如何挑选波尔多酒庄以及相关费用

文 李莉娟、Carmen 编 薛佳敏

如今中国对波尔多的酒庄投资这么火热，可是如何挑选一个满意的酒庄，学问可多了！既要明白收购酒庄的目的、用途，还要清楚收购的模式，了解葡萄园的市场价格，前后期的投资费用多少，才能买到心仪的酒庄。

Chinese investors are still having strong wills in buying vineyards in bordeaux. But how to choose a winery in Bordeaux? To choose a satisfactory winery, you must clarify your purpose and the use of buying winery, the mode of acquisition, price of the vineyard, and the investment cost in the early and late period.

在上期杂志的酒庄盘点中曾提到，“截至2018年7月底，共158家法国酒庄被中国大陆资本收购，其中有146座在波尔多。波尔多葡萄酒庄市场中所占的比例极高”。如今中国对波尔多的酒庄投资这么狂热，所以如何收购酒庄的话题不妨从这一中国投资者最热衷的产区说起。该如何挑选波尔多的酒庄，这可是一门学问啊！有很多投资者来法国多次，为了选择一个自己满意的酒庄，可没有少花精力。所有的酒庄都不可能是十全十美的，除了前期的收购价格，后期的改造可也得多费心思。

首先要明白，为什么收购酒庄？用途是什么？

购买酒庄，购买的是一个生产葡萄酒的工具，如果没有酒的产出，一个酒庄就失去了它的灵魂价值。投资者买酒庄的原因是多样化的：拥有一个法国的城堡，体味法国这个浪漫国度的生活；又或者是想要经营葡萄酒商贸或投资移民等。但是总的来讲，就算不为了投资回报，收支平衡至少也是一个最低限度的期望值吧。所以，前期的尽职调查，企业未来的战略制定和销售计划对于收购酒庄就是对于未来布局的一个铺垫。

全盘计划的制定，不仅是调查即将收购的酒庄，买家自己的实际情况也需要和收购项目有承接点。目的不一样，需求也不一样，当然对于酒庄的要求也是不一样的。不得不说，中国的葡萄酒市场非常大，但顾客对酒庄的生产以及销售也是要结合市场以及消费群体的。

酒庄收购之后有什么用途呢？有的中国企业或者个人购买酒庄是为了接待客户或是家人来法国度假使用，有的是为了让自己在海外有一些投资项目，还有的就是个人对葡萄酒的纯粹爱好，而绝大部分投资目的少不了地产投资的思维模式，毕竟中国人可是全世界对土地最有情结的民族了。

目的搞清楚了，投资就有目标了。葡萄园交易的是企业收购并购项目，不是单单的买块地那么简单。在整个收购过程中，可以自己交易。当然，如果你觉得麻烦，也可以找专业的葡萄庄园的交易公司，就是所谓的“中介”，葡萄园交易的“中介”和一般的房产中介很不一样。

个别专业的酒庄收购公司不仅包办收购项目，还有后期相关售后服务的提供，如：酒庄管理，人才招聘等，而且还提供很好的中文服务，在审计，法律，财务，资源等各方面都有很专业的人士参与其中。在中国买房租房，好的房源基本都掌握在“中介”手里了，在国外，“中介”更是拥有强大的资源和服务能力。所以如果真要进行海外投资的，建议可以找专业的公司进行运作，可以节约时间，金钱和精力。

酒庄收购的三种模式是什么？

收购酒庄的模式其实不是我们想象的那么单一。首先讲讲酒庄出售的三种模式：

a. 城堡带葡萄园的。这种又要葡萄园好，又要城堡漂亮的，价格也是相对于偏高的。因为单独的城堡，好找；单独的葡萄园更好找；但是要两全其美就比较难了。所以考虑“组合拳”的形式也是不错的收购计划。

b. 单买城堡，不带葡萄园，但是有几公顷的森林公园。地税和住宅税大概每年3000欧左右。

c. 单买葡萄田和酒窖。这种基本就没有高大雄伟壮丽的城堡了，完全就是为了生产葡萄酒而投资的。波尔多这种葡萄田加酒窖的是最多的，如果纯粹是为了生产葡萄酒，推荐直接购买葡萄园。

“组合拳”：这种模式也是现在越来越多的买家考虑的。比如在靠近波尔多市区和机场，购买一个漂亮的城堡，方便办公或者方便客户下榻城堡居住，然后再去好产区购买优质的葡萄田生产葡萄酒，而且这不影响酒庄与葡萄田之间的连带关系，并且也是合法的。这样的话就达到了两全其美的效果：毕竟客人来波尔多，他们也不可能天天呆葡萄园里面，更多的是来感受城堡，和波尔多的法式风情和文化。本来坐飞机就要颠簸10几个小时，转机不算，还要再坐2小时汽车去偏远的城堡，对于客户来说会非常的劳累。所以有投资者就在市区附近买下的城堡四周种满可以食用的葡萄，感受另一种葡萄园的风格，而把更多的专业制酒的精力放在了郊区的葡萄园。

那么收购酒庄的模式又是什么呢？一种是资产收购，另外一种是公司股权收购。

资产收购购买的是酒庄的土地、城堡以及酿酒的机器设备。自己成立一个在法国的公司，然后把以前酒庄的品牌、员工、库存、销售渠道等连同资产纳入新公司内。

公司股权收购，看似简单，但是要详细地了解这个公司原来的公司状况，潜在的风险，如潜在负债、应收账款和库存情况等，所以花在做审计的费用有时候非常大，甚至超过了地产交易税的钱，消耗在上面的时间非常长。所以在波尔多的酒庄收购中，95%的案例都是采用了资产收购的模式。

酒庄出售的理由是什么呢？

酒庄出售的理由大概分为4类：

a. 庄主年纪大，无后人继承。这个其实占了很大比例，甚至你还会看到75岁的老庄主，自己在收割季帮忙挑葡萄梗的场面。由于时代不同，庄主们的孩子大多都做其他的行业去了，而相对于酒庄属于农业，他们的子女大多都比较少地继承家族产业。

b. 财产分割。比如老庄主去世，家里的继承人一半坚持继续，另一半坚持结束产业。平衡不了的时候，要不就是坚持继承的家人收购对方的那部分，如果没有办法支付高额的费用，那就只能出售产业，然后大家分得各自的那部分。

c. 财政问题。美国、拉美、澳大利亚等新兴的葡萄酒产地产量增加，法国葡萄产业面临巨大竞争，在竞争中很多酒庄因为经营不善，不得不出售。

d. 生意转让。现在很多酒庄，已经不再是家族产业，很多人致力于葡萄酒行业，所以到他们退休的时候，也在出售自己的生意。

在波尔多，绝大多数需要转让的酒庄都是家族经营的酒庄，由于以上原因需要转让，而对于这类具备价值的酒庄转让者来讲，他们并非濒临破产转让抛售，因此转让意向信息在绝大多数情况下并不对外公开，而是通过专业的酒庄中介机构私下物色新的投资人。所以能在市面上看到公开转让或寻求购买信息的酒庄，绝大多数属于经营不善或者因资不抵债、破产而需要转让处理的低价值酒庄。

买下一座波尔多酒庄，需要多少钱？

如果已经计划在波尔多购买酒庄，那必须先了解下目前酒庄的市场价。今年 6 月，法国乡村土地管理局（SAFER）就公布了更新版的法国葡萄园购买价格指南。根据 SAFER 数据显示，2017年法国葡萄园的交易量就达到了25年来最高！交易总额达到12.5亿欧元（约合98.1亿元）。波尔多则是法国葡萄园交易额贡献第二大的产区（香槟区第一，但香槟区极少有酒庄售出，有的话价格也十分高昂），2017年交易额为1270万欧元（约合1亿元），不到3%的波尔多葡萄园被转卖，面积大约3000公顷。

波尔多葡萄园面积大约为11.5万公顷，平均每年有2%的葡萄园在进行交易，价格从普通大区的 7000欧元/公顷（约合55193.6元），到波美侯（Pomerol）最高价的 440万欧元/公顷（约合3469.3万元）都有。

放眼波尔多，波亚克（Pauillac）产区的地价总体来说最为昂贵，达到每公顷200万欧元（约合1576.96万元），这个价格已经三年都没有什么变化了。波美侯的地价紧随其后，平均每公顷150万欧元（约合1182.7万元），较过去几年有所上升。不仅仅只是波美侯，历年来，整体价格基本都在呈上涨趋势。

波尔多葡萄园购买价格

不过，可别被这几个有名产区吓到，其实波尔多普通大区级的葡萄园价格并不高。波尔多大区AOC土地2017年平均价格1.6万欧元/公顷（约12.5万元），也就是说5公顷的葡萄园折合人民币62万元！一些相对便宜的产区，比如,梅多克（Medoc）法定产区内的葡萄园均价5.5万欧元/公顷（约43.4万元）；格拉芙均价也只需要3万欧元/公顷（约23.7万元）。(具体知名产区价格请看图表)

相关的收购费用和产生费用

资产收购模式：收购一个酒庄，涉及的工作人员是非常多的，律师、公证人、房产专家、葡萄园专家、土地局工作人员、审计师、会计师等。整个费用占购买酒庄资产价值的13%-15%（包含所有人员的服务费用、尽职调查费用、公证费、各种税费），而这部分费用中，交易税即公证税约酒庄价值的7%。中介费为5%-8%。

成功收购后的费用支出，葡萄园种植工人、酿酒师、清洁工、销售人员、酒庄经理、秘书、园丁等，当然还有水电气、地产税、房产税、营业税等，但是还有一部分是设备维修，葡萄酒生产原料购买的费用，酒庄规模大小不一样，价格也是不一样，但是如果在两河产区运营一个10公顷左右的酒庄，大概在15万欧元，是绝对绰绰有余来支付所有人员和设备物资等费用的，但是前提条件是酿酒和葡萄园的设施设备没有什么大问题，否则购买设备，也是一笔特别大的费用。

公司股权收购模式：这里产生的费用不到200欧元，用来支付律师帮客户收购酒庄股权的申请费用。很多投资者对比之下觉得这个费用非常低，应该是首选，但不是所有的收购案例都适用于此收购模式，而更直接的原因是，有可能尽职调查等方面的费用会比一般的房产方面的税贵很多。