刍议我国房地产上市公司财务业绩评价

文/吴天娇，三峡大学经济与管理学院

1 研究设计

本文选取了A股房地产行业的20家上市公司作为分析样本，选择获利能力、营运能力、偿债能力和成长能力四个方面来衡量企业经营状态的优劣。详细的财务指标为： 每股收益 ( X1) 、净资产收益率( X2) 、资产报酬率( X3) 和营业利润率( X4)；营业收入增长率 (X6) ；: 流动比率( X5) 、资产负债率( X8)。 总资产增长率( X7)。因子分析适用性判断：通常，KMO的值越靠近1，因子分析的结果就越可靠。由巴特利特球度检验可见，KMO值为0.638，适合采用因子分析方法。此外，巴特利特球度检验统计量的衡量值为158.197，对应的几率值p为0.000，小于显著性水平0.05，证明相关系数矩阵并非是单元阵，同样也适合做因子分析。公因子的选择：本文采取主成分剖析法估算公因特征值、奉献率及累计奉献率。在选取公因子时，本文选择了前面三个公因子。在前面三个公因子符合特征值大于一的条件。在这种选择下，样本方差的累计贡献率为74. 877%，能充分反映所选样本信息。因子的命名性解释：在初始因子载荷矩阵中，很多初始变量在不止一个的公共因子上存在高载荷，每个公共因子表示的内涵还有些模糊，所以本文运用方差最大法对因子载荷矩阵采用正交旋转，这样因子才有命名解释性，结果反映在表3 中。体现企业盈利能力的四个指标（被命名为F1 是盈利能力因子）每股收益( X1) 、净资产收益率( X2) 、资产报酬率(X3) 和营业利润率( X4)在首个因子上存在较大载荷。体现企业偿债能力的四个指标（被命名为F2 为偿债能力因子）流动比率( X5) 、总资产增长率( X7) 、资产负债率( X8)，在第2个因子上存在较大载荷。体现企业偿债能力的营业收入增长率( X6)（被命名为F3为F 3为营运能力因子）在第3个因子存在较大载荷。总的来说，第一个共同因素是盈利指标，后2个公共因素是偿付能力和经营能力指标。因此，本文提取了三个共同因素，来反映整体样本的相关变量的变化，分别用f1、F2和F3表示。

在 《西行漫记》中，斯诺谈到中国共产主义运动和共产国际，他明确指出共产国际在中国革命中的作用被大大夸大了。中国革命的产生和发展无疑受到俄国和共产国际的影响和帮扶，但共产国际的作用并非决定性的。 “有一段时期，中国共产党同共产国际失去了联系，共产党人在自己的领导下自发组织苏维埃运动。而相比于美国对南京政府的援助，共产国际给予中共的实际财政援助实在是少得惊人。”[1]343-344在这种力量对比悬殊的条件下，中国革命能取得胜利，靠的正是中国共产党从中国实际出发，坚持独立自主地领导中国革命。

构建综合绩效得分模型，计算综合绩效得分。由主成分分析法所产生的五个公共因子 F1、F2、F3可得出房地产类上市公司经营绩效的评价模型：F=0.394F1 +0.221F2+0.133F3

按照以上模型可对所有研究对象公司进行业绩评估，并按得分的高低进行排列：1．格力地产、2．上海城投、3．华业资本、4．荣丰控股、5．同达创业、6．保利地产、7．上海世茂、8．国贸中心、9．首都开发、10．招商蛇口、11．中关村、12．泛海控股、13．华远地产、14．绿地控股、15．信达地产、16．城建投发、17．上海实业、18．光明地产、19．世荣兆业、20．珠江实业。．

本文首先对以20家房产上市企业的经营业绩为评价指标对其做因子分析从而得到一级指标的分数,而经营业绩的最终考核分数来自于F值的高低。一般来说，经营业绩越好则综合评价分的数值就越高，反之，经营业绩越差则综合评价分数值越低。因而我们可以从这20家房地产行业的上市企业中得出，有一半多部分企业经营状况较好，其中经营业绩最好的是格力地产。房地产行业的上市企业经营状况有好有坏，并且两级之间差距比较大。

提高产品质量和竞争力。在物资多元化的当代，房地产行业由供不应求已转为供过于求，不再由房地产开发商一家独大，而消费者对房屋的需求也不仅仅局限于居住，消费者更青睐于能够满足他们多方面需求的产品。通过研究设计高质量的多元化产品可以有效提升企业的自身竞争力，通过提供多元化的房屋产品，满足不同层次消费者的多方面的各类需求。

为进一步提升我国房地产上市公司财务业绩，可以从如下几个方面着手：

提升公司盈利能力。房地产公司可以通过给予经销商适度折扣、适当促销手段、完善销售人员业绩激励机制等措施，提高产品毛利率，从而实现完善优化产品结构、提升盈利能力水平。同时，公司应当不断完善优化售后服务，及时跟进后期的跟踪考核，不断提高客户对公司的满意度，增加消费者向其亲友推荐该企业产品的可能性。

音乐是人传达思想、抒发情感的主要方式之一，是人枯燥生活中的一股清流，而节奏就仿佛是音乐的生命，只有有了节奏，音乐才富有生命、力量。因此，小学教师在开展音乐教学的过程中，也应注重节奏教学的开展，并要有意识的培养学生的节奏能力等，进一步的深化其对音乐的感知能力，为其音乐能力、素养的提高创设良好条件。

他只要一张口说公司里的烦心事，我就会顶撞他说：“你烦，我不烦吗？我堂堂名牌大学毕业生，现在成了老妈子，我都不敢见同学……”

扩大公司品牌影响力。现阶段，我国国内房地产行业发展还不成熟稳定，中央与地方各级政府通过宏观调控稳定房地产市场。在这种局势下，品牌影响力直接成为企业在竞争中胜出的有力武器，有利于企业财务业绩的完善提升，房地产公司之间的竞争也日趋白热化。因此，提高房地产公司的品牌影响力业已成为公司管理者不容小视的问题。立足于购买者的视角，企业品牌早已成为了产品质量的“担保人”，消费者会因为对品牌产生信赖感，并以此作为其购买的重要影响因素，此即所谓品牌影响力。为打造在社会中有一定影响力的企业品牌，企业需要准确定位自身品牌在整个市场环境中进的实际位置，并且制定符合企业自身定位的品牌战略。

2 结论与讨论

【参考文献】

[1]张涛等.风险企业绩效评价指标体系研究——以我国中小板风险为例[J].经济与管理评论 .2014(3)

[2]杨云飞．我国物流企业绩效评价指标体系研究．特区经济.2016(10)

[3]高升,王颖.经济“新常态”下的白酒行业— —基于DEA模型的绩效评价[J].产业经济.2015（1）