预售制的废存之争再起

宋慧芳

对于预售制度的反思由来已久，随着我国商品房供给逐步跟上，未来逐步改变预售制度这样的杠杆政策是可以理解的，但是在短期内取消预售制度的可能性或基础还并不具备。

9月21日，据广州日报报道，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称《通知》）称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并將于9月25日上报住房城乡建设部，并且该通知中透露广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

同日，广东省房地产协会相关工作人员回应称上述通知只是就拟订内容进行内部讨论。也在同日，住建部房地产市场监管司相关人士指出取消商品房预售征询意见情况并不属实。

预售制实施之初

商品房预售制度起源于1953年香港立信置业有限公司，在当时俗称的“卖楼花”模式，即定金+余款分期的付款方式以解决开发商资金短缺问题。随后香港政府于1956年出台了《预售楼花同意书》，正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度。

而我国在房地产市场经济早期的建设过程中主要借鉴了香港市场的发展经验，伴随着房地产市场化的进程，我国预售制度也逐渐形成。

中国房地产预售制度在1980年前后以非官方制度的形式现市，一方面国内住宅供应面临着短缺严重的困境，城镇人均住房建筑面积不到7平米；另一方面，城镇居民购买力不高。为提升居住需求，当时主要采取的是住房预订购制度。

随后不断发展，1998年配合房改推行，国务院《城市房地产开发经营管理条例》对商品房预售制做了详细规定，商品房预售制度以官方形式正式铺开。2001年8月，住建部对《城市商品房预售管理办法》的相关细则进行修订和完善。2004年7月，建设部明确强调了商品房预售必须取得“预售证”，并对开发企业申请预售许可需提交的证件及资料、程序办理进行了更为严格的规定。随着预售管理办法的不断完善，预售制度逐渐成为中国商品房市场经营的核心管理制度之一。

根据各地方房管局上报国家统计局的数据显示：全国商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重由2005年的63%提升至84%，其中40大中城市期房销售面积占比始终维持在80%以上。

预售制度的建立为中国房地产近30年的大发展提供了极大的助力，但不得不承认，预售制度也引发了一系列问题。正如《通知》所附的住建部下发的函所指，房地产预售制度存在诸多风险，比如一旦房企发生资金链断裂，将导致工程烂尾，损害购房人利益；而各地发展不平衡，使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生；而且预售制降低了房地产业进入门槛，导致吸引大量社会资金涌入，造成低效率竞争。

“我们代理的房地产纠纷案件中，有一部分就和预售制度有关。”北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧说道。一旦预售，很多开发商在拿到房款后如果怠于行使职责的话，对于交房时间及房屋质量就没那么重视了。

“最近我们碰到的很多案件，已经五六年了房子都没有办出产证，按照合同开发商早已违约，但开发商约定了非常低的违约金，一旦违约不是以日息结算，而是仅约定万分之几”。郭韧表示，“还有一些案件是，很多预售房屋开发商的开发贷款尚未还完，但小业主已经去办理了银行的个人抵押，如果开发商有逾期或者资金链断裂无法归还开发贷款时，小业主拿到房子以及获得房产证都会发生一定的风险。”

从目前的预售制度来看，由于小业主在前期已经付清了全部房款，等于承担了几乎所有的风险，后期一旦交房发生质量问题甚至收不到房，维权成本非常高。

存废之争已久

对于预售制度的反思不是新闻，早在2005年8月央行就曾在《2004年中国房地产金融报告》中建议：“可以考虑取消一定的现行的预售制度，对于房地产行业的销售制度进行相应的修改，而现售制度还是比较合理的。”这一建议也引发了之后一系列关于预售制度存废的讨论，但其后随着住建部官方表态不会取消预售制度，讨论逐渐销匿。

2010年4月，住建部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，首次明确提出推行商品住房现售试点，鼓励各地结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，引导房企现售商品住房。

2017年5月26日，广东省人民政府发布《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》的通知，对防范金融和房地产风险做出了明确指示，强调因城施策，密切监控房地产市场动态，严禁各类加杠杆金融产品用于购房首付款，同时提出鼓励推行现房销售制度。

可见虽然国家住建部官方表态，不会取消预售制度，但是矛头已出现。业内人士对此持不同看法，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，从目前的情况而言，短期内不会取消商品房预售制度。房地产行业是资金密集型行业，商品房预售在加快房企投资周转的同时，也有利于增加市场供给。一旦取消会造成供应周期拉长及房价上行的风险。因此，商品房预售制度并不是简单的取消或废除即可，而是应通过提高预售门槛来规避烂尾等风险，同时对于预售资金的监管也应加以重视。

江瀚则认为，在房子是用来住的，不是用来炒的背景下再加上整体的金融去杠杆的一个大趋势下，取消或者说调整房地产的预售制度变成了一个很有可能出现的情况。对于房地产开发企业来说，原先一些玩高杠杆、高运转的房地产企业将有可能被市场淘汰，房企将会更沉下心来进行房地产的开发，真正的将房子用来住的，不是用来炒的，这个理念给贯彻落实。

中原地产首席分析师张大伟称，预售制度不应该一刀切取消，但应该逐渐加大规范。短期看，如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制，起码50%的房地产商将倒闭。

中国商品房预售制度诞生于一个特殊的时点，是我国商品房市场化改革的重要设计之一，不可磨灭其在过去解决我国房地产市场供需结构中的重要作用，但是随着我国商品房供给逐步跟上，未来逐步改变预售制度这样的杠杆政策是可以理解的。但是在短期内取消预售制度的可能性或基础还并不具备。

近两年以来，全国城市尤其三四线城市在去库存思路下效果明显，截至到2018年8月，全国商品房待售面积同比下降14%，相比于2016年初的高点已下降25%，以80个大中城市可售库存口径，商品住宅可售面积较2015年初的最高点下降30%。在这种环境下，预售制的突然取消意味着原本今年入市的房屋将推后1-2年以上，供给“休克”的风险将使得当前原本就脆弱的供需结构变得恶化，也和“遏制房价上涨”思路不符。

中信建设首席分析师陈慎表示，设想未来，预售制逐步取消后，也不用过于担忧行业的模式变革，事实上在“房住不炒”预期下，过去两年已经在适应“限购、限贷、限售、限价”以及一系列针对需求端的政策升级，同时预售制度虽然没有变化，但是预售条件在2016年底以来也一直在升级，而这也并没有阻挡优质企业的稳步成长，可见优质企业在应对市场变化中的韧性还是很可观的。