滁州产业园长租公寓的战略分析和风险应对

顾 翰

（中新苏州工业园区置地有限公司，江苏 苏州 215000）

引言

自2003年建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》起，国民住房水平大大改善，人民生活幸福感稳步提升，但近年来，随着城市炒房热的出现，房价也飞速上涨，低收入群体购房成本压力正逐步加大，对国家经济的发展也造成了负面影响。在国民经济由高增长向高质量增长转型之际，房地产正逐步回归居住属性。在“房住不炒”这样一种大趋势下，公司也于2018年8月正式启动了长租公寓的探索之路。

一、项目可行性宏观分析

（一）政治和法律因素

2017年底，中央经济工作会议指出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。这意味着国家已高度关注住房租赁市场，住房租赁值得期待。法律方面，目前国家还未出台更多的税收优惠、贷款措施，但相信优惠政策的出台，极可能成为未来住房制度改革的重点内容之一。

（二）经济与市场环境

目前，房屋居住成本居高不下，房价与家庭平均收入的比例，都显著超出了国际上多数国家水平，房产租赁行业对改善住宅需求，调控房价将起到积极的作用。从住建部的相关统计资料当中可以看出，当前中国租赁市场要要解决1亿人口的住房需。据迈点研究院(MTA)测算，不完全数据统计，截止到2017年底，国内重点城市中分散式长租公寓房间数在100万间以上。另根据中商产业研究院的统计，2017年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租户人口超过1.6亿，预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口将达到2.5亿。

（三）技术因素

随着人工智能崛起，大量体力劳动，重复性劳动会被机器取代，人力成本将大幅提升，蓝领工人人数将大大减少，同时伴随地区产业升级，该项目的低端户型在后期将面临客户需求人数减少的困局。但目前来看，制造业门类众多，各种细分岗位成千上万，目前还没有足够多的智能制造技术与之匹配。

二、项目竞争力分析

（一）供应者、购买者议价能力

长租公寓客户群体为低收入群体，价格敏感性较高，目前租赁价格基本由市场决定，出租方议价能力较弱。

（二）产业内现有企业竞争

目前万科、碧桂园、龙湖等房企均已涉足长租公寓，但市场尚未形成领军人物，市场发展空间还比较宽广。本项目地处滁州开发区内，属南京周边影响区域，是沿海地区制造业向内地制造业转移的路径之一，目前碧桂园、苏高新等多家房产已入驻开发，但与政府合作面对产业园区员工的长租公寓涉足单位较少，该产品存在结构性差异，竞争性不强。

综上所述，从宏观因素及行业发展状况来看，长租公寓的发展机遇已经到来，该行业极可能成为房地产企业转型的下一个利润增长点，但就目前来看，租金水平较低，盈利能力较差，是长租公寓面临的主要风险，如何应对，是公司投资该项目面临的重要课题。

三、长租公寓风险分析及应对策略

（一）财务风险分析及应对策略

1、财务盈利和现金流能力分析及应对策略。本合作项目为重资产运营项目，项目自持，因此项目投资金额较大。如前述分析因素所述，目前市场租金单价较低，以蓝领公寓为例，单户市场可接受租金为800元，前期亏损较多。经测算，即使后期提高租金，项目回收期也要15年。资产流动性差，是本项目面临的主要财务风险。参考同类产品，如万科泊寓等一些项目要30年才能回本。2018年4月，长沙优租客因资金链断裂而“阵亡”，2018年4月，长租公寓品牌鼎家因经营不善导致破产。核心问题，是内部运营与快速扩张引发的资金链断裂。因此，该项目的前期资本运作及后期运营资金管理对本公司具有较大的挑战。公司应对措施：一是将项目分为三期，根据前期市场调研分析精准确定首期开发规模，以尽量最小化前期投资，并加快开发周期，力争早日收回投资成本。二是考虑项目后期物业成熟及周边发展规划，配套建设适宜商业设施，努力挖掘房屋租金之外的增值服务收入，同时缩短提高租金调整时间，将盈利目标设定在5年以内。三是引进战略合作伙伴，采取与当地开发公司共同持股开发方式，利用当地政府提供的租户资源，减少住房空置率，扩大长租户比例，提高项目的品牌影响力。通过价格敏感分析和多种方案模拟，该项目整体预计IRR可达到7%。，销售净利率超过20%。

2、税务风险分析及应对策略。目前，租赁行业税负较重，国家尚无具体税收优惠政策，加之2020年后国家可能出台房地产税，整个生命周期内税负存在较大不确定性。围绕长租公寓有大政策、大方针，但是却没有一些相应的细则方面的内容，企业要摸着石头过河。经测算，该项目税费占整体收入比为30%以上，企业税负较重。公司应对策略是与当地政府积极洽谈，争取一定比例的税收补助[1]。

3、财务杠杆风险分析。项目计划自有资金为30%，其余投资需靠项目融资，从目前市场利率水平来看，融资成本在6%以上，财务融资成本较高，财务杠杆较高。公司应对策略为：一是依托国资背景大平台，以集团公司名义与银行签署战略合作协议，努力降低财务融资成本。同时与银行洽谈提供综合化金融服务，满足长租公寓多元化金融需求。二是着手考虑资产证券化融资方式，提前收回投资，缓解开发资金压力，并使财务风险隔离。但资产证券化前提条件要求租金能保持稳定增长，同时因信用增级影响，利率水平较高。如何选择，需要企业权衡利弊[2]。

（二）运营风险分析及应对策略

1、开发环节存在的风险及应对策略。因该项目为公司与政府合作项目，当地政府给予了一定的政策倾斜，土地获取成本较低，土地成本占总投资成本比例较小，风险较低。开发环节面临主要风险是建设及装修成本较高，对客户需求不够了解，影响日后项目IRR及实际利润水平。公司主要应对风险应对策略为：一是密切与当地政府合作，保证开发符合当地产业园区载体配套商发展规划要求。二是利用从事房产开发已有近20年优势，加强市场调研，设计不同层次的产品户型，模块化装修过程，基本满足厂房员工蓝领和白领人群的入住需求。三是重点监控项目的装修成本，建立目标成本管理团队，严格控制不必要成本支出，力求成本和收益比最大化。

2、租赁运营环节存在的运营风险及应对策略。该项目全部完工后，公寓户数近5000户，入住人员近2万人，日常运营涉及人员管理、租金管理、物业管理（水电费、日常维护）、配套商业管理等诸多内容，内容繁杂，千头万绪，挑战不小。因此，日常运营风险主要是为客户提供标准化公寓式租房服务。公司主要应对策略：一是整合集团人力资源，将服务分门别类，非核心业务进行外包。二是加强信息化建设，搭建信息化管理平台，努力减少运营管理人力成本。三是对外寻求优质合作伙伴，吸收优秀公司的运营管理经验。对财务管理工作而言，一是要安排专职会计人员参与日常运营管理，要求会计人员不仅要参与会计核算，更应及时向公司管理层反馈运营中遇到各种问题，适时调整运营方案，及时解决问题。二是利用计算机和信息技术，搭建与公司运营管理软件要求对接的财务信息平台，提高财务数据报告信息的准确性和及时性，把财务管理有效地融合在运营管理之中。三是加强预算管理，在预算管理中，对运营重点指标进行及时跟踪分析，找出并反馈预实差异原因，保证公司顺利实现既定的战略目标[3]。

四、结束语

该项目为公司投资的长期固定资产的增值项目，通过对租赁市场的有效占据及科学化管理，可以让公司占据异地开发租赁市场一定份额，并打响自己公司的服务口碑，属于长远利益投资项目。因项目生命周期因素，公司应更多从宏观角度出发，密切关注国家产业政策和税收因素，挖掘企业自身优势，有效整合公司资源，以使项目优势最大化。同时重点抓好公寓的运营管理，精细管理，使这些运营管理能有效保证公司在市场上的口碑建立及长远竞争力，实现企业长久盈利，帮助企业抢占市场变局的一席之地。