房产税及其试点改革的反思与建议

田程 翟帅

【摘 要】面对高涨的房价，行政手段无法有效施展的前提下，修订或升级现行房产税已是必然趋势。本文通过对现行房产税存在的老问题、重庆和上海试点城市改革过程中产生的新问题以及对房产税本身正当性的反思，提出开征“房地产税”的具体建议。

【关键词】房产税；试点改革；房地产税

一、房产税改革试点的反思

重庆市、上海市先后于2011年1月28日正式试点新的房产税，将房产税的改革之路拉开序幕。试点城市在改革中存在的问题大致有以下几方面：

法理依据薄弱，试点合法性缺失。总的来说，对于两地的试点工作，最大的缺陷就是试点所出台的政策在法理基础的不牢靠。《中华人民共和国房产税暂行条例》是依据1984年9月18日第六届全国人大常务委员会第七次会议通过的《全国人民代表大会常务委员会授权国务院改革工商税制发布有关税收条例草案试行的决定》，此后国务院根据这个授权决定制定了包括《中华人民共和国房产税暂行条例》在内的众多税收的暂行条例。

二、房产税征收的正当性反思

我们在生活中出于习惯经常将房屋和土地并列为一体，称为房地产。这种模糊的认识行为使我们忽视了房地产价格上涨的根本因素，想当然地以为房价上涨即为房屋价格上涨。税收最基本的逻辑起点就是从国家和社会获得收益多者要多纳税，尤其对“不劳而获”者。房地产从保有到交易环节涉及到的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、个人所得税、营业税、契税以及印花税等税种；涉及的费用很多，其中最重要的是土地出让金。通过梳理房产税与其他税种、规费的联系和比较，可以发现现行的涉及房地产的税种存在严重的重复征税、税费重叠的问题。

土地出让金是房地产开发商为获得土地使用权向政府缴纳的土地租金，开发商再将土地出让金计入开发成本，转嫁给购房者。首先，土地出让金与城镇土地使用税之间的重叠加重了土地使用人的经济负担。土地出让金是作为土地所有人的国家将土地以一定年份出租所获的租金；城镇土地使用税是国家凭借其政治权力为向纳税人提供公共产品而收取纳税人的“对价”。 土地出让金与城镇土地使用税虽然在存在基础不同，但二者所指对象具有同一性，税费具有重叠性。已经缴纳了地租和相应税收之后，对具体的使用行为（居住或经营）理论上就不应再征收任何税款了。其次，最后，土地增值税与个人所得税存在重复征税问题。土地增值税以土地转让过程中的增值收益为征税对象；个人所得税中的“财产转让所得”税目同样以财产转让过程中的增值部分为征税对象。二者在计算收入和扣减项目上基本没有差别，只是适用的税率不同而已。由于地随房走或房随地走，意味着对转让财产获得的增值部分二次征税，有违税法的比例原则。虽说国家征收所依据的既非所有权制度，也非纳税人经济状况，而是依据国家的政治权威，体现的是国家意志。

三、房产税改革的建议

1986“暂行”至今的《中华人民共和国房产税暂行条例》存在诸多问题，落后于经济生活，需要大刀阔斧的改革。重庆和上海市经过将近3年的试点改革，可以初步判断两地的“改革”均没有成功，基本上不可能按照试点模式推行房产税改革。2013年11月12日《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》确认了“加快房地产税立法并适时推进改革”。文件提出“房地产税”的概念，笔者认为，文件透露出要把土地部分纳入“房地产税”的内涵之中，是要对土地和地上建筑物一起征税。虽然我国法律和实践将土地所有权和房屋所有权区分处理，但是在买卖过程中坚持了“房随地走或地随房走”制度，房屋和土地的事实上的难以割离，将二者合并合情合理。所以，开征“房地产税”，将土地和地上建筑物结合征税，不仅能够克服土地增值而地上建筑物减值的矛盾，还能够对现行税制进行有效调整，建立更加科学的税制结构。

（一）开征“房地产税”

虽然当前的基调是结构性减税，并非意味着只减不增，税种必须根据实际有增有减，但必须坚持纳税人的税负总体下降，不能因此增加纳税人的负担。土地作为特殊的生产资料，建筑于土地之上的房屋不能简单地视为商品，更不能作为投资或投机客体的商品，必须将房屋满足居住作为其存在的首要目的。依据我国当前的法律制度，土地属于国家或者集体所有，房地产的增值也就是土地的增值，那么根据所有权收益原则，增值的收益应该收归国家。所以，在房地产交易和保有环节合理设定税种，构建完善科学的税种要素，将房地产增值的收益尽量收归国家，再反馈给社会，将房地产市场的投机氛圍降至最低。

（二）强化“房地产税”立法权威

课税乃是对人民的经济自由（投资、消费、储蓄之自由等）的限制，亦是对于人民财产权的限制，因此在法律之外或违背法律课税乃属违宪，而必须以法律为课税依据。房产对于大多数民众来说，是人生中最重要和最基本的财产。针对房地产征税必须严肃正义，必须通过严格的立法程序或明确的法律授权。由人民通过其代表在议会上自决要负担什么税收，并通过议会制定的法律加以确定，这样的法律才是符合和体现民意的；人民缴纳资源负担的税款，才是合法的。正因如此，行政机关不应有自己决定征税的权力，而只能有执行法律的权力。

房价的升降与否，根本上取决于市场供需关系，但在房地产持有环节征收“房地产税”能够在一定程度上遏制炒房者的预期，拿走投机者炒房的部分收益，减少其持有房产数量，间接扩大房产供应。我国房地产保有环节的税收改革刚刚起步，需要更加细致的研究，要避免给民众造成巨大的生活压力，分析具体问题，切不可为了推行而推行。

参考文献：

[1]魏涛，张青：《基于受益原则的房地产税改革研究》，载《湖北经济学院学》2011年第5期.

[2]陈清秀：《税法之基本原理》，台湾三民书局1993年9月版，第55页.