐渐堆积成社会问题，会牵扯到方方面面，比如张家口市经济能否平稳增长，房地产市场的稳定，政府是否会出台政策来抑制房价的增长等等，所以对于张家口市住房价格影响因素及其预测有着一定的实际意义。政府部门可以参考经过调查研究所得的结论，制定有利于对市场经济持续稳定发展的措施，因地制宜，避免资源浪费，构建和谐美好城市。房地产市场，可以参考经过调查研究所得的结论，保障房地产市场的供求平衡，避免楼市的泡沫现象，房地产市场与消费者形成和谐的关系。对于购房者，也是可以参考经过调查研究所得的结论，及时把握最新的相关信息，并对张家口市的房价的走势进行了解，获取房市买卖的相关依据，从而进行正确的对自己有利的决定，进行理智消费。

二、影响张家口房价变动的相关因素

（一）张家口房地产发展现状

根据查找的数据，2016年张家口市区全年住房均价，由年初的6586元/平方米，到了12月攀升到9634元/平方米，截止到2017年3月，房价已经涨到11000元/平方米左右了，可见张家口房地产市场非常繁荣，房价上涨一方面受到“金九银十”张家口房地产市场热季的影响，另一方面张家口南站改造扩建、京张高铁张家口南站设立站点、棚户区改造和奥运三馆建设等事件都起着催化剂的作用，再有作为北京的“后花园”，张家口地区空气质量良好，不仅是张家口常住人口进行买房，越来越多的北京，天津等很多外地人在张家口购房，并且张家口市周边县城的人纷纷到市区内买房，导致房地产业的发展兴盛。

（二）供求因素

1.影响供给的主要因素

（1）供给面积

房地产的供给面积可用竣工面积来表示，一般来说，房地产商提供的房屋数量越多，价格越低，房屋供给数量是与价格成反比的。

（2）住宅完成投资额

房地产发展的源泉和基础是房地产投资，住宅完成投资额的增加意味着房地产投资的增长，在需求不变的情况下，供给减少房价上涨，反之房价下降。

2.影响需求的主要因素

（1）收入因素

随着经济的发展，人们的收入的提高，会导致人们的消费和投资的增加，对住房的需求增加，住房均价也随之上升，可知，住房均价与收入成正相关。

（2）人口因素

人类的生活离不开衣、食、住、行，随着生活质量逐步提升，人们对住房的要求也越来越高，这就使得房价急剧升高。另外，人口数量的变动也会对房价造成影响，需求越大，房价越高，因而人口的变动会直接影响到房地产业的发展。

（三）经济因素

根据查到的数据，2000到2017年的GDP与住房均价都是呈逐年上涨的趋势，其中GDP可以反应张家口地区的经济发展状况，地区经济发展可以推动房价的上涨。GDP的提高表现为一个地区经济水平的提高，带动了房地产业的发展，它从供给方面影响了房价，同时也使得人们的收入增加，从而提高了人们的消费水平和购买能力。已经有房的人会继续购房，进行住房投资，没有住房的人由于生活水平的提高，会购买房子，从而在需求方面影响了房价，因此，GDP的变动会影响房价，并且房价与GDP（地区生产总值）呈正相关关系。

（四）心理因素

随着经济发展，国家富强，人民手里的闲钱也越来越多。所以房价也随着人民的收入涨了起来，并且比工资涨得还快，这就给人们一种假象，让人们认为房价一定会涨的。当人们渐渐适应了现在的价格，房价再涨人们也觉得理所当然了。其实就算是从供求关系和生活水平提高的方面来看，房价本不至于这么高。结合张家口市实际情况来看，最大的心理因素是商家对“冬奥”这一招牌的营销。人们对“冬奥”这一大赛事的盲目热捧，导致房价凭借冬奥的东风“起飞”了。正因为有之前北京奥运会的经验，北京房价一直在涨到现在也不曾发现有下跌的趋势。所以这样人们有一种现在房价再高也不是最高，反正会涨的不健康心理，从购房者的角度来说，导致了对房地产的需求增加，并且会有一些人买房炒房，因为存在这种心理因素，张家口市的楼市一直处于火热的状态。

（五）政治因素

1.棚户区和城中村改造

在2016年的主要工作任务包含推进“城中村”和棚户区的改造。完成这项任务需要三年时间。拆迁户得到补偿拆迁资金会自己选择在市场中购房。所以会激发房地产商的开发投资，今后几年会有很大的几率有越来越多的项目开工。

2.金融政策，加大金融信贷支持力度

2016年河北省发布的“房十条”又明确的提出居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款为整体房价的20%；对拥有1套住房并且购房贷款尚未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款不低于整体房价的30%。张家口市目前房价高、上涨快、首付高，成为众多购房者的三大阻碍。

3.冬奥会影响

张家口要以五年的时间要建成冬奥名城，以国际化标准全方位推进城市建设，大约在2020年底。由于冬奥会的影响，京张城际铁路也已经开工建设了，到时高铁站附近的楼盘，会成为不少市民和投资者的选择。

三、结论与建议

通过以上分析，可以知道政策因素、心里因素等客观因素在影响着房价。在张家口建设奥运名城的理念不断深入，越来越多的投资者看中了张家口房地产市场，房地产市场价格随之水涨船高。但张家口市这个地区，对大多数是中低收入人群，要想做到人人有房可住，安居乐业，合理的住房价格是当务之急。

政府方面，应该重点解决本地市民的购房需求，这样更有利于地区的可持续发展。应该加大保障房建设力度，努力使房价收入比在可承受范围，使更多市民能买起并愿意而不是无奈买房，保证居者有其所。而不是看到房地产市场短暂的腾飞，并以为一直会向有利的发展而放任不管，出现泡沫现象。

房地产开发商方面，对其房屋住宅项目的开发，应加大监管力度，防止开发商之间恶意的哄抬房价。建立透明的市场信息制度，促进消费者和开发商双方之间的信息透明对称。避免出现空置许多高价房屋而低收入者无房住的现象，这样才可以让房地产市场持续、健康的發展。

购房者方面，应该形成科学理智的消费观念，对房屋的用途和价值有正确的认识，而不是一味的盲目跟风，囤房等待升值。通过正确的舆论和科学的资料，提高对市场的认识，从而使购房变得理性化。