房地产开发企业土地增值税税务筹划研究

俞 峰

一、引言

目前，我们国家调控房地产的政策愈来愈明朗，手段也愈来愈具有针对性，

未来房地产开发企业可能会面临巨大压力。因此各房地产企业合法合规地进行土地增值税税务筹划具有重要现实意义，能够增加企业的收益，有效降低房地产企业的税负程度。房地产企业要积极利用当前税收优惠政策，合理进行税务筹划，优化企业税负和利润比例，实现既定的税务优化目标。

二、房地产企业土地增值税税务筹划的必要性

现在我国有关房地产行业的土地增值税税务筹划工作，从理论基础角度和实践操作方面来看，都是一种刚刚起步的阶段。因此房地产企业只能依靠目前我国推行的土改政策和国外在土地增值税税务筹划方面的知识，进行探索与创新。房地产企业土地增值税税务筹划的必要性有以下几方面：

一是房地产企业开发周期长，涉税过程较为复杂。房地产企业纳税人在缴纳土地增值税分为三个阶段，办理手续繁琐，时间周期较长，对于纳税人而言浪费时间、金钱等资源，给企业财务人员带来巨大的工作量，间接影响到纳税人缴税积极性。合理的税务筹划可以使企业节省很大一笔税金，长远来看可以使得企业更持续发展、增加企业的经济效益、提升市场的竞争力。

二是房地产企业交易金额大，涉税金额较为巨大。相较于其他行业，我国房地产行业税负普遍过高。譬如：房地产企业应当需缴纳的房产税占房产余值的比例为1.2%；同时还有契税要求占房产总交易额的比例约为3%-5%之间等。笔者将所有的税款全部加以合计，房地产企业应当缴纳的税款总额约为企业毛利润的50%左右。过高的税率既是房地产企业间的难题，同时也为房地产企业的税务筹划活动提供了较大空间。

三是房地产企业作为税务机关的监管重点，涉税风险较大。房地产作为中国的支柱性产业一直以来就备受关注，自“营改增”政策颁布以来，房地产企业备受税务机关的关注，因而各企业要防范税务风险，做好税务筹划，及时准确的进行纳税申报。

四是若税务筹划成功，所带来的价值巨大。房地产企业要结合自身实际情况，调整战略规划，做好产品的定位和种类结构，及时根据市场变化做出变化，从而降低企业税负，提高未来价值。

五是涉及多个风险点、节税点，税务筹划空间较大。目前我国推行的土改政策中存在众多风险点、节税点，使得土地增值税的税务空间变得更加深阔，同时也要求纳税人必须深入研究相关税收政策，顺应政策导向对企业税务进行合理筹划。

三、房地产开发企业土地增值税税务筹划的方法

（一）费用迁移筹划方法

依据土地增值税相关税法可知，房地产企业在计算开发费用（即期间费用）以利息为计算前提，再根据房地产项目直接成本相对应数额的比例进行扣除，企业进行处理时容易混淆是实际发生额中扣除还是房地产项目直接成本中扣除。换句话说，房地产企业可以运用费用迁移法，合理增加相关开支，实现合规合法避税。

（二）“临界点”筹划方法

从项目开发、建成、销售等一系列环节下来，房地产商要做到全行业最低价、所缴纳的土地增值税最低、所获得的利润最高早已成为房地产企业万众关注的话题。根据土地增值税税法规定，纳税人建造普通住宅之后售卖住宅的，进行纳税时增值税税额不超过可抵扣税额的百分之二十的部分，可免征收土地增值税；若是增值税税额超过可抵扣税额的百分之二十的部分，应当按其规定计税方案对全部增值额进行缴税。由此可知，“20%的增值额”其实就是土地增值税的临界点。纳税人在进行税务筹划是可依据临界点的税负效应进行合理地土地增值税税收筹划。在日常的工作中，财税人员首先会计算得出项目的增值率（就是增值额和允许抵扣税税额的比率），然后通过提前控制项目中的成本费用数额来调整增值率的大小。

（三）分散收入筹划法

我国目前税法规定土地增值税的定义中，土地增值税在扣除一定项目金额后，纳税人可以转让的收入越少，相对应的土地增值税税率和税额就会越低。房地产商在日常销售交易时，可以将与整个房地产分开处理的部分全部分开，并分次单独签署相关合同。

（四）累进税率选择

土地增值税的税率按照累进原则设计，以分级和征税形式实行。高增值税率伴随高税率，多缴纳税款；低增值税率伴随低税率，少缴纳税款。下表为四级超率累进税率。

表1 四级超率累进税率

四、针对房地产企业未来发展中土地增值税税务筹划的建议

（一）对现行的土地增值税政策进行不断调整

在我国税局颁布的规定明确了，房地产企业进行土地增值税时清算时间与空间的“临界线”，在一定程度上也表明了该税种税务征收的可操作性，以及房地产开发公司税收标准化义务，更重要的是在房价上涨的情况下重新实施这项税收，实质上是宏观调控的延续和完善。换句话说，房地产市场仍将是政府宏观调控的重点，房地产开发企业的税收筹划更将成为关注的焦点。严格征收土地增值税将导致房地产行业重新洗牌。由此看来，通过严厉征收土地增值税将有助于房地产业的长期健康发展、重新优化资源配置的效果。

（二）企业和税务部门对税务筹划的不断优化

房地产转让环节的重要税种——土地增值税，素来就有高税率、税负重的称号，其计算过程方法异常复杂、清算难度大。无论是房地产企业还是税务部门，严格执行清算。作为征税的税务部门，必须严格按照法律，有税必征。企业和税务部门在税收上互相博弈，房地产企业做一份合理的税收筹划方案，其实施过程也务必要通过税务部门的严格审核，才能达成税务筹划的目标，成就企业盈利的目的。在当今国家严格的调控措施下，企业若想要保持住原有的高收益，必须做好各项预算、筹划；税务部门也需要在不断变换的经济环境中，改变税收政策，早日完善我国税务在土地增值税方面的不足，以求最优。

（三）加强成本控制，降低企业应纳税额

为了获得足够和合理的成本，房地产开发公司应该对钢筋，水泥，建筑材料和建筑公司等多方的合作协商出一份最优利润方案，在实施方案阶段发现问题及时作出相应的调整，以求实现增值额最低。因此，土地增值税的清算工作中，与合作方进行协商沟通、合同的规范管理等对房地产企业来说都非常关键。对于确定可抵扣项目成本和产品成本分摊，基础数据和结算数据的收集整理非常关键。因此房地产企业在日常成本管理中，必须及时建立合同台账，确保随时随地都能了解合同情况，也为成本收集做好基础工作。

五、结束语

随着我们国家调控房地产的政策愈来愈具有针对性，房地产开发行业将面临更大的压力。因此各房地产企业合法合规地进行土地增值税税务筹划具有重要现实意义，能够增加企业的收益，有效降低房地产企业的税负程度。房地产企业要积极利用当前税收优惠政策，合理进行税务筹划，优化企业税负和利润比例，实现既定的税务优化目标。