漫谈预售商品房转让行为

王琳琳

摘 要：根据《城市商品房预售管理办法》第2条规定，房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人时，承购人必须支付定金或部分甚至全部房价款。因此，预售商品房转让中不存在债务转让的情形。

关键词：债权；债务；转让

一、预售商品房的债权转让

在预售商品房转让的法律关系中，承购人在支付全部房款后将预售商品房转让给第三人的法律行为属于债权转让。根据《合同法》第79条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。实践中，承购人的债权转让多为全部转让，即承购人完全退出原来的预售法律关系，受让人成为新的预售法律关系的一方当事人。承购人部分转让债权的情形较为少见，但也客观存在，表现为让受让人加入到原预售法律关系中，与原承购人共同享有接受届满竣工的预售商品房的权利。根据《合同法》第80条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。也就是说，承购人要完成预售商品房的转让事宜，需对开发商履行通知义务。这里需要特别指出的是，在商品房预售中，很多承购人是以按揭贷款的方式支付房款，在这种情况下，承购人要完成预售商品房的转让，仅通知开发商是不够的。根据《城市房地产抵押管理办法》第37条的规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租。可见，以抵押贷款的方式购得的预售商品房要合法转让，不仅要对开放商履行通知义务，更要征得抵押权人的同意。……