增商业物业比重息率高越秀地产

锵贤

内房越秀地产（00123.HK）上月销售额按年大幅下降近五成，销售面积亦按年降四成，在中美贸易战及内地调控楼市的内外夹攻下，市场忧虑房地产市场将出现下行。然而内地政府调控房地产行业的目的是维稳，相信楼市不会大起大落。

中美贸易摩擦升温，内地楼市调控加剧，市场忧虑房地产市场迎来寒冬。事实上，房地产行业作为中国的经济支柱，政府通过行政手段调控楼价，主要目的是维稳。越秀地产（00123.HK）日前公布9月份销售数据，期内合约销售额按年下降约47%至23.83亿元（人民币.下同），销售面积亦按年下降35%至10.87万平方米。

截至9月30日止，越地仅完成全年销售目标550亿元的65%。受杭州政府限价政策影响，越地于当地的楼盘价格不及预期，又因推盘步伐稍慢，令上月销售业绩有所下滑。然而根据越地今年的铺排节奏，相信仍可完成全年550亿元销售目标，亦力争达成2020年取得销售额1，000亿元的目标。

土储充足力拓南沙

土储方面，鉴于现时市场环境不明朗，越地将会相对谨慎。目前越地土地储备约3，500万平方米，可支撑未来数年发展，因此不会在市场价格过高的时候急于买地。不过若价格合理，相信越地仍会出手。事实上，不少内房在现时市况下均有所顾虑，相信越地会倾向增加商业物业发展比重。

该公司将广州南沙作为未来发展的重点区域，目前有灵山岛尖三个项目及滨海新城一个住宅项目，总建筑面积分别为70万平方米及102万平方米。另外，该公司将加大商业地产板块的投入，冀望2025年时，相关领域可为公司带来三分一的营收。

越地今年上半年純利按年上升19%至13.14亿元；合同销售金额280亿元，大增40%；已售而未入账金额561亿元，大增41%。越地全年盈利预测27亿元，每股盈利约0.218元。以越地近日收报1.2港元计，现价相对明年预测市盈率（P/E）约4.8倍，远低于过去八年平均约12倍，亦较旗下越秀房托（00405.HK）的12.2倍，折让61%。

越地今年预测市账率（P/B）仅0.48倍，略低于过去八年平均的0.6倍，但较越秀房托的0.87倍折让45%。越地预测息率达8.1厘，较越秀房托预测息率7.2厘高。至今年6月底止，越地手上现金258.3亿元，银行借贷527.7亿元，净借贷269.4亿元，净借贷相对股东资金比率64%，较去年底下降8.5个百分点，亦远低于一般民营内房企业。

潜在升幅近三成

越地P/E、P/B、股息率，皆较越秀房托吸引，股价亦落后。今年以来，越地跌18%，越秀房托只跌6%。有越秀房托者，宜换马到越地。越地息率达8.1厘，较红筹指数平均3.5厘高出1.3倍，可逢低收集。股价若不幸再跌一成，股息率将接近9厘。券商平均给予越地目标价1.62港元，潜在升幅近三成。