限购政策下房屋买卖合同的法律问题

晁瑞蔓

【摘 要】房产交易政策的变化一直深受广大购房民众以及政府关注，自北京颁布了《国家十条规定》的实施细则，首次规定“每个家庭只能购买一套新的商品房”起，截至2017年3月，以北京为首20多个地方相继加强对房地产的调控政策。在此情形下，限购政策下房屋买賣合同是否有效，以及限购政策下该合同的履行问题是现下值得探讨的问题。

【关键词】限购政策；情势变更；合同效力

一、案例浅析

王先生是外国户口不符合在上海买房的条件，赵先生是其上海的好朋友，两人签了销售合同，王先生一次性缴纳清房款，但双方约定先不签房子。待王获得购房资格后，进行转让合作，以委托出售的名义，赵先生购买后最终将房屋转移过户到王先生。该案中，值得探讨的就是这份房屋买卖合同是否有效，以及限购政策下该合同的履行问题。

在这种情况下，王和赵二人签订的合同是双方真正含义的表达，是合法和有效的，故不能因为限购政策的存在而被视为无效。若王先生已获得购买资格，则根据合同，他可以在线完成过户。如果王先生未达到购买条件，根据合同，在两人之间的良好关系的前提下合同也是可行的。但是，一旦赵先生想从一套房子和两套房子中获得更多的收益，由于没有所有权转让，赵先生完全出售了自己的房子，从而导致了与王先生的纠纷，风险相对较高。本文认为，购买限制政策属于地方性法规，不属于国务院制定的行政法规（强制性效力规范）。……