二次房改”不是回到福利分房时代

马光远

深圳拿出的这份意见稿与我对“二次房改”的期待距离实在太大，除了个别地方，有一些亮点。

一是在多主体供应方面有进步。提出了包括房地产开发企业、住房租赁经营机构、市区政府、人才住房专营机构等八大供应渠道。其中，“支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各類符合规定的租赁住房”，以及“支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。”

二是在土地的多渠道保障方面，除了提出的一些常规性的土地利用计划，提出了开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。这在整个粤港澳大湾区的建设如果有重大突破，可谓进步。

三是在住房金融方面，提出深化住房公积金制度改革，探索建立住宅政策性金融机构，为市民租购住房提供长期稳定的政策性金融支持。稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。

我认为这份承载着“二次房改”先行方案重任的意见稿在重大制度突破方面的举措实在太少了：第一，在土地供应制度以及土地交易方式等方面没有重大突破，特别是集体土地入市方面，没有任何突破性的提法，而土地制度的改革在我看来是二次房改的关键和基础；第二，在租售并举层面，对于如何体现“租售同权”，没有任何突破性的提法，只是泛泛而谈。应该意识到，住房租赁市场之所以不发达，关键不在于缺租赁房，而是缺制度和政策；第三，在住房金融方面，只是笼统提出探索建立住房金融机构，但没有具体的方向和突破点；第四，如何利用粤港澳大湾区发展的契机，以湾区为思维主体解决住房问题，没有具体的思路和举措。

市场只占40%，而政府保障部分达到了60%，很显然，这不是一个以市场为主导的解决未来住房问题的改革思路。这在意见稿的指导思想上也体现出来，提出正确处理住房经济属性和民生属性的关系，把民生属性摆在更加突出的位置，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。传递出的信号是，未来房地产市场将以政府主导为主，这有很大的回到福利分房的嫌疑。很显然，这和房地产市场化的方向是背道而驰的。必须指出，从98年开始的第一次房改，坚持市场化的方向，可以肯定地说，不管房价如何暴涨，不管房地产市场化过程中出现了多少问题，第一次房改的20年解决了中国人住房短缺问题这是一个不争的事实，就此而言第一次房改的市场化方向无疑是正确的。

中国房地产市场过去20年出现的问题要么是市场化不彻底，比如土地供应，要么是政府错位，干预太多导致，而不是市场化的方向出了问题。