基于“新常态”下房地产市场价格的态势及对策

文/佟爽，中国电建地产集团有限公司

1 引言

自2015年我国开始房地产市场的去库存以来，房地产市场开始进一步升温，形成了房地产价格普遍较快增长的“新常态”。房地产市场价格的较快增长，在无形中增加了房产的投资属性，“炒房”等行为屡见不鲜，在这种情况下，如何抑制房地产市场价格的过度增长，使房地产市场回归理性，房产回归居住属性，是一个非常重要的议题。

2 “新常态”下我国的房地产市场价格趋势

形成房地产市场价格普遍上涨的原因主要有建筑成本的增加、房地产的市场需求和银行贷款利率的下调贷款条件宽松等原因。由于土地的开发成本，房地产的建筑成本和人工管理费用的提高，在政府控制土地供应，地产开发公司竞争越来越激烈的情况下，楼盘的开发成本逐步提高，造成了房价的增长。在人口加速流入一、二线城市的情况下，新增人口对住房的需求越来越大，同时有改善住房需求的人也越来越多，推动了房地产市场火热。最后在贷款条件较为宽松，利率普遍较低的情况下，人们买房的欲望被进一步放大，房地产市场价格至此开始飞速增长。随着房价的增长，房地产的投资属性逐步显现出来，许多人开始了操作进行“炒房”，通过增加杠杆等方式进行非自住或非改善性住房的购买，在占用了银行贷款的同时，又将房地产的市场价格推上了一个更高的水平。在房地产市场价格快速增长的“新常态”下，控制房地产行业的合理健康发展已经刻不容缓。

3 应对“新常态”下的房地产市场价格问题对策

3.1 通过宏观调控房地产价格

我国在过去的房地产调控政策上，存在着政策的不稳定，政策在实施时往往具有碎片化、时效性强的特点，只在特定的时间内具有较大的作用，缺少稳定的、法制化的措施，在调控时也主要以需求侧进行控制，对供给侧的管理较少。同时，对于不同的城市，城市的房地产市场也不尽相同。对此，在房地产市场的宏观调控政策上应保持独立性和延续性，以通过货币政策、财政政策调控方法为主，在不同城市应因地制宜进行政策的实施，对供给侧和需求侧进行全面的管理。例如通过对房地产贷款利率和宽松程度进行调控，对于个人第一套住房可以适当降低贷款利率和首付占比，对于非第一套住房的则给与较高的利率和首付占比，降低房地产的投资属性，对于地产开发商，则通过对于城市内的新房存有量进行合理的土地供给，确保价高无市的情况出现。

3.2 完善房地产行业制度

每一个行业的正常发展都需要一套合理的管理机制，房地产行业更是如此。各地政府应制定合理的土地规划计划，同时对土地进行科学的管理，防止出现因竞标等原因造成的土地开发价格过度上涨。在房地产市场建立信息化的公开平台，确保在房屋的买卖上的信息平等，让消费者了解到房地产市场的具体状况，对房地产的价格认识更加理性。对在出售过程中刊登不实广告欺骗消费者的行为进行严厉处罚，并取消开发商的土地开发资格，同时在房屋的销售中不得绑定其他服务进行收费。成立专门的房价评估机构，对城市各个地区的房价进行计算，设定不同区域的房屋最高出售价格，本地区房屋在出售时不得高于设定的最高价格。将城市的各种只能进行平均分配，降低城市的资源过度集中于中心地区。将城市的公共服务资源例如医院、学校、公园等进行平均分配，确保城市不同区域内的居住条件差异最小，从而保证房价的差异性最小。

3.3 加大租房市场建设力度

我国的租房制度抑制不够完善，只是初步形成了租房市场，体系建设还不够完善，对此应首先实现租售同权政策，确保租户能够享受到房屋所有者一样的权利，建立房屋租赁信息中心，为那些还没有能力购买住房的人提供更好的专业租房服务，同时规范租赁市场，让租赁市场更加透明，并且具有高效性。在政策上对出租房屋者进行补贴，让更多的空屋参与到租赁中来，同时大力发展公租房。公租房作为低收入者、进城务工农民工、大学毕业生等人群的保障住房，往往存在着难以租赁到的问题，这主要与公租房的建设资金不足、房源不足、租金和租期设计不够科学等原因有关。对此应该加大政府对公租房的资金投入，同时吸收社会上的资金来进行公租房的建设，通过新建、改建、收购等方式增大公租房的住房存有量，在公租房的租金和租期上也要进行合理设计。

3.4 实行房产税制度

房产税是以房屋为征收对象，以房屋的计税余值或租金收入作为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。这种制度具有调控个人住房、筹集财政收入、调节收入分配的功能，符合国情和民意，应恪守循序渐进的原则，逐步进行实施。在制定房产税时应该对征收对象进行合理的确定，对增量住房和存量住房应一视同仁，对首套住房也要收取房产税，避免大户型规避税收。对免收面积进行科学的设定，例如将居民住房免收面积设定为60平方米，超过的面积进行房产税的正常收取，非居民住房不能享受免税面积。在税收的过程中要有具有权威性和专业性的房价评估机构，以便对房价进行评估，并以此确定房产税的具体收取额度。例如由社会房产评估机构进行评估，通过对地理位置、配套设施、楼盘品质、过往成交价格进行分析，保证评估结果的客观、公正。

4 总结

房地产市场正常发展关系到我国经济发展的稳定和繁荣，为了抑制房地产市场价格的过快增长，应采用适当的措施对房地产市场进行管理，防止房地产泡沫的出现，降低房地产购买活动中的高杠杆，预防系统性金融危机的发生。