基于杜邦分析法的房地产企业盈利能力分析
——以保利地产为例

□（吕梁学院 山西吕梁 033000）

一、引言

从2007年至今的十多年间，房地产行业备受关注，国家在此期间也出台了多项政策以抑制楼市过热，例如“国八条”“国五条”等，但效果却不尽如人意。2012年以来，房地产市场在沉寂了半年之后又开始复苏，成交量大幅上涨，各地区房价也开始飙升。在这样的大背景下，保利地产的营业额和净利润也是逐年飙升，个别年份增幅高达30%—40%。本文运用杜邦分析法对保利地产2012年至2016年的财务数据进行分析，以探究其盈利能力。

二、杜邦分析体系

（一）杜邦分析体系概述。杜邦分析体系主要是利用各财务比率之间的内在联系，对公司财务状况和经营成果进行综合系统评价的方法。该体系由美国杜邦公司的成功应用而得名。杜邦分析体系以权益净利率（ROE）为核心，以总资产净利率和权益乘数为分解，重点揭示公司的盈利能力。其基本框架如图1所示。

（二）杜邦分析体系单项指标分析

1.权益净利率。权益净利率是反映企业盈利能力的综合性最强的一项指标，也是杜邦分析体系的核心指标。该指标反映股东所拥有的净资产的获利能力，可以分解为总资产净利率与权益乘数。

2.总资产净利率。该指标反映公司运用全部资产获得的利润，是反映公司营运能力的重要指标，可以进一步分解为营业净利率和总资产周转率。

3.权益乘数。权益乘数反映企业财务杠杆的大小，用资产总额和股东权益总额的比值计算而得。在总资产净利率不变的情况下，提高财务杠杆可以提高权益净利率，但是随之而来的是财务风险的加大，如何配置财务杠杆也就成了公司最重要的财务政策之一。……