全域旅游背景下的地产转型

随着社会经济的高速发展和新型城镇化的不断推进，单纯以居住地产开发为主体的房地产开发时代已经过去，而以『房、产、融』一体化为核心的房地产综合体开发时代已经到来。尤其是在国家大力发展全域旅游的大背景下，未来房地产开发必须以旅游为导向，整合旅游、文化、体育、健康、养老等五大幸福产业及商业、教育、金融等相关产业，打造『旅、文、体、康、养、商、学、金』一体化综合发展平台。这是未来房地产转型与发展的趋势。

房地产转型的方向

随着社会经济的发展，房地产开发模式也在悄然转型。如今，房地产开发已经不能简单地理解为开发土地和建设房屋，而须以地产项目为中心，适当增加休闲化、娱乐化内容，融合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等产业，打造新型休闲式房地产综合体。换句话说，房地产开发必须以旅游休闲为先导，融入体育、养生、养老、文化等要素，构建休闲式房地产综合体。

房地产成为“综合服务平台”。如今，房地产已不再是一所简单的“房子”，而发展成为以“家”和“服务”为主要内容的综合服务平台。具体来说，它包含了三个不同层次“家”的概念。第一个“家”，是指以社区服务为基础、以居住为主要功能的“第一居所”；第二个“家”，是指以休闲度假、养生养老等为目的，以旅游、休闲、娱乐、养疗、度假等为主要服务功能的“第二居所”；第三个“家”，是指城市综合体内能为各个家庭提供休闲、娱乐、购物、养生等多元化服务的公共空间。

地产走向“房、产、融” 一体化。房地产是一个平台，必须与服务业、金融业等相互融合，才能发展成为一个成熟的房地产综合体。因此，有效地整合房地产与相关产业的现金流结构，处理好其与投融资的金融关系，是推动新型房地产发展的关键基础。“房、产、融”一体化，是今后房地产发展的一种必然趋势。

“地产+产业+城镇化+互联网”的地产开发新模式。近几年，互联网旅游越来越发达，“O2O”体验消费逐渐成为主流。所以，地产消费模式也在顺应时代潮流发生着改变。房地产是一个综合服务平台，必须整合相关产业链，融入互联网，实现融合发展，才能更好地推动产业升级，促进新型城镇化发展。

“旅、文、体、康、养、商、学、金”多产业融合的综合开发模式已成主流。旅游、文化、体育、健康、养老等五大幸福产业是带动服务业发展的有力引擎。“旅、文、体、康、养”五大幸福产业的快速发展，既拉动了消费增长，也拉动了产业升级。因此，时下的房地产开发应该以旅游为导向，整合“旅、文、体、康、养”五大幸福产业及商业、教育、金融等相关产业，实现“文、体、康、养、商、学、金”一体化，打造新型房地产综合体。形象地来说，如果将房地产综合体比作一个人的话，那么地产就是骨架，“旅、文、体、康、养”五大幸福产业则是五脏六腑，商业是皮肉，教育是灵魂，金融是血脉。它们各司其职，缺一不可。诸多现象表明，“旅、文、体、康、养、商、学、金”多产业融合的房地产综合开发模式已成为当前及未来房地产开发的主流。

文旅地产的综合开发和管理

全域旅游实现了旅游产业的全景化、全覆盖，无论是旅游城市、特色小镇、美丽乡村，还是酒店民宿、交通设施、沿途风景等，凡涉及的统统都纳入其中。它们相互融合，相互联系，互促发展。从全域旅游角度来看，房地产综合体既不是传统的观赏景区，也不是纯粹的休闲度假区，既不是建制型小城镇，也不是新型农村社区。全域旅游背景下的房地产开发，应该以文化为魂，以旅游为支点，以休闲体验和消费为核心，实现多产业融合、综合开发。

文旅融合发展，增强核心吸引力。文化是旅游之魂。项目开发者必须依赖当地优势文化资源，挖掘特色、突出个性，增强旅游核心吸引力，提升品牌知名度。旅游核心吸引力增强，就容易吸引游客到旅游区来旅游观光、休闲度假，产生消费。当旅游人气越来越旺，房地产的价值自然就会逐渐提升。

整合经营，延伸产业链。开发房地产综合体，必须同时导入休闲农业、文创、养生养老、户外运动、亲子旅游、研学教育等相关产业，整合经营，并进一步延伸产业链，实现更多增值项目的落地和可持续发展。

发展多元业态，构建休闲集聚中心。满足市场需求，引进餐饮、娱乐等多元业态，开发客栈民宿、精品酒店、特色餐饮及休闲街区、主题乐园、演艺娱乐等高端旅游产品，构造休闲集聚中心，尽量留住游客，实现持续受益。

当然，地产开发模式的转型，也必然引来房地产管理模式的转型。对于房产住宅、景区度假酒店、文体养生休闲地产项目等来说，它们各自都有着不同的运营管理模式。因此，未来房地产仅仅依靠传统房地产的运营方式来管理是远远不够的，它需要同时借助房地产和景区管理、酒店运营管理、休闲营销等多手段相结合的方式来共同管理，从而更好地保障房地产综合体的正常运营。

文旅地产开发的重要类型—休闲旅游小镇

近几年，休闲旅游小镇在城乡一体化发展的推动下，一度成为投资建设的热点。休闲旅游小镇实际是一种“三区合一”的商业综合体。它既是旅游景区，又是休闲消费聚集区，还是新型城镇化产业聚集区。所以，休闲旅游小镇必须以旅游休闲为引擎，以地产经济为支撑，以产业聚集为延伸，让三者良性互动，共同推动区域旅游及相关产业的融合发展。

广东省佛山市“美的·鹭湖”森林度假区

云南省丽江市丽江古城客栈

云南省西双版纳傣族自治州告庄西双景（九塔十二寨）

四川省甘孜藏族自治州磨西古镇老街

休闲旅游小镇的发展自然离不开房地产的开发建设。通俗地讲，只要有游客过夜，就会涉及度假地产的开发，只要旅游产生就业拉动，就会涉及住宅地产的开发。甚至，房地产业仍然是休闲旅游小镇的所有产业中最容易盈利的部分。当然，遵循休闲旅游小镇的发展理念，小镇的房地产开发同样必须以区域综合开发理念为先导，充分应用泛旅游产业集群化发展模式，开发泛旅游地产产品。

找准发展方向，当好综合体运营商。如今，地产投资商不再仅仅充当做楼盘、卖房子的房产供应商角色，而是开始转型为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商。在政府的管理下，他们以主投资商的身份，通过对市政公共基础设施项目、商业地产及泛旅游产业项目等的一系列开发建设及招商活动，推动着区域经济的发展。他们将在区域经济的快速发展中获得更大的收益。

贵州省贵阳市青岩小镇

运用互联网思维整合资源，合作发展。旅游小镇的开发商应该充分地运用互联网思维，利用智能化、社交化的手段，整合土地资源，规划商业业态。同时，应合理布局旅游地产产品，结合多样化的市场需求，不断融入休闲商业地产、民宿、度假酒店、享老地产、文化创意地产等具有吸引力的旅游产品，丰富和提升产品类型及业态形式，最终将其建设成融居住、休闲、度假、娱乐等功能于一体的商业综合体。

河北省邯郸市响堂水镇

创新打造旅游“吸引核”。旅游“吸引核”是吸引人流、提升人气的关键所在。休闲旅游小镇的开发应充分挖掘当地文化特色，打造独具地域特色的景观环境，带给置业者、旅游者视觉的冲击和心灵的震撼。这就是小镇的旅游“吸引核”。不过，随着旅游业的发展以及游客需求的变化，旅游“吸引核”的内涵也在不断丰富。除了传统意义上的自然或人文景观外，主题乐园、大型演艺活动、博览会、博物馆、休闲运动项目等都可以作为旅游“吸引核”。当然，关键是这“吸引核”要满足旅游消费者的需求。

业态结构创新发展。单一业态的发展，已经不再适应时代发展的需求。房地产综合体开发，要注重业态的多样化，引进餐饮、商业、娱乐等其他消费领域的业态，完善产业链条。未来，旅游地产的竞争将不再是单一项目的竞争，而是产业链价值的竞争。休闲旅游小镇的开发商要持有大区域开发运营的观念，渗透众筹、信托投资、消费回报等经营理念，合理配置长短期效益。如此，才能盘活小镇的经济，实现长效收益。