国内共享民宿的商业模式分析及发展建议
——以小猪短租和途家为例

通俗来讲，共享民宿就是房屋持有者把多余的房间出租给在这个城市中需要住宿的人们，相对比酒店而言，共享民宿的理念更倾向于为陌生人提供一个“家”。共享民宿鼓励有效利用空置住房，降低空置房屋的成本，并增加住房多样化的价值。目前国内的短租行业的企业主要有：爱彼迎、途家、小猪短租、蚂蚁短租等多家企业。根据艾瑞综合数据，2017年中国在线短租市场各家企业中，途家、蚂蚁短租、小猪属于强势型企业。其中，途家与小猪短租的发展最为典型，分别是行业发展中B2B和C2C商业模式的代表。

一、途家与小猪短租的发展概述

1.行业地位

途家，成立于2011年，是提供全世界范围内的民宿和公寓的预订平台。目前途家主要目标是国内市场，并且积极开发和拓展港澳台和海外市场。目标用户包括家庭旅行、派对会议、商务旅行、休闲度假和月租以及其他类型的旅行住宿需求。艾瑞传媒发布的《2017年在线短租行业研究报告》中的用户调查情况显示，途家的品牌认知度已达70%以上，目前是中国在线短租行业内的龙头企业。2017年《互联网周刊》发布“2017年在线平台短租排行榜TOP15”，途家超过Airbnb获得第一的位置，小猪短租居第二。

小猪短租，成立于2012年，是国内最早附于共享经济，为用户提供短期住宿预订的在线平台。小猪致力于挖掘和开发具有潜力的闲置房屋资源，提供一个诚信安全的互联网平台，可以给房客提供更多有别于传统酒店的，更具有高性价比的人文情怀和家庭氛围的住宿选择，也帮助他们结交更多来自世界各地，志同道合的朋友。

2.产品与服务

途家覆盖345个国内目的地和1037个海外目的地，拥有超过60万套的在线房源，包括住宿和早餐、公寓、别墅等住宿产品和推广服务，可满足“多人，多日，个性化，高覆盖”作为旅行住宿需要的特征，包括但不限于家庭旅行、商务旅行、休闲和度假、派对建设和过渡住宿等需求。用户可以通过各种渠道轻松预订，包括电脑、手机、微信、7×24小时客户服务电话，立即体验当地人的生活，同时享受这种新生活方式带来的温暖、舒适和便利。在服务保证方面，途家将对平台房进行现场检查，向租户提供高达1000万元的“安心租”先行赔付保障资金来保障消费者权益。

小猪短租的房源丰富多样，既有神秘的花园小屋，也有静谧的森林小院，同时也推出了星空房、海景房等各种主题房屋。目前，小猪拥有超过20万套房源，这些房源分布在世界各地，遍布300多座城市，并且在20多个城市设置了办公室。在2015年，通过神农架隐居作家小院、著名导演的胡同四合院等房屋的上线，引发了国内一股“诗意短租”潮流。越来越多来自不同行业的人成为房东，小猪正在成为住宿生活方式变革的引领者。

二、商业模式对比分析

1.途家的商业模式分析

(1)业务系统

作为中国共享民宿平台的领导者，途家凭借创新的商业模式、强大的品牌优势和专业的运营能力，目前已与国内217个政府机构签约，并与大部分排名前100的房地产企业促成了合作关系，签约管理资产超过1500亿元，签约保留房屋超过80万套。

从客房供应上，途家网的房源主要来自于自营房源和业主提供的房源，途家自营的房源大部分是与房地产开发商进行合作和业主托管。途家与房地产开发商合作的方式主要有：第一种是房地产开发商将未售出的商品房交给途家托管，途家规范和改造房屋，实现统一管理，保护房地产开发商的后期收益。第二种是开发商正在设计房地产项目，该合作捆绑途家网的管家和托管服务，出售和吸引投资者购房。业主托管意味着房产人将房子交给到途家网管理和租赁。途家按五星级标准对房屋进行改造，在确保业主自用的情况下，将剩余的房屋进行在线租赁。

(2)盈利模式

途家的盈利模式偏向于B2B，除了自己去线下找到房源并出租，也有酒店公寓入驻途家网，并且与房地产开发商合作。途家的盈利模式分为三种：第一种是为业主提供管理费用，提供管家服务，根据业主选择的服务项目和房屋类型实行不同的收费标准。第二种是自营房屋收入分成，途家和业主将净利润进行五五分成。 第三种是收取房主自营销售佣金，途家为品牌酒店、中介机构和个人所有者提供在线交易平台，并从每笔交易中收取一定比例的金额作为佣金。2017年，途家推出“三统一”的途管家产品，包括了智能门锁、布草洗涤和保洁，目的是解决个人闲置房源分享难以达到标准化的需求，目前这项产品已在10个城市试点运营。

(3)营销渠道

途家网的营销渠道主要有三种：线上、线中和线下。线上，途家网长期在百度、谷歌、搜狗等网页搜索引擎上投放广告，并与携程等 100 家在线旅游代理商进行合作，为途家网引入用户流量。线中，国内 100 多家的媒体覆盖，同时与国航、南航、海航等国内外各大航空公司达成战略合作关系，捆绑销售机票与客房。 线下，途家网的一线营销团队在各大公共场合，例如机场、车站等地进行全面推广，还与全国知名旅行社、大型金融机构、银行进行合作。途家连续收购了蚂蚁短租以及携程、去哪儿旗下的民宿公寓业务，不仅拓展了房源，并且整合了众多平台，牢牢掌握了流量入口。

2.小猪短租的商业模式分析

(1)业务系统

小猪短租在全国范围内拥有公寓、普通民宅、家庭旅馆等不同类型的高性价比优质房源。房东可在小猪短租的平台免费发布房源信息并进行推广，为自己带来更多的收益；租客则可在小猪短租网站上搜索，找到自身需要的高性价比的优质房源。房源主要来自于用户把闲置的房源在小猪短租的网站上进行注册登记，之后等待房客的挑选。

(2) 盈利模式

小猪短租的盈利模式更偏向于C2C平台，自己只做平台，收取交易佣金，租房由房东和租客双方对接。

小猪短租在整个交易过程中扮演着裁判员的角色以更好地保护用户体验，并作为房东和租户之间的担保人。业务操作流程可分为以下七个步骤：首先，房源持有人在小猪短租的平台上免费发布房源信息；第二，租户根据自己的需求在平台上搜索房源并预留房间；第三，房东完成在线确认；第四，租户支付20%的房费作为保证金，通过平台安全支付；第五，租户使用房源后用平台支付剩余款项；第六，在房客入住后，系统会自动支付房费，小猪的短期租金是房东收取房费的10%作为服务费；第七，租户完成在线平台的评估。

图2 小猪短租的业务简图

(3)营销渠道

“口碑营销”+“紧随时代的新活动”。小猪短租网站首页的标题是“不住酒店，住我家。”它不像其他酒店，更像各个旅游城市为旅游者提供一个旅途中的家。网站下方有各种正面的评价来自住宿者和民宿主人。其在微博微信等社交平台的粉丝超过5万，属于口碑营销的类型。2016年，小猪短租平台的“城市之光”书店住宿计划启动。数十家中国最美丽的书店参与了此项活动，由著名作家笛安担任书店住宿实验员。北京单行街书店、泉州丰雅宋书局、扬州边城书城、武汉文泽私人图书馆等书店成为具有独特特色和人文情怀的“猪舍”，个性化的住宿空间，有故事的房东以及令人愉悦的交流体验，小猪平台的“书店住宿活动”把经济之美分享到一个新的高度。

三、 商业模式评述及其发展中存在的问题

1.商业模式评述

从业务系统看，途家的房源数量更多，分布更具体化和系统化，与房地产开发商合作，并且有自营和与业主合作的房源。小猪短租与其相比，只有与业主合作的房源，但是有更多样性的选择。

从盈利模式看，途家的盈利模式有自营佣金、房地产定制项目费用，来源更多，资金流通更快。小猪短租的盈利主要来源对房东房客收取的佣金，资金来源较少，但是更安全有保障，较少出现弃款、拒绝支付的状况出现。

从营销渠道看，途家与多家媒体、政府机构合作，宣传力度更广。小猪短租则推出了多种符合当代年轻人主流消费的活动与项目，受到了年轻人之间的传播与推广。

综上分析，途家的商业模式属于B2B类型，与房地产开发商合作，同时自己也是商家；给大众的风格更像是不那么“酒店式”的酒店，缺少了给租户更多样化、更具有人情味的选择。小猪短租商业模式属于C2C类型，房东和房客都是个体，带给租户的体验是非常新颖的，不同于过去的旅行方式，倾向于给陌生人在新的城市一个家；但是平台本身的保障不够全面，对房东要求过于简单，存在一定的安全隐患。

2.共享民宿发展中共存的问题

(1)“房东”与“房客”之间关系最关键，但互信度低

中国社科院最新的一份报告称“中国人相互信任度降到了历史最低点，仅有两到三成人相信陌生人。”在国内社会的人际信任程度、分享精神比国外要低出很多的环境下，信用体系的缺陷，成为国内大部分的共享民宿企业共同存在的问题。

(2)服务质量最核心，但良莠不齐

同时，在中国短租网站是否会面临法律上的限制还需时间检验。短租和经营酒店类似，但又没有酒店的执照，不是简单的房产中介，是由业主和租客通过平台自己来交易。国内大部分共享民宿企业无法提供像如家、七天等快捷酒店的标准化服务，因此，在入住时租客所享受的服务会因房东的不同而良莠不齐。

(3)安全最重要，但存在隐患多

把空置的房子租出去，确实能让闲置资源得到合理利用。但是同时也让素不相识的人进了家门，把门钥匙留给陌生房客。因此，钥匙复配、房内财产安全、租住方的人身安全等隐患成为亟需解决的问题。

四、国内共享民宿的发展建议

1.企业层面的建议

坚守商业伦理道德、完善信用体系、保障住客安全、提高服务体验等。只有通过加强对自身的严格要求，自省自律，企业才能引得监督者的信任和大众的好评，从而进一步影响监管改革。例如，小猪短租正在加快速度完善信任体系，并与蚂蚁金服集团旗下芝麻信用合作，引入个人征信体系，使租户和房东的权益得到更好的保障。

2.政府及社会层面的建议

努力营造风清气爽的商业环境及舆论环境。政府可以结合共享民宿自身的特点，完善针对该行业相关的法律法规，制定相应的经济试行办法和监管制度，进而在全国范围内试行，建立一个规范、自由和开放的市场。同时，社会也应充分利用各种媒体，广泛宣传保护公共财产、遵守法律法规的重大意义，切实引导公众。

3.商业模式完善建议

共享民宿企业之间互相取长补短，解决商业模式中的关键制约问题，共求更好发展。笔者认为，途家未来可以效仿小猪短租平台，推出针对不同旅游季节的项目，并和不同类型的房东合作，为租户提供更多样化的房源选择等。小猪短租则可以加大对房东的审核机制，并加强对可能产生安全隐患的问题进行排查和解决等。

(广东外语外贸大学南国商学院，广东 广州 510545)