融资租赁在军队空余房地产租赁中的应用探讨

赵莉

【摘 要】自我国军队改革禁止军队单位进行生产经营项目后，军队空腹房地产租赁也成为了其主要的经济来源，并且在弥补军费开支不足方面发挥着非常积极的作用。但是随着现代社会的不断发展，传统保守的租赁模式也不再适合当前实际发展的具体需要。融资租赁作为一种新型的租赁形式，近年来也越来越受到人们的欢迎。基于此，本文对融资租赁在军队空余房地产租赁中的应用进行了探讨。

【关键词】融资租赁；军队空余房地产租赁；应用；探讨

空余房地产租赁作为军队房地产管理工作中较为重要的一项工作，在弥补军费开支不足以及降低房地产管理成本方面发挥着非常积极的作用。但是就现阶段我国军队空余房地产租赁发展现状看来，由于受传统租赁模式的影响，其整体水平并不是特别理想。如何实现军队空余房地产租赁效益与保障效能最大化，一直以来都是困扰军队空余房地产管理工作的一项重要难题。而融资租赁模式的出现，为我国军队空余房地产租赁模式指明了一个重要的发展方向。

一、融资租赁概述

1、融资租赁含义

所谓的融资租赁，指的就是出租人依据承租人对于供货人和租赁物具体要求，从供货人处购买相应的租赁物，然后再将其出租给承租人使用的一种新型租赁模式[1]。现阶段融资租赁也被称作金融租赁或者是财务租赁。

2、融资租赁具体内容及特点

与传统租赁模式不同，融资租赁主要内容为：出租人在进行租赁的过程中，按照承租人对于租赁物件以及供货人的具体要求，从供货人处购置相应的租赁物件，并将其租给承租人使用。在形式上：承租人分期向出租人支付租金，并且在租赁期限内，所有的租赁物件的所有权均为出租人所有，承租人只拥有租赁物品的使用权。在特点上：相比于传统租赁，融资租赁将融资与融物相结合，在租赁期间一旦出现问题，可以明显降低出租物的回收、处理的风险。

二、军队空余房地产租赁现状分析

对于与军队而言，由于实际任务的需要，大部分的部队的营房驻地在进行选址时大多选择在偏远山村或者人烟稀少的地区，也正是因为如此，使得场地往往具有面积较大的。但是，也正是由于诸多因素的存在，使得军队空余房地产也同样具有着房屋破旧，配套设施不完善等諸多弊端。加之战斗保障的不确定性以及强制性，军队房地产租赁场地在租赁期内可能会由于一些特殊情况收回，这样一来，就给承租方的投资保障带来非常严重的威胁，甚至有些承租方不愿投资或者是投资相对较小。也正是因为如此，导致现阶段军队空余房地产租赁在其发展过程中越来越呈现出租金提升难、空余房地产现有状况很难得到显著改善等特点[2]，严重制约的军队空余房地产租赁的发展。

三、融资租赁在军队空余房地产租赁现状应用可行性设想

房地产租赁作为融资租赁的一种重要形式，但是在现阶段房地产租赁过程中，很多出租方的关注点仅仅局限于房屋或者场地租赁，并未将相应的配套设备或者设施纳入到具体的租赁范围内。因此，要想将融资租赁应用到军队空余房地产租赁应用其中，其中最为重要的一种形式就是扩大租赁范围。在实际的租赁过程中，军队应坚持一个原则，即：在不影响军事保障效能的前提下，根据承租方的具体要求对空余场地或者营房进行改造，以此来满足承租方生产、经营中对于设施以及设备的具体要求，最终降低承租方固定资产的投资。只有坚持这一原则，才能真正意义上解决承租方投资无保障这一问题，并在可以在此基础上提高租赁价格，最终形成一种良性循环，对于改变军队空余房地产租赁现状有着非常积极的意义。

要想将融资租赁应用到军事空余房地产租赁过程中，首先应对其应用可行性进行设想。对于融资租赁而言，在对其应用可行性设想过程中，其主要包括以下几项工作即：项目论证、资信审查、成本估算、租赁合同签订、购物及改造合同签订以及合同执行。这也是融资租赁中较为常见的一种流程，第一就是项目论证，主要工作是对当前项目所处的外部环境、综合收益、抗风险能力以及项目风险进行评估与分析，看其是否符合我方实际；第二就是资信审查，主要就是军队出租房应对承租方和担保人的信用、银行资产等情况进行调查和评估，以此来对其抵抗风险能力进行确定[3]；第三是成本估算，所谓的成本估算，主要是对房屋改造成本以及租赁物购置成本进行估算；第四是租赁合同签订，主要是对租金数量、上缴方式和时限、合同中双方的责任和义务以及设施设备产权及处理方式进行可行性进行分析，并及时发现以及改正合同的出现的问题；第五是购货与改造合同签订，主要是对改造要求与设备设施品牌和厂商进行分析；第六是合同执行，合同执行主要工作就是及时催缴租金和监督房屋及设施设备使用情况。

四、融资租赁在军队空余房地产租赁应用过程中应注意的问题分析

尽管融资租赁可以在较大程度实现军队空余房地产租赁的使用价值，并且可以再此基础上形成以房养房的良性循环，但是在实际的应用过程中，也应注意并做好以下几项问题。

第一，租金支付形式，承租方应以分期支付租金的形式偿付本息，也就是说，在整个租赁过程中，承租方应严格按照合同中的约定来分期支付房屋租金，以此来保证出租房的基本利益；第二，做好租赁期满后设施设备的处理方式，一般来说，主要有三种方式，即：续租、留购以及退租，无论是哪一种方式，都应在合同中进行标注；第三，租赁物和供货商选择，一般来说，承租方对于租赁物以及供货商具有选择的权利和责任，在整个租赁过程中，承租方应将自己的具体要求对出租方进行告知，然后由出租方出资购置租赁物，但是在租赁期间，所有设备以及设施维护均由承租方负责；第四，应急预案制定，由于军队空余房地产租赁存在着一定的特殊性，加之在投资过程中也同样存在着一定的风险，因此，制定相应应急预案可以在较大程度上降低双方的风险，除此之外，保证金约定也是其中非常重要的一项工作；第五，建立相应的监督机制，所谓的监督，指的就是出租方应对承租方房地产、设施以及设备的使用情况进行监督，以此来及时发现并制止相关违法或者损害我方利益的行为[4]。

五、融资租赁在军队空余房地产租赁应用过程中存在的问题分析

在现阶段军队空余房地产租赁应用融资租赁过程中，依然存在着诸多问题。首先是承租方的经营产品以及产品市场前景问题，这一问题直接决定了租赁收益以及成本回收水平的提高，因此，在实际的应用过程中，必须对项目进行充分的调查和论证；其次就是承租人支付租金能力，该问题主要关系到成本回收以及租赁效益的提升，只有在租赁过程中对承租方的支付能力进行考查，才能更好实好的发挥出融资租赁的积极作用；再次就是房屋改造以及购置设备质量，这一问题也是现阶段军队空闲房地产租赁过程面临的最为突出的问题；最后就是专业人员问题，随着新时期的到来，只有将更多的专业知识较强且综合素质较高的人员吸收到实际的租赁管理工作中，才能更好的实现军队空余房地产租赁融资租赁水平的整体提升。

综上所述，由于融资租赁模式可以为我国中小企业的发展提供诸多便利，且租房也能从中获取丰厚的利润。要想将其应用到军队空余房地产租赁过程中，尽管存在着较大的阻碍，但是在其发展思路以及经营模式却值得军队空余房地产租赁借鉴和参考。

【参考文献】

[1]朱伟隆.融资租赁对实体经济作用效果的探讨[J].现代商贸工业，2018，39（14）：132-133.

[2]宋扬.谈融资租赁（售后回租）在铁路运输企业经营管理中的应用[J].中国总会计师，2018（02）：148-150.

[3]张林颖.融资租赁在公用事业中的应用[J].住宅与房地产，2017（06）：49+59.

[4]李风琦.谈融资租赁在农村中的应用[J].山西农经，2017（01）：40-42.