房地产企业税收筹划探析

摘 要：房地产企业建设周期长，资金投入大，涉税种类繁多且其税收为国家主要税收来源，对其进行税收筹划意义重大。各房地产企业应精心筹划，合理降税，以达企业效益最大化。房地产企业税收筹划虽已逐渐成为关注热点和重要研究课题，但因税收环境日趋复杂，仍存在一些不足之处。本文从当前房地产企业税收筹划中存在问题出发，分项对房地产企业中两大税种：土地增值税、增值税进行具体筹划思路分析，进而提出了切实可行的完善措施。

關键词： 房地产企业； 税收筹划； 土地增值税

当前愈来愈多的房地产企业逐步重视税收筹划并提出许多筹划方案，但在仍不可避免的显现出某些筹划问题，如流于形式而缺乏实践，税法意识淡漠极难逾越风险鸿沟，或偏离新政策未能发挥实际效用等，这些问题不仅极大危害了企业内部良好运行，且易妨碍税务机关秉公执法。因此，继续研究房地产企业税收筹划仍存价值，税务人员应当仔细研读最新政策，不断完善筹划方案，进一步探索新思路，以规避企业名誉和经济的损失，并促进企业创效和国民经济发展。

一、房地产企业税收筹划现存问题

（1）税收筹划意识薄弱

首先，房地产企业涉税金额较大，一些企业便试图通过偷税漏税等手段违法获利。偷税漏税面临严重税收风险，一经查处，除补缴税款和巨额罚款外，更严重影响企业自身声誉，且妨害房地产企业未来良性发展。反观税收筹划，既降低企业税负，又利于筹划人员丰富税务知识。其次，已提升税收筹划意识的个别企业，仍缺乏深入探究和综合权衡精神。企业可从企业价值最大化角度力求寻找最优解，深入考量如何采取最佳手段有效减轻企业税收负担，应摈弃顾此失彼决策，重新整合各大战术筹划，并着眼长远的战略筹划。

（2）财税政策更新频繁，带来筹划难题

为维护经济运行，达到宏观调控目的，财税政策便会更替频繁，筹划人员便需重新调整税收筹划。同时，若筹划人员粗浅理解税收新政策，依照以往方案照单全收或随意生搬硬套，所进行的税收筹划便无实际效用，易产生潜在税收风险，更有甚者，直接导致企业触碰税法“红线”。

（3）筹划机构缺位

当前大多房地产企业都将税收筹划工作交由财务部门负责，极少专设税务部门负责整体税收筹划工作。事实上，税收筹划是一项要求很高专业程度的工作。企业应单设独立于财务部之外的税务部门，识别税务风险，细致税收筹划，并及时与各部门沟通反馈筹划效果。

二、房地产企业主要税种筹划分析

房地产企业税种繁多且税收筹划利益空间巨大，以下分项对土地增值税、增值税进行分析。

（1）土地增值税的筹划策略

①围绕房地产企业销售收入进行筹划

其一，收入分散筹划，即分开单独核算收入，使部分收入从整个房地产收入中分离，从而减少转让收入。例如：某企业出售其拥有的一套安装设备齐全的房屋，预估市价为900万元，其中各种设备约100万元。则在与购买者签订房地产转让合同时，合同上仅注明800万元房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，如此便可分散收入，节省应缴土地增值税。其二，针对普通标准住宅，若测算发现增值率稍高于20%，可从收入方面控制增值率于20%以下。例如：某房地产开发商预计某普通标准住宅对外销售不含税总价款5000万元，可扣除项目金额4055万元，则当前售价下增值额：5000-4055=945（万元），增值率：945/4055*100%=23.3%>20%，应纳土地增值税税额：945×30%-0=28305（万元），若该企业改变销售价格，将对外售价总价款调为4800万元，其余无调整，则增值额：4800-4055=745（万元）增值率：745/4055*100%=18.37%<20%，可免缴土地增值税，前后比较可知，虽其销售收入降低200万元，但节省土地增值税约283.5万元，充分享受到利用税收筹划带来的节税利益。

②可扣除项目税收筹划

其一，增加装修支出，销售前对房屋进行装修，以此将装修费用作为成本费用的一部分，可据实扣除并作为加计扣除基数，实现节税目的。例如：房地产开发公司拥有一套已完工但尚未装修的房屋，可扣除总金额6200万元。若直接销售未装修房屋，不含税销售总金额9600万元，则增值额：9600-6200=3400（万元），增值率：3400/6200=54.84%，应缴土地增值税：3400×40%-620×5%=1650万元。若销售前对房屋进行装修，预估不含税装修费用1200万元，则增值额：10800-6200-1200*（1+10%+20%）=3040万元，增值率：3040/7760=39.18%，应缴土地增值税：3040*30%-0=912万元。此例中前后比较可知，后者可少缴138万元的土地增值税。

其二，企业在两种利息支出方案中合理选择，方案一为利息支出据实扣除，方案二为利息支出按照不含资本化利息的开发成本的5%扣除，选择关键为比较准予扣除的利息与土地成本和开发成本累计之和的5%熟大。若借用了大量资金且能按转让项目划分利息支出，并提供金融机构贷款证明，可采用方案一。若建房使用了大部分预售房款和权益资本，银行借用资金少，无法按转让项目划分利息支出，或不能提供金融机构证明，可采用方案二。

③合理选择建房方式筹划

合理选择建房方式，从而合法避免或减少土地增值税的缴纳。其一，合作建房，合作双方立项开发，一方提供资金，一方提供土地使用权。如果合作建房后按比例分房自用，未发生所有权的转移，则企业可免缴土地增值税。其二，委托代建，房地产企业接受委托代建工程，收取一定劳务费，此种代建行为不需代垫资金，不引起有关资产产权转移，亦不用计征土地增值税。

（2）增值税的筹划策略

①增值税进项税额的筹划

其一，规划材料采购，尽量获取增值税专用发票。若提供材料的成本、质量无差异，于小规模纳税人和一般纳税人中选择一般纳税人。若供应商皆为一般纳税人，适用不同税率，需提前测算以便选择进项税额大的供应商。若企业选择了小规模纳税人，向其主管机关申请代开3%增值税专用发票。其二，扩大精装房比例，使房地产企业从销售毛坯房为主慢慢转向销售精装房为主，此举可取得更多物料和固定资产的增值税发票，一定程度可拓宽进项税额来源，又可吸引购房和多获取一层装修利润。其三，剥离建筑行业。只要建安企业能提供增值税专用发票，便利于房地产企业抵扣进项，当前利用此筹划方法的主要有三类模式：开发商负责拿地开发销售，外包全部施工业务、控股房产集团下设建筑公司，房地产公司两种子公司、以建筑企业为主营业务，并举房地产开发业务。

②计税方法的选择筹划

首先，针对房地产老项目，可适用一般计税方法，从销售额中扣除上缴土地价款，税率10%，还可选择简易计税方法，征收率5%。若已开发项目所占比重较小，并有大量进项发票可抵扣，按一般计税方法。若已开发项目所占比重较大可抵扣增值税进项很少，应选择简易计税方法。例如：某房地产企业（一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，取得含税收入3150万元，该房产对应土地价款930万元，若选择简易计税方法，应纳税增值税税额：3150/（1+5%）*5%=150（万元），若采用一般计税方法，应纳增值税税额：（3150-930）/（1+10%）*10%=202（万元），经比较，采用简易计税方法可少缴纳增值税52万元。其次，合理选择纳税人身份：一般纳税人或小规模纳税人。若销售收入相同的情况下，比增值率为关键因素，计算 “无差别平衡点增值率”，设为X，当两种纳税人缴纳相同税款时，等式成立S*X/（1+16%）=S/（1+5%）*5%，即可得出“无差别平衡点增值率”，当增值率低于此值，作为一般纳税人可节税，反之，作为小规模纳税人可节税。

三、结论

通过对房地产企业税收筹划现存问题和土地增值税、增值税两大税种的具体分析，不难发现税收筹划是一项复杂的系统工程，亟需房地产企业高度重视，以利于我国房产企业走上可持续发展之路。就此，对完善房地产企业税收筹划提出以下建议：

（1）提高企业涉税人员整体素质

高素质的税务筹划队伍，既是保障和完善税收筹划的基础，又是约束偷税、漏税的关键，并直接决定着税收筹划的效果。首先，强化税务人员业务素质，企业可依照自身情况设计严格的的培训及考核制度，丰富税务人员知识储备，并鼓励税务人员学习金融、管理、法律等相關专业知识，拓宽知识面。其次，培养良好的职业素养，强调诚信为本，不应一昧追求税收利益而弄虚作假，扰乱企业内部风气，甚至造成行业税务造假紊乱乱象。

最后，进一步梳理企业内部业务环节，既保证各环节内部协作一致，又保障各环节之间信息对称，良好沟通，站在全局观点对企业整体素质进行评估分析，并作出相应改进。

（2）及时、灵活掌握税收政策

为适应经济发展需要和社会转型，国家会及时修正和完善相应的税收法律和政策，近年来对房地产市场调控和监管更是严格，因此房地产企业要及时灵活掌握税收新政策，才能完美融合法律法规和企业经营特点，最终制定出契合企业经济利益的税务筹划方案。

（3）营造和谐的税企关系。

为有效实施税收筹划，房地产企业应加强和税务部门交流，营造和谐的双方关系。其一，筹划过程中，若有疑问或对某项政策不了解，应积极向税务机关咨询，寻求专业的指导。其二，多了解税务机关工作程序，尽力达到双方理解一致，促进税收筹划方便开展。

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作者简介：

唐秋华（1996-），女，四川广安人，西南科技大学经济管理学院会计学本科在读，主要研究方向：金融学，成本管理。

（作者单位：西南科技大学经济管理学院）