浅析房地产投资信托基金

王永福 中信证券 100102

现阶段，我国房地产开发企业的主要融资来源是银行信贷。在这一背景下。如果房地产市场产生波动或发生危机，将会导致风险转移到银行系统，引发巨大的系统性风险。美国等多个国家的实践表明，房地产投资信托基金能够拓宽房地产企业的融资渠道，缓解银行业的系统性风险，为大众投资者提供参与房地产投资、获取资产增值收入或租金收入的通道。

一、房地产投资信托基金概述

被国内外广泛研究的房地产投资信托基金，是指投资机构通过在金融市场上发行股票或受益凭证来募集机构投资者及大众投资者的资金，按照一定的法律程序投资于房地产资产，采取多元化投资策略，选择不同地区、不同种类的房地产项目作为资产包，以物业租金收入或借贷给房地产企业债款产生的利息作为收益，将绝大部分收益反馈给投资者。房地产投资信托基金具有以下特点：

一是多元化投资组合。房地产投资信托基金采用多元化投资组合，以尽量避免集中投资的风险。为了分散风险，这些募集而来的资金将分别投资于不同地域、不同租约期限的物业资产。

二是专业化经营管理。房地产投资信托基金在募集到大众投资者及机构投资者的资金后，交由专业的基金管理公司进行资金管理及投资运作。这些专业人员具备丰富的房地产投资知识及行业经验，对于投资方向和投资组合的选择有较为准确的判断，可为投资者谋取更大的收益。……