影响租售同权社会经济因素分析—来自北京的数据

陈艳

1.中国人民大学公共管理学院； 2.北京市海淀区住房和城乡管理委员会

租售同权是我国房屋管理制度的一个新举措，对不同城市、不同人群都会造成更不同的影响，涉及众多利益主体。2011年9月，国务院发布了《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，提出了我国多层次解决住房问题的纲领性文件。而作为市场化解决住房问题，租售同权成为解决住房供给及保证承租人权益的重要举措。但是，由于租售同权涉及诸多因素，本文以北京市为例，多租售同权政策的内外部效应进行分析，为政府决策提供有力依据。

一、我国房产政策的沿革

在 1998 年之前，中国的住房市场基本由政府主导分配。1998年7月3日，中国国务院于颁布了《关于一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份文件正式开启了以取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化为核心的住房制度改革。在 1999 年，央行又发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》，首次提出了提前消费，贷款买房的概念。从此中国真正进入商品房时代，中国人也开始了幸福与无奈共存的时代。

2004年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》，要求从2004年8月31日开始，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。之前协议出让经营性土地的做法被正式叫停。这是中国房地产界重要的里程碑式文件。2008 年金融危机爆发，中国经济快速回落，出口出现负增长，大批农民工返乡，经济面临硬着陆的危险。为了应对危机，中央于 11 月推出以扩大内需为主要核心的十项措施，此外中央还鼓励地方政府加大基础设施建设力度，仅2009年一年，地方政府申请的贷款就达到19万亿元人民币。宽松的政策使得房价增长进入快车道。当前，政府提出一系列调控措施，住房问题依然是困扰我国国民经济发展及民生福利的主要问题。

二、影响房产政策的主要因素

近年来学者们对于房产领域进行了大量研究。总体来说，研究大致由四个层面构成—总体经济层面，房屋供求层面、政策层面、社会层面。

在总体经济层面，人均收入，CPI，FDI 等都是学者纳入考虑的因素。在房屋供求层面，分析消费者的住宅选择和价格之间具有关联性。在政策层面，马光远（2013）指出土地出让金和地方财政密不可分，直接导致房价与地方政府自身利益挂钩，出现了房价―绑架政府的现象；董志勇（2010）提出，由于房地产占 GDP 比重越来越大，而地方政府长官工作绩效考核重要指标即是 GDP 成长率。从而出现中央的政策难以贯彻到地方的现象。在社会层面，罗刚强（2010）也提出中国东部地区人口成长率与房价呈正相关。主要影响因素包括以下几个：

房屋供求面：（1）房屋质量、特点。（2）房屋供求数量。；宏观经济面：（1）人均收入。根据崔光灿（2009）等人的研究，均发现人均可支配收入和房价呈正相关，并且结果显著。（2）CPI。（4）FDI。外商直接投资的确有拉升房价的效果。可能的原因是由于外资的进入，使得中国的房市竞争更加激烈。

政策面：（1）货币政策即货币供应量的上升会拉升房价，同样的，房价的上涨也会进一步加大货币的供应量。原因是，当货币的供给增加时，人们手中的货币面临着贬值压力。为了避免贬值，人们会将货币转投至房屋或股票市场。（2）财政政策。1994 年中国税制改革后，土地出让金计入地方财政，无需上缴中央。马光远（2013）据此认为这一制度直接导致地方政府为了自身财政状况，抬高土地出让金，进而使房价居高不下。

社会面：（1）教育。中国的教育体系为九年义务教育，其中小学和初中采取就近入学原则。即如果学龄儿童户籍所在地位于某一学校的辐射范围，该儿童可以直接就读于该学校。而中国现在普遍存在教育资源分配不均的状况，尤其以大城市为甚。以北京为例，一些教育资源优质的小学周围的老旧小区，因为是学区房，房价已经直逼新开盘的高档小区。即便是这样，依然有大量的家长为了给孩子创造良好的就学环境不惜一掷千金。

（2）医疗。尽管很多人在工作地可以享受到医疗服务，但是，由于全国医疗支付系统并未联网，给居住着带来诸多不便。

三、租售的社会因素分析—来自北京的数据

（一）租售选择

图1 2008-2017年收入、房价与房租走势图

长期来看，收入、房价与房租都在随时间而增长，但是房价波动较大，但是，房租为纯消费，房价可以获得持有利益，因此，只要有条件都会选择买房。租房仅是权宜之计。

（二）房租收入比

图2 2008-2017年房租/收入走势图

长期来看，租房支出在个人收入中的占比随时间而降低，但仍存于较高水平，2017年为92.28%。由于我国普遍情况是夫妻双方工作，那么租房支出应该是家庭收入的一半左右。

（三）户籍人口与外来人口的变动趋势

长期来看，外来与户籍人口都在稳定上涨，其中外来人口增长率较高，20年来从181.7万上升到了794.3万，而户籍人口只从1077.7万上升到了1359.2万。按人口比率来说，外来人口在1996年只占有户籍人口的16.8%，到了2017年，上升到了58.4%。

（四）户籍与教育人口分析

图4 2006-2016年常住、户籍与小学、初中、高中招生人数趋势图

长期来看，小学招生人数呈上升趋势，初中、高中招生呈下降趋势。分阶段来看，在2006年，小学、初中、高中招生人数基本相同，在2007-2009年，小学、初中招生人数基本相同，而高中招生人数与其分离；2010年至今，小学、初中招生人数也分离了。而与其同时，户籍人口与常住人口都呈上升趋势，且常住人口增长率较高。以上数据反映的情况是与中小学入学政策密切相关，高中生数据的下降与无法在北京高考密切相关。

（五）社会保障

图5 2002-2017居住与企业职工保险缴纳人数走势图

长期来看，常住、外来、户籍人口与企业职工保险缴纳人数都呈稳定的增长趋势，且保险缴纳人数的增长趋势最高。近期来看，在外来、户籍人口增长缓慢时，保险缴纳人数仍有较高的增长率。

从以上的数据我们可以知道，北京市外来人口的比例在不断扩大，但是在比例扩大的过程中，社会福利、收入等都未受到影响，医疗由于高保险率也未出现社会问题，只有学生入学数据与发展趋势形成了较大的差异。入学的首要条件是户籍，之后按照小学、初中、高中的难度不断增加。

市民权力是基于户籍制度所赋予的，租售同权中权力的界定一定会受到所在城市户籍制度的影响和限制。因此，全面了解户籍制度对权力的界定对租售同权的界定具有重要意义。域外经验：西方国家早在多年前就已实现租购同权。学生家庭常住在学区内，就能就近入学，与是否在当地买房无关。租户子弟照样可以就读好学校，并没有业主和租户的“歧视”现象，即便是亚裔家庭希望孩子受更好教育，也可以租好学区的房子，就近入读。这主要是因为，在多数西方国家，教育资源均衡分配得到了有效保障，追逐“好学区”就不那么急迫。如在美国，公立学校的教育经费很大一部分来自学区内征收的房产税，房产税越高，就可以投入更多的钱放在教育上。租售同权需要更多的配套措施，进行系统性的改革才能在大型城市具有推广意义。

四、结论

实现终极意义上的租售同权，主要的问题在于两个方面，教育资源的稀缺与不平衡以及缺乏全面的配套措施。解决以上问题，具体来讲要抓好五个方面：①加快立法，租售同权和租赁市场的立法；②加快教育管理体制改革，增加教育资源供给；③增加公共服务供应，提升资源配置的均衡性；④加强政府管理行为改革，从过去的以房产、户籍的简单管理转变为以人为中心的管理，要有操作层面细则，具体到如何进一步落实房屋租赁备案制度，探索租赁合同纠纷行政调解机制，加强对中介的管理，打破利益格局；⑤加快对规模化租赁企业的扶持，提高市场租赁份额，满足租赁需求。逐步剥离房屋的金融产品属性，还原房屋的居住属性。