城市化进程及其对房地产发展的影响

孙凌飞 孙永绥

【摘 要】文章对比狭义和广义城市化概念，并指出人口城镇化是城市化的基础但人口结构不是衡量城市化水平的唯一标准。城市化进程常与国民生产收入呈现正相关，然而对于人均国民生产收入却不总是相关。除此之外，工业化进程以及交通等基础设施建设对城市化发展有显著作用。城市化进程是房地产发展的动力；房地产发展是城市化进程的结果。

【关键词】狭义城市化、广义城市化、城市化进程、房地产发展

Urbanization Process and Effect to Real

Estate Development

Lingfei Sun， Yongsui Sun

Abstract：With comparison of the narrow and broad definition of urbanization， this paper pointed out the population accumulation is the foundation of overall urbanization. Statistically， population construction is the significant quota for the level of urbanization， but should not be the only standard. The urbanization process usually has high correlation with national income level， but it does not always correlate to the income per capita. Besides that， industrialization and transportation infrastructure generates palpable effects to urbanization. The population accumulation due to urbanization progress generated the demand for accommodation， which provided the motivation for real estate； therefore， real estate development is the result of urbanization progress.

Key words： Urbanization， Real Estate， Migration， Industrialization

一、狭义与广义城市化对比与联系

一般而言，城市化进程概念有狭义与广义[1]。狭义城市化只关注人口的迁移，是乡村居民转变为城镇居民的过程。包括居民自主转移的迁移行动，以及由于乡村整体转化为城镇而导致乡村居民的转化。除人口迁移外，广义城市化还包括土地规划的城市化和生活方式的城市化。除了用城镇人口的比例来体现城市化程度，部分学者认为人们生活方式的转变也是城市化进程的衡量标准[2]总之，城市化是土地和居民向城镇转移的进程。人口向城镇转移导致城镇扩展。人口城镇化是所有城市化进程的基础，但城市化进程不仅是人口城镇化。城市化的进程在地理学与社会学中的意义是相辅相成的。

二、影响城市化进程的因素

城市化的进程一般有两种方式：迁移与扩张。在中世纪，殖民者将城市化的因素从工业化社会带到殖民地： 新的定居者和新的经济体系。因此殖民化被外国学者认为是促进城市化进程的行为。

经济发展与工业化进程是一个区域聚集居民的最主要因素。虽然有学者认为工业化带来的影响可能会被第三产业的发展所取代，但是有研究显示旅游业对城市化进程产生的影响比较小。数据表明，大多数国家的城市化水平与国民收入紧密相关。根据周一星对百余国家数据建模得出城市化水平与人均国民收入呈现正相关[3]，但有些学者却认为两者间相关性存在不确定性[4]。以美国为例，从1880年到1940年间，城市化进程与人均国民收入增长趋势呈现高相关，从1940年以后这两组数据呈现不相关。类似特征也体现在中国：从1960年到1978年，两组数据很高相关性，而1978年之后就不在相关了。原因可能是中国当时颁布的政治决策使得城市化进程受到影响而非自然发展。

学者Jones认为交通等基础设施建设对城市化进程有显著影响[5]。多个研究案例发现，很多城市的发展受益于铁路枢纽的位置。公路运输系统也可以影响城市化水平。航空运输的兴起对城市化进程也有巨大影响。对于大都市来说，通过建立与腹地城市的交通对城市化进程有积极作用。

三、城市化进程对房地产业影响

有学者认为，中国的住宅定居受城市化影响分为三个阶段：随着工业发展，居民开始集中居住，城市化开始缓慢发展。工业化进程也促使城市化进入快速发展阶段，致使大量人口迁移到城区。当城市化水平提高到70%，居民开始向农村和周边城乡结合处转移[6]。

对于城市化和人群动向的研究发现，在安置居民方面，沿海省份比内陆省份承担着更大的压力。不同省份城市化进程的不同，也會对当地房价产生不同的影响。在越来越快的城市进程中，为了安置大量涌入城区的居民，城乡结合部的乡村逐渐转化为城镇的一部分。

房地产业发展与城市化进程紧密相关。城市化进程是房地产业发展的动力，而房地产业的发展也在一定程度上配合和促进城市化进程的发展。经济发展和工业化实在一个区域积累人口的主要动力。随着经济的发展，工业化的影响可能会被第三产业的发展所取代。因为城市化进程所带来的大量居住的需求是导致房地产业发展的直接因素。

四、总结

由狭义和广义城市化的对比可知人口城镇化是城市化的基础。然而，城市化的意义不仅局限于人口城镇化。虽然人口结构是衡量城市化水平的主要指标，但不应该成为其唯一标准：土地使用方式、居民生活方式等也被认为是城市化水平的重要体现。

城市化进程分为迁移与扩张两种。中世纪殖民地的发展被认为是促进城市化进程的行为，因为这个过程为殖民地带去新的居民和新的生活方式。城市化进程通常与国民生产收入呈正相关，但与人均平均国民生产收入却不总是相关。除了工业化进程促进城市化发展，交通等基础设施建设对城市化进程也有明显促进作用。

居民迁移时随工业化的发展而来。随着城市化发展，城市地区需要安置更多居民，沿海省份比内陆省份承担更大安置压力。这种安置需求为房地产发展产生动力。虽然房地产发展在某种程度上也会促进城市化进程，但总体来讲，房地产发展是城市化进程的结果。

【参考文献】

[1]曾赛丰，中国城市化理论专题研究，湖南人民出版社，2004

[2]胡滨，人口城市化，空间城市化与社会风险，社会科学，2012

[3]周一星，城市化与国民生产总值关系的规律性探讨，人口与经济， 1982

[4]Spence etal.Urbanization and growth.World Bank Publications.2009

[5]Jones R.Essays on world urbanization.Philip's， 1975

[6] 蒋达强，大城市人口郊区化与住宅空间分布的效应研究，人口与经济， 2002