精装时代带来的思考

胡青

【摘 要】在福布期中国中原经济区自主创业与民营经济发展论坛上首次发布2012中国中部商业城市排行榜，其中长沙在入选的16个城市当中排名首位，那么长沙位列中国最佳商业城市20强、中国中部最佳商业城市是否名副其实，我们尚不好理论，但近两年来长沙的城市化基础建设与商业发展咄咄逼人之势，说明城市市场越来越开放，住宅的刚性需求也将越来越明显。即便调控，但被強调下的刚性需求如暗流急涌，在银行政策层的稍许松动下，立即引发出强有力的反弹趋势。

【关键词】城市综合体；精装房

在福布期中国中原经济区自主创业与民营经济发展论坛上首次发布2012中国中部商业城市排行榜，其中长沙在入选的16个城市当中排名首位，那么长沙位列中国最佳商业城市20强、中国中部最佳商业城市是否名副其实，我们尚不好理论，但近两年来长沙的城市化基础建设与商业发展咄咄逼人之势，说明城市市场越来越开放，住宅的刚性需求也将越来越明显。即便调控，但被强调下的刚性需求如暗流急涌，在银行政策层的稍许松动下，立即引发出强有力的反弹趋势。2016年在一系列调控政策出台后，原本火热的楼市迅速降温，利率松动、房企让利……在一系列的利好催动下，细看这些项目推出的产品大多是针对刚需群体的，加上房地产企业实实在在的优惠促销，项目开盘现场人气爆满，楼市出现“全城热购”，出现“排队摇号购房”现象。

如今正经历“史上最严厉调控”，房价与政策的博弈如今处于胶着状，调控在抑制房产投资泡沫的同时，相当力度地抑制了广大受群的刚性需求，在一定程度上也放缓了城市化扩张进程，“孩子和垃圾一齐泼掉”不仅打压了房价，也在考验着大部分房企的实力底线，考验着地方政府城市建设的信心与决心。一次偶然机会，在广播中听到了一档有关房产频道的楼盘推介节目，那是频道主持人与听众的互动节目，有幸听到了万博汇的意向投资听众，但主持人以价格趋高、地段无特别优势、周边民宅空置率高、投资回报偏低等理由建议考虑放弃，分析中不无道理……

在“二十五”大长沙的超级城市建设计划中，不难发现，结合各片区发展现状及未来规划，城市综合体及商务区的诞生已成为一种悄然之势正强势崛起，以未来的眼光看楼市，才是精准、睿智投资的永恒定律，国家抑制住宅投资热的宏观调控趋势下，后期售房受体定位需求，房地产企业应该有所思考……，“精装时代，颠覆传统”房产企业得天时、地利与人和，以建筑精美不可复制，风格各异难以仿造为目标，打造有文化、品牌和故事的精装房思维应运而生。房产企业通过自身一再努力，华丽转型，以“创建现代的、大众的、具有地域特色的建筑精品”到“品质改变生活”，使其精装房成熟大气，抵挡了时间的侵袭毫不褪色，让相伴一生的房子在岁月风华之中仍熠熠生辉，令世人仰望，让业主感动。

我们知道，房地产不等同简单的钢筋加水泥！同样，住宅也不等于一堆高档建筑材料和装饰材料的简单堆砌。所谓精装房，是指“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成”。异军突起的精装时代，近几年来势如破竹，如滚滚洪流，彻底颠覆了传统的个体家装，因为它们具备省心、健康、安全的凸显优势：首先，精装房可以杜绝因缺少专业知识的“街头游击队”在家庭装修过程中对房屋结构的损坏和不良改造问题；其次有利于在住宅市场推广新型环保材料，同时还免遭邻里间装修噪音和垃圾的侵害；最后，从费用角度考虑，同等品质的装修，家庭完成的造价要比集成采购高得多，而且，精装房走的是时尚元素与舒适大气绿色融合的高端路线，所以，它们的推崇出炉，很快受到了广大住户的好评与追捧。

住户对精装房的选定过程，其实是产品品质的较量与博弈过程。当精装产品成为一种大众生活选择模式时，同类型产品除了地段、环境与户型外，其选型、材质、适用性与美观度的综合比较就会越来越明显，客户在不断的筛选中愈来愈有经验，因房屋精装出现的纰漏问题引发的针对性差评在媒体上也屡屡曝光，例如：他们认为开发商承诺的品牌与合同约定内容不相符合，有的品牌尽管与合同约定一致，但实际交付使用的产品却是同一品牌中档次最低的；其次开发商推行的“低价采购”订单中，家居建材企业却提供了非环保、价格低廉的“特供”产品，在工程监理环节，建筑材料又得不到有效监管与控制，存在着很大的安全质量隐患；还有，由于房屋结构性破坏、隐蔽工程处理不当或操作程序上出现偏差，引起精装房墙面开裂、厨卫渗漏现象，给入住户带来了极大的不便和麻烦，等等，这些评价令开发商们如坐针毡，也给后期物业维修带来诸多麻烦和法律事务纠纷。

大家知道，精装不是简单的装修工程，而是为消费都提供以产品为核心的家居产业链服务，彰显住宅的气质和灵魂，它不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。所以说，精装住宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化的光辉。同时它还需要满足不同消费群体对于家装产品的任何需求。房产企业精装房通过近几年的试水，需不断把握格局、运筹帷幄，以战略眼光引进知名品牌战略合作，优化整合基础装修资源，利用家居产业链定制操作灵活等优势，带来省心、省事、省力的精装品牌，颠覆了传统家装业的繁锁与耗费，受到了广大消费者的追捧，开发商也在丰厚利润回报下趋之若骛，家装行业风生水起，但随之而来的是，消费者需求选择范围的加大与维权意识的加强，让家装行业从平民时代步入品质时代。透明化、大而全的精装运营模式，在市场流行趋势中不断迭变更新，这就要求房地产企业的产品配套与服务更小心谨慎，推陈出新，不断学习，科技领先，以达到舒适、智能、耐久，人性化与特色化的完美结合，房产企业携手知名品牌的战略合作着利于双方的接受程度的层面上，对合同不断进行再次的深化与完善，双方的彼此选择就是合作的良好开端，合作中双方都会遵循约定的游戏规则，认真、严谨、尊重、互惠，求大同，存小异，互利互赢以促成优品问世。

对于精装房，我们可能仅限于方案概念型或房企大鳄的作品观摩，只能靠想象这一感观去理解，在大众的心理普遍看好建筑有风格，风格背后有故事，故事中隐含一种文化的住宅，所谓“山不在高，有仙则名；水不在深，有龙则灵”。这对房产企业提出了时时事事以人为本的要求，施工方应在现场查看后，做到细分目标群体，通常以投资改善居住环境与品质为主的大户型样板房装修以米黄色格调为主打色，室内装饰典雅大气，温馨浪漫，软硬装和谐搭配给人以舒适之感；而小户型公寓一直受快节奏生活、首次置业的年轻白领与投资者所青睐，使每个样板房装修得简洁明快、功能齐备，采光、通风效果佳。房地产企业应本着对客户的承诺守信，站在营销角度，针对精装技术的施工，提出了更高要求，要在有效的成本控制区域内提高性价比，门框、厨卫等常用产品选择一线品牌，在后期精装房施工中，装修标准必须达到甚至高过现有样板房的品质要求；在交房过程中必须明示交房标准范畴，规避风险，避免不必要的法律纠纷；产品要有创意，突出个性，增设销售亮点，拉开同档次楼盘差距。其可行性实施报告中如目标定位、设计选型、成本控制、材料合同、施工质量、过程监控及分项验收等操作规程将作为指导性方案得以明确。在施工过程中如何把控施工工艺、材料品质及施工组织措施，如何完善施工的全过程监管体系建设，最大限度增强产品附加值，确保产品品质，提高性价比，只有将外在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群的风度，硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的必要条件。以此来达到“藏气聚势、天人合一”的尊贵和谐境界，这对房地产企业来说都是一种挑战，也是精装时代给我们带来的思考。我认为，“拿来”与借鉴未尝不是个办法……