杨某某、汤某某与张某某、姜某甲房屋买卖合同纠纷一案

胡国卫

摘要：杨某某、汤某某与姜某乙、张某某、姜某甲等人于1992年签订了房屋买卖合同，当时涉案房屋系在集体土地上建造，尔后该集体土地划归为城市土地。杨某某、汤某某使用涉案房屋二十多年，虽双方一直未办理产权过户手续，但该房屋买卖合同应当有效。

关键词：房屋买卖合同；效力界定；产权登记；土地使用权转让

一、基本案情

1992年5月8日，案外人姜某乙将坐落在T县C镇（现C街道）民井巷28号三间三层建筑面积计207.1平方米的砖混结构房屋，以50000元的价格出卖给原告杨某某、汤某某。双方为此订立契约一份。该契约由中见人许某甲执笔，中见人赵某某、许某乙、金某某以及出卖人姜某乙、张某某、姜某丙等人在契约上捺印。契约订立后，杨某某、汤某某付清了购房款并一直居住至今，期间，杨某某、汤某某对房屋进行了多次装修，被告方对此从来没有异议。2017年，该房屋被政府纳入拆迁征收范围。

经审理查明：涉案房屋在1989年4月3日T县私有房屋所有权登记申请书中记载的申请人为姜某乙，所有权人家庭成员状况记载为张某某、姜某丙、姜某甲。T县国土资源局于2017年出具的不动产登记资料查询结果证明显示涉案房屋权利人为姜某乙。

—、裁判结果

T县人民法院依照相关法律规定，判决如下：原告杨某某、汤某某与被告张某某、姜某甲及姜某乙、姜某丙于1992年5月8日签订的房屋买卖契约有效。

三、争议焦点

本案的争议焦点主要是双方签订的房屋买卖合同的效力界定问题。对此，有二种意见：

一种意见认为双方签订的房屋买卖合同无效，理由如下：（1）契约内容违反了非同一集体组织成员不得买卖土地使用权的规定，系违反法律禁止性规定，故合同无效；（2）现该房屋的产权仍登记为姜某乙所有，所有权人家庭成员状况记载为张某某、姜某丙、姜某甲。虽然原告方在二十多年间一直在使用房屋，但原告方与被告方之间并没有进行过房屋买卖。

另一種意见则认为双方签订的房屋买卖合同有效，理由如下：（1）房屋买卖契约签订当时，由中见人许某甲执笔，中见人赵某某、许某乙、金某某以及出卖人姜某乙、张某某、姜某丙等人在契约上捺印。中见人基本都是被告方出卖房屋时被告村里的主要干部，与原、被告之间没有利害关系，各证人所作的证言，内容较客观地反映了当时交易的真实情况，且各证人证言之间能互相印证，具有可信性。上述事实足以证实，双方签订的房屋买卖契约，系各方真实意思表示；（2）被告方对于涉案房屋一直由原告方居住、装修使用予以认可。基于一般常理，对于自己所有的房屋，无故被他人长期占有使用，而从未提出异议的，显然不符合日常生活常理，也难以让人理解；（3）本案合同标的物为具有合法产权证明的房屋，买卖不违反法律的禁止性规定。虽然契约签订当时涉案房屋是在集体土地上建造的，但被告所在村现已整体划入城市范围，原有的集体土地转归国家所有，故无涉集体土地使用权转让的禁止性规定。因此，该房屋买卖合同有效。

四、评析

根据《合同法》第五十二条的规定，法定的合同无效情形有五种：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方在1992年签订房屋买卖合同时，并不存在欺诈、胁迫、恶意串通等情形，双方的意思表示真实、自愿，且未损害国家、集体、第三人利益或者社会公共利益。需要着重考虑的是第五种情形，即该契约内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。

根据《土地管理法》、《物权法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依据申请所取得的，其初始取得是无偿的，带有福利性质以及严格的身份属性，只有本村集体经济组织成员能够享受，非同一集体经济组织成员无权取得或者变相取得，因此，宅基地使用权转让中转让人与受让人必须为同一集体经济组织内部的成员。此外，基于“房地一体”原则，土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特色，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。因此，若涉案房屋是在集体土地上的，则买卖契约因违反非同一集体组织成员不得买卖土地使用权的禁止性规定而无效。但问题在于，被告方所在村已经被划入城市范围，集体土地已转归国家所有，而城市土地使用权的转让并无此限制。

此外，虽然涉案房屋的产权仍登记为被告方所有，所有权尚未发生变动，但基于负担行为和处分行为二分的理念，物权未发生变动并不影响买卖合同的效力。因本案合同标的系具有合法产权证明的房屋，故该房屋买卖合同有效。