投资性房地产公允价值模式计量分析

孙丽

【摘 要】投资性房地产采用公允价值模式计量更能够体现相关性和及时性，但是公允价值模式计量投资性房地产的价值仍旧存在问题，本文从投资性房地产公允价值计量对企业资产负债表、所有者权益变动表、利润表以及递延所得税的影响出发，分析探讨公允价值计量模式与成本模式相比的不同。

【关键词】投资性房地产；公允价值；成本模式

一、投资性房地产采用公允价值计量模式的政策基础

（一）投资性房地产的确认

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有房地产，其主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（二）公允价值计量模式

根据国际财务报告准则第13号规定，公允价值是基于市场的计量，而非基于特定主体的计量，公允价值的计量与公司持有资产和解决或履行债务的意图是不相关的。其将公允价值定义为在计量日的有序交易中，市场参与者之间出售一项资产所能收到的价格或者转移一项负债将会支付的价格。

二、影响投资性房地产公允价值的因素

目前，热点一、二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，房地产市场仍存在不稳定性。

三、投资性房地产公允价值计量对企业财务的影响

基于目前中国房地产的发展形势，我国的房地产仍旧处于上升阶段，公允价值模式下的投资性房地产会比成本模式下价值更高。

（一）对资产负债表的影响

投资性房地产在由成本模式转化为公允价值模式会增加企业的资产价值，使得企业的资产结构优化，降低企业的资产负债率。在转换日当天，原以成本模式计量的投资性房地产按照其扣除累计折旧的账面净值转出，以公允价值入账，计入“投资性房地产—成本”账户，公允价值与账面价值的正差额计入“其他综合收益”，企业的资产负债率下降，使得企业从表面上有更加稳定的资产结构。

在后续计量过程中，公允价值上升导致资产增加与资产结构优化。短期内，投资性房地产的公允价值呈缓慢上升态势，投资性房地产公允价值的增加会直接导致投资性房地产在资产负债表中的账面价值上升，使得企业的资产增加；同时，投资性房地产的公允价值变动计入“公允价值变动损益”，使得当期的利润增加，并最终通过利润结转，使得所有者权益增加。因此，投资性房地产的后续计量也会影响到企业的资产结构，使得资产结构优化，从资产负债表来看，企业的发展稳定、运行良好。

（二）对利润表的影响

投资性房地产在由成本模式转化为公允价值模式过程中，差额计入其他综合收益，不影响企业档期的利润额。在后续计量过程中，投资性房地产的公允价值变动全部计入公允价值变动损益，并最终进入利润表中，使得企业的利润上升，企业可能通过此方式调增利润。

以一处投资性房地产为例，假设该投资性房地产取得成本为X万元。在成本模式下，假设其残值为0，使用年限为Y，采用直线折旧法。在公允价值模式下，假设每年的公允价值为Xi，i=1-Y，在第n年将该投资性房地产按照当时的市场价值M处置，不考虑所得税的影响。

第i年：成本模式下，对利润的影响值为-X/Y；在公允价值模式下，對利润的影响值为Xi-Xi-1；公允价值模式与成本模式相比，使得利润多（Xi-Xi-1+X/Y）

所以截止到第i年，成本模式下，对利润的累计影响值为-i*X/Y；在公允价值模式下，对利润的累计影响值为Xi-X；公允价值模式与成本模式相比，使得利润累计多出（Xi –X + i *X /Y）

第n年：投资性房地产被处置

成本模式下，利润为出售价格与账面净值之间的差额，即（M- X+ n X/Y）；公允价值模式下，利润为出售价格与账面价值之间的差额，即（M- Xn）；公允价值模式与成本模式相比，其利润差额为（X- Xn- n X/Y）。

到第n年投资性房地产被处置，成本模式下，对利润的累计影响额为（M-X）；公允价值模式下，对利润的累计影响额为（M-X）；公允价值模式与成本模式相比，其利润的累计影响额相同。

所以可以得出结论，投资性房地产后续计量过程中，公允价值模式下确认利润多；投资性房地产被处置当期，成本模式下确认利润多；但是当投资性房地产被处置时，无论是成本模式还是公允价值模式，其对利润的累计影响都是相同的。因此，投资性房地产采用公允价值模式计量能够使得企业每年的利润变动额比较稳定，不会出现成本模式下某年利润激增的情况，起到利润平滑的作用，降低企业利润的波动性，同样降低企业因处置投资性房地产使某年转亏为盈的可能性。

（三）对所有者权益的影响

投资性房地产在由成本模式转化为公允价值模式的过程中，差额计入其他综合收益，使得所有者权益中的留存收益增加。后续计量过程中，通过利润的结转，使得所有者权益中的盈余公积、未分配利润增加。

在投资性房地产被处置的当期，成本模式与公允价值模式相比，所有者权益的增加额更大，但是从投资性房地产取得到处置整个期间来看，无论是成本模式还是公允价值模式，其对所有者权益的累积影响都是相同的。

（四）对企业递延所得税的影响

根据税法的规定，公允价值变动损益属于未实现的利得和损失，在计算企业所得税时，不考虑公允价值的变动，这就会导致投资性房地产的账面价值与计税基础之间存在差异，在目前中国房地产市场的大环境下，通常是账面价值高于计税基础，这也就导致了应纳税暂时性差异，使得递延所得税增加，本期所得税费用增加。

在成本模式下，虽然每年的折旧额可以从企业收入中扣除，导致所得税额的下降，但是在最终处置投资性房地产时，会缴纳高额的所得税，使得最终成本模式和公允价值模式下的所得税额相同。

假设某投资性房地产取得成本为X万元。在成本模式下，假设其残值为0，使用年限为Y，采用直线折旧法。在公允价值模式下，每年的公允价值为Xi，i=1-Y，在第n年将该投资性房地产按市场价值M处置，所得税税率为25%。

第i年：应纳税暂时性差异为（Xi-Xi-1+X/Y），所形成的递延所得税负债为0.25*（Xi-Xi-1+X/Y），当期的所得税费用增加0.25*（Xi-Xi-1+X/Y）

第n年：投资性房地产被处置，按照税法的规定，应纳税所得额为（M- X+ n X/Y），应纳所得税额为0.25*（M- X+ n X/Y），当期将所有的递延所得税负债转出，使得所得税费用为0.25*（M- Xn）。

投资性房地产在公允价值模式下，通过对递延所得税负债的影响，将所得税费用进行了分摊，使得企业的净利润水平更加平稳。在公允价值模式下，投资性房地产的最终处置不会导致企业所得税费用的剧烈波动。

四、结论

房地产市场具有不稳定性，投资性房地产公允价值取得具有一定的主观性，这在一定程度上会影响财务报表的可靠性。企业在运营困难的情况下，有可能会利用投资性房地产公允价值的变动来操纵利润，改善企业的资产结构，伪造企业运营状况良好的假象，企业账面上投资性房地产的价值有可能被严重高估。

若企业想要采用处置投资性房地产的方式获得现金和利润，公允价值模式下确认的利润比成本模式下要低，此时成本模式会使得当期的利润激增，易起到转亏为盈的效果。采用公允价值模式计量投资性房地产与成本模式相比，能够更好地体现会计信息的相关性、及时性。