房地产企业破产债权清偿顺序研究

张红宝

摘 要：房地产企业破产过程中涉及利益甚广，不仅包括职工债权、担保债权、税收等破产程序中的优先权问题，还包括了购房者的权益保护和工程价款优先受偿等特殊问题。我国立法未对房地产企业破产中的清偿顺序作明确规定，加之各权利之间利益冲突较大，造成了实践中存在较多争议，本文基于此，拟以各权利的类型以及对债权清偿原则进行分析，针对目前存在的问题提出了相关的解决建议。

关键词：房地产企业破产；破产债权；清偿順序

一、房地产企业破产债权的类型

（一）购房者债权

商品房预售是我国目前商品房买卖中最主要的方式。这一销售方式有其存在的合理性，即是房地产开发商能在房屋预售过程中迅速回笼资金，以保证房屋的顺利续建。但是，这一经营方式会带来一个严重问题，就是预售房屋不能办理相应的产权登记，一旦房地产企业在建房过程中破产倒闭，购房者既拿不到产权证明，也不能实际入住。

（二）建设工程价款债权

房地产企业一般不是具体的建筑施工单位，它往往将工程通过发包的方式将工程包给有资质的施工单位。根据《合同法》第286条的规定，发包人逾期不按照合同约定支付承包人工程价款的，承包人可以就该建设工程折价、拍卖后的价款优先受偿，由此，建设工程价款优先受偿的权利得以确立。

（三）劳动债权

劳动债权属于破产法的“共性债权”，在《破产法》第113条对破产债权清偿顺序的规定中，除去破产费用和共益债务，位于第一顺位的即为劳动债权，具体包括职工工资、养老保险、医疗保险、补偿金、赔偿金等所有与劳动者基本生活保障密不可分的一系列债权。……