商业地产盈利模式选择研究

□（广州工程技术职业学院广东广州510075）

一、商业地产及目前形势

商业地产作为商业用途的地产，区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。

自2006年六部委发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，以及为抑制房价而颁布的 “国八条”以来，住宅用地建设和物业投资等方面都受到了诸多制约。截至2017年4月31日，房地产上市公司2016年年报公布完毕，多家行业企业均表现为存货积压、开发投资同比大幅回落等利空消息，使独立参与招投标的难度大大增强，对住宅市场产生了很大的影响。

在这一背景下，众多房地产开发商把战略目标转向了商业地产。由于楼市新政对住宅市场产生了挤压现象，而在一些城市商业地产几乎不受调控的影响，加上我国城市化发展迅速，随着经济的发展，无论对于机构大户或是开发商，商业地产都表现出了最具保值增值的魅力。

二、商业地产的项目价值链分析

为了选择适合商业地产具体项目的盈利模式，首先要考虑的是项目的价值链。王唐雄（2013）研究发现商业地产价值链主体之间的作用关系为：消费-零售商-运营商-投资者-开发商-政府，各利益主体遵循自身的价值创造方式进行经济活动，承担社会责任，最终形成相互依存、互利共赢的和谐局面。……