太平天国运动对上海土地市场的影响（1860—1869）

摘 要：近代上海之崛起与其土地市场的繁荣密不可分，尽管学界很长时间并未意识到。而太平天国运动为上海土地市场提供了其必需的两大要素：大量难民的住房需求和来自战区的资金，由此催生了一个千载难逢的房地产发展契机。这既表现在战时土地交易额创历史新高，又体现在土地交易空间范围的急剧外扩：英法租界实现了土地被全部永租，而美租界则从一个蕞尔“虹口区”一跃而成为面积最大的租界。在土地市场的推动下，以洋行、洋商为主体的土地交易者并不顾忌华人利益，肆意攫取华人地产，并通过“专作买卖”、“租地造房”等方式赚取暴利，塑造了上海高密度土地利用的城市形态，对上海日后城市发展产生了深远的影响。

关键词：太平天国运动；租界；永租；土地交易；土地市场

中图分类号：K254 文献标识码：A 文章编号：0257-5833（2018）10-0143-19

上海之崛起很大程度上归因于土地市场的繁荣与发展，正如《费唐报告》所言，土地为“造成上海之财富与兴盛，而使为工商业中心之一种重要原素”，“公共租界内私有财产权之不容侵犯，业经承认，并有保障，且因有此种承认保障而感生之信用，乃使上海成为关系远大之商业活动中心”①。美国经济学家雷麦（C. F. Remer）也指出：“自从1870年以来，地产一业，尤其在上海，是外人投资的一种重要形式。”②房地产业在上海由来已久，而现代意义的房地产市场滥觞于小刀会起义和太平天国运动时期。长期生活在上海的姚公鹤在其《上海闲话》中指出，“太平天国之发难，其初外人亦严守中立，故租界因得圈出战线之外，于是远近避难者，遂以沪上为世外桃源。此为上海市面兴盛之第一步”姚公鹤：《上海闲话》，上海古籍出版社1989年版，第26-27页。。 同治《上海县治》载：“江浙孑遗，无不趋上海，洋泾浜上新建筑，纵横十余里，地价至亩数千金，居民不下百万，商家辐辏厘税日旺。”同治《上海县志》卷十一，兵防。这正反映了太平天国运动促成上海房地产业的第一次飞跃，并对日后上海城市发展产生了深远影响。

以往相关研究在论述太平天国的影响时，已意识到涌入租界的大量战争难民是催生房地产业繁荣的主要因素，但受研究材料所限，主要集中于分析太平天国运动对上海城市化或近代化的影响 直接相关研究有：付清海《太平天国运动对上海租界近代化的影响》，《东华大学学报（社会科学版）》2003年第4期；陶晓维《太平天国农民战争与上海的近代化》，《军事历史研究》1995年第4期；盛巺昌《太平天国和上海近代化》，《宝鸡师范学院学报（哲学社会科学版）》1989年第1期；李开周《太平天国灭亡与上海楼市崩盘》，《芳草（经典阅读）》2013年第2期；等等。，而对于当时的土地市场、土地交易和地价状况缺乏系统而缜密的论证 关于上海房地产史的重要研究有：高峰《近代上海公共租界土地管理与地价研究》，上海财经大学经济学院2012年博士学位论文；陆文达《上海房地产志》，上海社会科学院出版社1999年版；郭奇正《上海租界時期里弄住宅的社会生产》，台湾大学建筑与城乡研究所2003年博士论文；上海文史资料委员会编《旧上海的房地产经营》，上海文史资料选辑第六十四辑，上海人民出版社1990年版；张伟《近代上海租界房地产开发略述》，《文史知识》2004年第2期；张伟《租界与近代上海房地产》，《西南交通大学学报（社会科学版）》2002年第3期；徐华《近代上海房地产市场波动的金融分析（1929-1935）》，《财经研究》2007年第11期；杜恂诚《收入、游资与近代上海房地产价格》，《财经研究》2006年第9期；王中茂、卫铁林《外国经营房地产活动与上海城市的近代化》，《郑州航空工业管理学院学报》2000年第3期；赵津、梁辰《近代中国外商房地产投融资及经营模式探析—以上海、天津为例》，《中国房地产》2010年第2期；等等。。近年来，随着道契等土地资料的公开，这项研究有了实质性进展。陈琍运用GIS手段复原了1854-1863年英美租界的道契分布，并讨论了洋商租地与城乡景观变迁之间的内在联系。这项研究首次从宗地尺度复原并分析上海城市发展过程及其演变规律 陈琍：《近代上海城乡景观变迁（1843-1863）》，复旦大学博士论文2010年；周振鹤、陈琍：《上海外滩地区历史景观研究（开篇）——近代繁华之前世（1843年前后）》，《文汇报·文汇学人》2015年4月24日第19-20版。，具有开创性的意义。在此基础上，罗婧根据《上海年鉴》、行名录以及《北华捷报》等资料，复原了1860-1869年间上海洋行分布，并重点讨论了洋行分布对上海城市化景观的影响罗婧：《上海开埠初期租界地区洋行分布与景观变迁：1843—1869》，复旦大学历史地理专业博士论文2013年；罗婧：《上海开埠初期英租界洋行分布及景观复原初探》，《历史地理》第27辑，上海人民出版社2013年版，第239-260页；周振鹤、罗婧：《上海外滩地区历史景观研究（二篇）——城市景观之雏形（1845-1855）》，《文汇报·文汇学人》2015年4月24日第21-22版。。笔者根据法公馆道契，复原了1848-1872年法租界洋商地产分布，探讨了洋商地产分布对城市空间演变的重要影响 牟振宇：《洋商、地产与城市空间变迁—以上海法租界为中心（1848-1865）》，《中国经济史研究》2015年第4期；牟振宇：《上海法租界早期土地交易、地价及其内在机理》，《中国经济史研究》2017年第2期。。杜恂诚以历年道契的申领面积、契内均价等数据，分析上海道契申领以及地价变化的总体趋势 杜恂诚：《晚晴上海道契申领总趋势及影响因素分析》，《财经研究》2011年第8期。。纵观这些研究成果，无论是研究尺度，还是分析论证的深度，相比之前进步显著。然而，这些研究主要集中于道契的数理统计、空间复原及其对城市化的影响等方面，而对于土地市场的分析，特别是土地交易和地价方面的分析，则有待深入。鉴于此，本文以《上海道契》为核心，根据每份道契正文及其附文所载土地交易信息， 探讨太平天国运动对上海英租界地区土地交易的影响，以揭示该时段上海土地市场的基本特征与规律。考虑到太平天国运动对上海的影响并不限于太平军攻占江南以及三次进攻上海期间（1860-1864年），1864年战争结束后很长一段时间内仍受其影响。因此本文将研究时段延长到1869年，以期从整体上把握这一问题。

一、千载难逢的房地产发展契机

1851年太平军在金田起义，后转战两湖，并沿江东下，至1853年定都天京。他们在长江中下游地区的军事行动，引发了庞大的难民流，其中一部分涌向上海 陈文斌：《太平天国运动与近代上海第一次移民潮》，《学术月刊》1998年第8期。，“天京以及各处子女大半迁徙苏郡，又由苏郡移及上海”，“搬移者始自关外（指南京）旋及苏州，十去其七，渐及上洋（上海）” 鹤湖意意生：《奎丑纪闻录》，载《太平天国史料专辑》，第482页。。1853年上海爆发小刀会起义，“把成千上万的逃难者赶到租界里来”，租界首次打破华洋分居的格局，接受难民，并形成了租界最早的土地市场 牟振宇：《小刀会起义对上海英租界土地交易及其地价的影响（1854-1859）》，《史林》2016年第3期。。1860年5月太平军二破江南大营，随后挥师东进江浙，先后攻克丹阳、常州、无锡、常州、苏州等地，次年攻占杭州，又南下占领绍兴、宁波等地，几乎扫荡了整个江南。面对太平军咄咄逼人的进攻，惊恐万分的洋商，为保护其在沪利益，组织了有效的军事防御，使上海租界成为江南唯一的庇护所。

据曹树基等学者的研究，浙江省人口在太平战争中减少了52%曹树基、李玉尚：《太平天国战争对浙江人口的影响》，《复旦学报》（社会科学版）2000年第5期。，而靠近上海的嘉兴府、杭州府和湖州府，人口减少了接近80%，减少的人口除了战争导致的伤亡外，大部分涌入上海，或迁往乡下。据《北华捷报》记载：“敌军此时正以火与刀使上海周围归于糜烂，而且不问青老与贫富，都未能幸免于难。凡是能够逃难的人，都纷纷涌进租界，致使租界成为受苦受难的人们巨大的避难所。” 《北华捷报》第六四九期，1863年1月3日，载上海社会科学院历史研究所编译《太平军在上海——<北华捷报>选译》，上海人民出版社1983年版，第442页。 而1860年8月、1862年1月和5月，太平军三次攻打上海，上海县城及四郊地区“成群结队、无家可归的难民，再次纷纷集中在租界内”《太平军在上海——<北华捷报>选译》，第356-357页。。据《上海社会概况》记载，当时太平军兴，租界曾收容难民50万之众 兰宁：《上海史》，载《上海小刀会起义史料汇编》，第759页。。据1866年4月4日英国领事文极司脱致阿礼国爵士函记载：

“在1862年和1863年以及1864年的上半年中，上海租界的外国居民区变成了大批无家可归的中国难民的避难城，这些难民是被迫从长江右岸广大冲积平原上的城市和乡村中逃出来的。” 1866年4月4日领事文极司脱致阿礼国爵士函，载《上海近代贸易经济发展概况》，上海社会科学院出版社1993年版，第109页。

又据《北华捷报》记载：

“因而这一年（1863）当中，太平叛军却最为猖獗，他们在上海附近肆行骚扰，大批中国难民因此挤进租界，以便求得外国人的保护而获得安全。结果是租界人口增加三倍，而且这些人很不方便地蝟集在狭隘的街道上，他们熙来攘往，如同登在蜂房内一样，每个人由日出到日落都設法做点生意。在过去，外国人住宅内空地很多，现在在租界防御线的栅寨内，中国人的房屋以及中国人的街道，像魔术师变戏法一样出现在上海，只是这个小小租界要负起一个同大城市相等的任务。” 《北华捷报》第六五六期，1863年2月21日，《太平军在上海——<北华捷报>选译》，第478页。

据官方统计，太平军攻占上海期间，上海的人口从1853年的54.4万人，猛增至1865年初的69万人，净增15万人，新增人口主要是公共租界和法租界，分别增长8.2万和5.5万 邹一仁：《旧上海人口变迁的研究》，上海人民出版社1980年版，第4页。。当时两租界内并无完善的人口统计机构，故实际难民数远不止此。1863年4月30日普鲁斯爵士致函普塞尔伯爵函指出，1862年终，上海的全部人口估计为150万人，在英租界以内，据官方宣布至少有50万中国难民 马士：《中华帝国对外关系史》第二卷，第131页。。有学者认为，路途遥远的安徽、江西、福建、山东等地难民也辗转来沪，以致在高峰之际，仅仅城区人口就保持在三百万左右 于醒民：《上海，1862》，上海人民出版社1991年版，第13页。。这一数据无考，但当时难民数量之众毋庸置疑 陈文斌：《太平天国运动与近代上海第一次移民潮》，《学术月刊》1998年第8期。。

另一方面，1860年第二次鸦片战争结束，西方列强逼迫清政府签订了《天津条约》，华北沿海以及内陆沿长江的十个港口城市对外开放， 上海港口的领头羊地位进一步提高。1861年因远至汉口的长江流域的开放，上海的贸易增长显著[英]麦克莱伦著，刘雪琴译：《上海故事——从开埠到对外贸易》，载[美]朗格等著，高俊等译《上海故事》，生活·读书·新知三联书店2017年版，第95页。。与此同时，华北各港口进入上海的船只骤增。据领事卜鲁斯（Frederick Bruce）报告，1861年到1864年，上海进口贸易从1 300万猛增至2700万 1864年港口报告，《上海故事——从开埠到对外贸易》，第102页。。而对当时只管赚钱而不计后果的西方商人而言，上海是他们实现发财梦的地方。特别是太平天国运动时各种投机暴利的消息不胫而走，世界各地青年趋之若鹜，纷纷跑到上海来霍塞：《出卖上海滩》，越裔译，上海书店出版社2000年版，第39页。。《北华捷报》亦言：“上海在贸易商既然具有这种便利的条件，因而传到国外的消息是，不论在违禁品贸易或在合法的商业方面，人们都可以冒险发财，因此正如我们所预料的，大批外国人涌到上海这个地方来。”《北华捷报》第六五六期，1863年2月21日，《太平军在上海——<北华捷报>选译》，第478页。 1864年上海港报告指出，“对于身无分文的勤奋的年轻人而言，若掌握了簿记技艺，学会计算贸易，上海的确是他们所向往的极乐世界” 《上海港报告》，转引自《上海故事——从开埠到对外贸易》，第102页。。1859年，上海外侨人数仅398人 The HongKong Directory with list of foreign residents in China， Hongkong： printed at the “Armenian Press”， 1859， pp.83-92.，到1865年，仅公共租界，外国人口急增至5129人 [美]朗格著，高俊译《上海社会概况》，载《上海故事》，第36页。，增长了11倍多。善于投机的西人日益增多，无疑成为推动房地产业发展的催化剂。

另一个促成上海房地产契机的是来自战区的大量游资。长江流域是中国最富裕的地区之一，位于长江中游的汉口向来被视为“江海贸易之总汇”。但太平事起，长江流域包括汉口在内重要贸易城市惨遭兵燹，汉口票号在山西总号的指示下，“撤回其资本”，同时又把它们在汉口的“总管理处迁往上海” 张国辉：《晚清钱庄与票号研究》，中华书局出版社1989年版，第104页。，其后果是“汉口的四川买卖都转到上海去了” 《英国领事报告》，1869-1871，汉口，第191-192页。转引自《晚清钱庄和票号研究》，第104页。；其次是江南地区。苏州、杭州、南京原是清朝最繁华的城市之一，苏州是江南的金融中心，“昔年票号皆荟萃苏垣，分号于沪者只有数家” “答暨阳局士采访沪市公司情形书”，《申报》1884年1月12日。转引自中国人民银行上海市分行编《上海钱庄史料》，上海人民出版社1960年版，第15页。。但这些城市遭太平战乱后骤见凋零，大部分钱庄和票号随移民大军迁至沪上，“迨东南底定，上海南埠日盛，票号聚集于斯者24家，其放银于钱庄，多至二三百万两” “答暨阳局士采访沪市公司情形书”，《申报》1884年1月12日。，从此惟上海马首是瞻。而这些城市的富豪官绅们，“争趋沪滨，以外侨居留地为安乐土” 徐蔚南：《上海在后期太平天国时代》，《上海市通志馆期刊》第2期，1935年，第1502页。。还有各级官吏：1860年6月，太平军攻占苏州时，“藩臬各官俱奔上海，制台亦逃上海，预为浮海之计”《上海法租界史》，第492页。，1861年，太平军攻打湖州时，“时城内富绅多徙上洋”《江浙豫皖太平天国史料选编》，第193页。。这些携带巨资来沪避难的官绅富豪们，“都不惜以重金获得居留地一楼止为万幸”徐蔚南：《上海在后期太平天国时代》，《上海市通志馆期刊》第2期，1934年，第1502頁。，或合股建钱庄，“拥资产者，皆知钱庄利益稳厚，竞相合股，纷纷组织” 郭孝先：《上海的钱庄》《上海市通志馆期刊》第1期，1933年，第804页。转引自中国人民银行上海市分行编《上海钱庄史料》，上海人民出版社1960年版，第15页。，“租界钱店，当时均系避地官绅所开设” 姚公鹤：《上海闲话》，上海古籍出版社1989年版，第116页。于是，租界钱庄“营业蒸蒸日上，大有一日千里之势”。这些钱庄亦为房地产商提供贷款，“存款放款事项，较前繁多” 郭孝先：《上海的钱庄》，《上海市通志馆期刊》第1期，1933年，第804页。。也有不少富绅将多年的积蓄存于外国银行，当时外国银行并不给任何利息，而要求存款的中国人仍是趋之若鹜《晚清钱庄和票号研究》，第118页。。除外，“许多富有的避难者进行各种冒险和投机活动。但是只有一种投机活动被证明是属于中国人的，这就是买卖墨西哥币”《上海故事》，第116-117页。。这些短时期聚集于沪的游资成为房地产业的重要资金来源之一。1860年，外国银行发放贷款和折价票券，这是租界以来的首次《上海故事》，第116页。。于是，一个千载难逢的房地产发展契机出现了。

善于投机的西商们发觉土地交易的利益远比贸易和航运来的更快更大，“便顿时抛弃了丝茶的旧业而专心于价值立时暴涨的地产”《出卖上海滩》，第40页。，“西人于是大营建筑的投机，以最迅速的工程，最简陋的材料，就空地兴建大批房屋，以供给华人居住，而转瞬间获得千倍的巨大利益”徐蔚南：《上海在后期太平天国时代》，《上海市通志馆期刊》第2期，1935年，第1502页。。来上海的于布内男爵写道：“这惶惶不安和危难重重的四年也是投机事业最疯狂，大发横财，穷奢极侈的时期。据说中国难民多的不计其数，得给他们房子住，大家都赶着造房子。适合当地人习惯的房子像耍魔术般地一片片建造起来。有钱的商人把他们的资金都投在造房子上，没有钱的人借钱造房子，职员、买办、邮差、佣人，所有的人都投入这个投机事业里去，并且都从中赚了钱。上海泡在黄金里……” 于布内：《漫游世界》，第2卷，第260页。转引自《上海法租界史》，第374-375页。为了增加房屋的居住面积，租地人往往在屋外加建踏脚梯级，以致有许多街面被占用 1862年6月4日工部局会议，载上海市档案馆编《工部局董事会会议录》第一册，上海古籍出版社2001年版，第640页。。 1862年，居住费用增长了400%[英]麦克莱伦著，刘雪琴译：《上海故事——从开埠到对外贸易》，载《上海故事》，第96页。。

当时向各国领事馆提交地皮申请的源源不断，“又是多有又是急”，“地皮价格抬得很高，最初每亩地卖二百两已经被认为很贵了，现在即使卖一千两百两，买主还是争先恐后。在法租界，有几位老租地人，像比索内和亚当森先生，对四千两的出价也拒绝卖出” 《上海法租界史》第300-301页。。时任上海驻沪领事爱棠于4月28日写信给使馆说：“两个月前，因为经济拮据，我催促我国侨民申请地皮，但现在一寸地皮也买不到了；经过这一刺激，投机事业大发展；每亩一千两买进的地皮，经过几个转手，就以二千五百两的价格再卖出。” 《上海法租界史》第301-302页。 7月11日，爱棠又谈及此事：“由于形势的变幻莫测和投机引起的无法预料的变化，而中国这部分地方一向是投机事业的舞台，法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所以出卖的地皮都被争相购去，一眨眼就从一个人手里转到另一个人手里，虽然我尽量拖延以使我国侨民有时间从迟疑不决到最后拿定主意。科尔迪埃、比索内、施米特和李梅本来已经收回自己的申请，后来就是这样重新提出申请，并成为大批土地的买主。” 《上海法租界史》第301-302页。英租界也不例外，“原有的住房很快就住满了；在租界内的空地和租界边沿地区的田野上，或由外国业主本人，或由短期租地造屋的买办们迅即造起了住房。同实际支出比较，利润是如此之大，以致本来是可以在四、五年内就能收回全部资本的” 《上海近代贸易经济发展概况：1854-1898英驻上海领事贸易报告汇编》，第109-110页。。霍塞在其《出卖上海滩》里说的更为具体：

“以前没有人要的地皮，此刻都开辟起来，划为可以造屋的地盘。难民需要住屋，上海先生们便立刻加工赶造起来。租界范围以内的空地，不多几时便卖的分寸无存。到了后来实在没有地皮可卖，便把自己行址四周的墙垣拆去了，将行屋以外的空地也一起卖掉，而地价也一天比一天涨起来。他们后来甚至跨出租界的界限，向乡下人买进空地，转卖出去，地价因此愈加高涨。要说别人了，就是英国领事公馆也效仿旁人的行为，将领事公馆里边的空地也卖了一部分出去。地价这时候更加高涨上去，竟是漫无止境。这就是贵族独占式的上海之末日，也就是成为一个未来的大都市的起点。以前一片荒芜的空地，现在已成为纵横界划的街道，密排着匆匆赶造起来的低次房屋。中国人在油漆未曾干燥之前，即已搬了进去。他们携带着家眷和鸟笼，很自在的住在里边，开起店来，做他们的生意，付他们的房租。” 《出卖上海滩》，第41页。

租界内土地很快被抢购一空，洋商们又跑到界外购地，“这时租界以外五哩之内的地皮都被人纷纷收买，有些人千方百计的借了钱真是马上可以发财，地产投机已成了上海人的日常信条，数百万的洋钱已经从这片黄泥滩里边榨了出来，洋行里的练习生也跟着囊橐充充，高兴非凡” 《出卖上海滩》，第41页。，“所有的白种人，不论国籍，不论老幼和等级都已发了财了” 《出卖上海滩》，第41页。。据1862年《北华捷报》报道：“据说，所有投机活动都被证明是好的，100倍，1 000倍，或者某些情况下10 000 倍地获利，加入投机活动不获利的情况反而是个例外。投机利润也不止一些。” 《北华捷报》1862年，转引自《上海故事——从开埠到对外贸易》，第116页。房地产业的畸形繁荣给上海的城市面貌带来了巨大变化，据《北华捷报》载：

从外表上看，上海租界在刚告结束的一年（1862）内所经过的改变是惊人的。每条大马路上都有高大的洋房兴建起来，中国行庄的数目也大有增长。这些表明租界的财富日益增长和重要性的迹象，可以从每条都有新行庄开张，新公司成立的情況而得到证实。所有这些新开张的行庄都是营业鼎盛，而所有这些新成立的公司，又都是完全依靠当地的财源筹集资本的。《太平军在上海——<北华捷报>选译》，第494页。

二、对土地交易方式及总量的影响

杜恂诚曾统计过1845-1911年间颁发的所有道契并指出，晚清有两大道契申领高峰期：一次出现在19世纪60年代初，另一次在1895-1909年间 杜恂诚：《晚清上海道契申领总趋势及影响因素分析》，《财经研究》2011年第8期。。可见第一次土地交易高峰期即太平战争时期，这是上海开埠前五十年土地市场发展最重要的时期。由于租界所有土地交易均须至领事馆登记方有效，故领事馆土地登记资料（即道契和土地册）成为研究这一时期土地交易最重要史料。道契是领事馆登记材料中信息量最大的土地资料。从《上海道契》来看，根据交易者身份，土地交易方式主要有以下几种：一种是洋商向华人购买地产，即道契正文内容，本文称之为首租，据陈琍研究，道契正文中也有很小一部分是洋商之间转租的，但所占比例甚小，据统计1860-1863年间有41份转租，共276.62亩土地；另一种是洋商之间转租，由于租界内“租地皆以注册为凭。凡转租期限三日内报名添注，如过期未注，即不为过契矣” 《上海公共租界史稿》，第54页。，其内容一般附于道契正文之后。另外，租界内是否存在华人之间土地交易，或华人购买洋商地产的情况？据1845年《上海土地章程》第十五条规定，“界内土地，华人之间不得租让，亦不得架设房舍租与华商”，即不允许华人在界内租地。而1854年修订的《土地章程》规定，“若华人欲在界内租地赁房，须由领事官与中国官宪酌给盖印凭据，始可准行”，赋予了华人在租界租地的权力 徐公肃、丘瑾璋：《上海公共租界制度》，载《上海公共租界史稿》，上海人民出版社1980年版，第56页。。1855年2月，上海道台又颁布《华民住居租界内条款》，对华人在租界租地设店做了补充说明，华人在界内购地，其土地凭证为权柄单，但目前并未公开。鉴于此，本文以首租和转租为例，探讨这一时期上海土地交易的总体特征和变化趋势。

先看首租。从《上海道契》正文来看，尽管各国道契形式不一，但业主、租主、面积、地价、四址和立契时间等信息，却是不可或缺的。从目前出版的《上海道契》来看，在1860-1869年间颁发的道契仅有英、美、俄三国道契，另外，笔者从法国外交部档案馆中收集到1852-1865年法国领事馆契。这四国道契几乎囊括了当时全部的土地交易。而对于以上四国之外其他国租户，数量较少，且多至英国领事馆登记，比如英册道契常见“西洋商人”，即西方非英国侨民。可见，本文对这四国道契进行统计分析可以反映这一时期土地交易的全貌。

笔者首先对这四国道契进行统计，并制作图表。由此可见，若以1865年 本文以1864年7月19日天京被清军攻陷为标志，将太平战事分为战时和战后，但由于不少土地交易是在这一日期之前谈判，但交易完成在这一日期之后，且不少土地交易战后仍在继续，故本文选取了1864年12月31日为界，并不为过。为界分为战时和战后，仅战时首租的土地高达7187.891亩，是之前所有英册道契之和（1868.05亩）的四倍。若考虑遗失缺漏情况，则实际交易更多。首租的高峰期出现在战争最激烈的1861，1862和1863年，仅英美俄三国颁发的道契是开埠后十年间签发道契数的五倍多，于之前所有年份的道契总数相比，增长了近1倍 陈琍：《近代上海城乡景观变迁》，第195页。。最高峰值出现在1862年，仅英法美俄四国颁发的道契，其土地交易额达2717.51亩。此数值一直到1895年之前，任何年份均未曾超过。陈正书曾指出：“短时期内，上海租界内外（包括一度被冷落的法租界）迅速被永租的土地，至少在5000亩以上。” 陈正书：《上海通史》卷4，晚清经济，上海人民出版社，第72页。而从本文统计数据看，这一数值实际上被低估了。

而这仅仅是首租的数据，实际上，洋商之间的转租，并不逊色于首租。本文仅以英册为例，据笔者统计，1860-1870年间发生转租843次，涉及土地6679.294亩，约占首租全部面积的81.16%，若将法美俄三国道契中的转租计入，则比例更高，可见转租与首租旗鼓相当。从时间来看，战时转租的数量比战后少3.78%，这与首租恰恰相反。若与首租对比，战时首租的总和为转租的2.56倍，相反，战后转租的总和为首租的2.93倍，这说明战时的土地交易以首租为主，而战后则以转租为主，这反映了战时和战后的土地交易差异。

从形式上看，转租又分为添租、划租和一次性转租三种。其中“添租”，即在原来租地的基础上继续添租周边地皮；划租，即从原租地划出一小部分土地进行转租；而一次性转租，即将土地全部一次性转租。本文以英册为例，按照这三类转租分别统计。从数量上看，一次性转租交易额最大，697次5861.17亩土地，占总数的87.75%。划租次之，91次577.753亩，占8.6%，添租最少，46次，240.371亩，仅占总数的3.6%。

首先看一次性转租。总体上看，呈现先升后降再升如“N”状的变化趋势，峰值出现在两个年份，一次在战时的1862年，另一次在战后的1869年。而战事吃紧的1862和1863年转租额占10年转租总额的27.4%，可见一次性转租是战时土地交易的一种重要方式。从空间上看，发生一次性转租的地皮，既有在最先开发的市区，也有在新开发的市区和郊区的，其中在1860年之前立契的225宗地产中，发生263次转租，涉及113宗地皮，而1860年之后至1869年立契的564宗地产中发生转租499次，涉及312宗地皮，约占新立契宗地总数的55.31%。可见一次性转租主要发生于新交易的地皮。或言之，在战时土地交易频繁的情况下，洋商购买土地后会选择立即转手，地价就是在不停的转手中增长起来。据统计，1860-1864年战争期间，同一地产同一天内被转手两次的交易有30起，其中14起发生在1862年。

1864年战争临近结束，土地市场陷入低谷，地价下跌，不少地产商因投入土地市场的资金一时难以收回，不得不将手中的土地低价转卖，故1865年出现了土地转租的小高潮，但在土地市场整体不景气的情况下，这不过是昙花一现，1866年再次跌入低谷。直到1869年，随着苏伊士运河的开通，土地市场随着上海经济的恢复而开始复苏，其中土地转租额超过了1862年战时水平。值得注意的是，1869年发生首租的交易颇少，这说明洋商已不再如战时那样盲目投机，而是选择更为稳妥的转租交易。

其次看划租和添租，这两种交易方式与首租类似，呈现如抛物线状先升后降的变化趋势。1860-1869年发生划租的土地交易91次，共577.753亩土地，其中发生在战时的划租是战后的2.73倍，峰值出现在1862和1863年，48次315.2亩，占1860-1869年总额的54.56%。添租，同样如此，战时是战后的1.84倍，而峰值出现在1862年和1863年，共26次122.852亩土地，占十年间总额的53.29%。总之，划租和添租主要发生在战时，而在战后较少，这与一次性转租存在明显的差异。

从空间上看，发生划租的地皮主要位于郊区，而非地价更高的市区。从立契时间看，仅有4宗土地是1860年之前立契，其余均于1860年之后立契，或言之，发生划租的地产均是1860年之后洋商从郊区或离市区更远地区新购的地皮。这说明划租并非在地价自然上涨时发生，而是洋商在划租时人为将地价抬高，从中赚取利润。从交易额看，从0.216亩到25亩不等，而平均划租额为6.25亩。从次数看，同一地产被划售的次数以1次为主，发生2次划售的地产有12宗，发生3次割售的地产有4宗，而发生4次和6次割售的各仅有1宗。

综上所述，1860-1869年间上海土地交易呈现以下特征：（1）从整体上看，1860-1864年太平天国战争时期是土地交易高峰期，而1864年之后是土地交易低谷期，一直到1869年才出现恢复的迹象；（2）无论是战时还是战后，均出现了“首租”、“转租”、“添租”和“划租”等多种土地交易方式，但总体上呈现战时以首租为主，战后以转租为主的时间差异；（3）从空间上看，无论是首租还是转租，土地交易热点区均位于建成区以外的城市边缘区或更远的农区，而市区的土地交易略逊，且以转租为主。

三、对土地交易空间范围的影响

太平战事对土地市场的另一重要影响就是扩大了土地交易的空间范围。不仅英、法两租界及其扩展区内的所有华人地皮全被洋商永租，甚至地广人稀一直不被重視的美租界，转眼间从一个狭小局促的“虹口”区，迅速成长为当时上海最大的租界区。这一时期，至界外租地已成常态，交易额不逊于界内交易。

首先看英租界。英租界创建于1845年，是上海发展最快最早的地区，1847年实现了第一扩界，面积增至2820亩。至1855年，界内1626.594亩土地被永租，包括118个洋商业主 List of Renters of Land at Shanghae Registered at the British Consulate， 英国国家档案馆藏，档号：FO 925/223。。到1860年，英册道契面积增至1868.05亩，不过这一数字包含了少量的界外租地。从空间上看，1860年之前，如图3所示，黄浦江以西至今福建中路区域内华人土地已几乎全被永租 陈琍：《近代上海城乡景观变迁（1843-1863）》，第204页。，而今福建中路以西地区，在1853-1855年小刀会起义期间，不少华人地产被永租，其中最大一次华洋交易是，1854年被跑马总会选为第二跑马场的道契145号151分地，面积达171.4亩土地。1860年太平战事逼近上海时，这里成为最大的难民区。该地区地价、房租猛涨。1861年跑马总会将第二跑马场土地全部高价转卖出去，据《北华捷报》记载，“在旧跑马场修筑的几条新路开通了，这一地区迅速涌现出大量的中式房屋” The NorthChina Herald， February 9， 1861. No. 550.。跑马总会另在泥城浜（今西藏南路）以西今人民广场附近购置了一块80余亩的土地，连同已永租的附近土地，营建了第三跑马场。老跑马场成为战时土地交易热点区，“1862年的土地狂热使得这一带成为投机商们竞逐的对象”[美]朗格著，高俊译：《上海社会概况》，载《上海故事》，第48页。。总之，1860-1864年间，今福建中路以西地区是土地交易的热点地区，该地区内颁发道契的总面积近1000亩，至1864年洋商永租的范围基本覆盖英租界全境。

其次，法租界。法租界成立于1849年，在1853年之前仅有雷米1个法商，其地产位于洋泾浜与黄浦江交汇处。1853-1855年小刀会起义时，法租界才开始受到西方人重视，界内242余亩土地被永租，至1860年界内道契册地增至389余亩。从空间上看，主要集中在外滩及其洋泾浜南岸，西部不超过老北门路（今河南南路），南部不超过舟山路。1860年之后，法租界成为重要的难民接纳区，土地市场异常繁荣，而1860-1865年间法租界内颁发道契178份，共1108.7796亩土地，占法租界前20年交易总和的2/3，这也直接促成了1861年法租界的第一次扩展，到1861年5月，“县城东城墙和黄浦江之间这整片从前没有人的空地都有了买主”《上海法租界史》，上海译文出版社1983年版，第302页。。截至1863年，法租界内有731余亩道契册地，界内土地几乎全被永租，完成了由华人地产向洋商地产的产权转移牟振宇：《上海法租界早期土地交易、地价及其内在机理（1852-1872）》，《中国经济史研究》2017年第2期；牟振宇：《洋商、地产与城市空间变迁——以上海法租界为中心（1848-1865）》，《中国经济史研究》2015年第4期。。

第三，美租界，是这一时期三租界中变化最大的。1848年，美牧师蓬恩（Boone），因虹口地区地广价廉，乃率该国侨民寄居于此《公共租界史稿》，第68页。。但因人口稀少，发展迟缓，被西方人视为租界中的“灰姑娘”刘惠吾主编：《上海近代史》（上），华东师范大学出版社1985年版，第78页。 。1854年，美国驻沪领事馆开始办理美商租地登记注册手续。到1855年，在美国驻沪领事馆登记取得美册道契者，有65块地皮，计456亩，大多位于吴淞江以北所谓的“虹口”区马士：《中华帝国对外关系史》第1卷，张汇文、马伯隍等译，上海书店出版社2000年版，第393页。。 咸丰期，共有46个外国人永租了美租界554.193亩土地钱宗灏《上海美租界早期土地集中状况及价格变化—杨浦滨江工业区的历史》，2017年7月18日上海社会科学院“跨学科背景下的城市人文遗产研究与保护国际研讨会”发言稿，又见钱宗灏《上海开埠之初，地价有多高》，《澎湃新闻》2017年7月26日。。1860年因太平战事逼近，大量难民不断涌入虹口。目前尚无统计数据，但至1865年难民返乡之后，虹口中国人数仍有2万人，若对比当时英、法租界中国人口 7万和4.75万人《中华帝国对外关系史》第2卷，第133页。，说明在美租界人口增长是显著的。

这时，到美租地的各国地产商趋之若鹜，而以英、美商为主，到1870年在虹口居住的外商达965人1870年公共租界人口普查，《上海社会概况》附表，载《上海故事》，第54-58页。。美租界永租的土地散见于英美俄三国道契中，由于目前尚未解决道契定位问题，故仅依靠道契文本很难确定哪些道契在美租界。1869年公共租界工部局工程师和土地估价委员会经实测调查，制作了一份虹口区土地估价表Land assessment schedule （1869）， Schedule and report of the general land assessment committee of 1869 （appointed at a general meeting of Shanghai land renters， held on the 27th and 28th May 1869）， English Settlement， Shanghai， North China Office.。據这份资料统计，1869年虹口区共有道契241份，计2083.619亩土地，其中英册道契181份，1620.861亩，美册道契55份，364.033亩，俄册道契册地5块，82.2亩。这份资料虽然反映的是1869年虹口区地产状况，但由于华洋首租交易主要发生在战时1860-1864年，考虑到1865-1869年为土地交易低谷期，故推算1864年虹口区道契册地面积不少于2000亩。

另一反映美租界扩展的事件是边界的确定。尽管美租界出现颇早，但因人口稀少，致其边界久未划定。直到1863年6月25日，美领事熙华德（Seward）与上海道台最终确定了美租界边界：计自壕沟起（即西人与官军在泥城之战时所掘者），沿苏州河至黄浦江，过杨树浦三里之地，由此作一直线至壕沟《上海公共租界制度》，第68页。。美租界从局促狭小的“虹口”区一跃而为上海面积最大的租界区。新界达346.67万平方米，为当时英租界划定面积的6倍多《虹口区志》编纂委员会编：《虹口区志》，第三编第一章第一节，上海社会科学院出版社1999年版，第157页。。仅过3个月，即九月二十一日，出于“安全和治安”方面考虑，英美租界实现了合并，成为日后的上海公共租界《北华捷报》1863年4月11日，第663号，第59页。。英国国家图书馆收藏的《1864-1866年虹口区地图》，由公共租界工部局工程师测绘，反映了这一时期美租界土地开发状况。由图可见，洋商地产的分布范围：北起今武进路，西至今四川北路，东达虹口港以东地区，至黄浦江沿岸杨树浦一带，但主要集中在东大名路以南的黄浦江沿岸。洋商租地范围内已密集分布着西式房屋、西式货栈和中式房屋及货栈等不同类型建筑，说明美租界土地开发已经进入一个新的阶段。

第四，越界租地。租界内土地毕竟有限，这一时期洋商至界外租地已成常态。据文献记载，“这时租界以外五哩之内的地皮都被人纷纷收买” 《出卖上海滩》，第41页。。当时在界外租地到底有多少？目前均无可信的统计数据。本文根据当时英法美俄颁发的道契进行估算，方法有二：（1）以这一时期英法美俄四国颁发的所有道契所载总亩数，减去三个租界内首租和部分转租的亩数，即可得出界外租地的亩数；（2）以1864年英国领事馆的土地登记表数据，减去1869年英租界和美租界道契册地的数据，得出界外租地的数据。这两种方法最后统计出的界外租地的数额大致相同，十分惊人：不少于3000亩。从空间分布上看主要集中于以下几个区域：

1，英租界以西越界筑路区。1853-1863年间为了防御太平军，戈登（Gordon）在此地区修筑了多条界外“军路”，如徐家汇路（今海格路）、新闸路、马霍路、极司非而路等。1862年，上海跑马场总会利用变卖第二跑马场之资，修筑了从泥城浜起至静安寺止的跑马路，即静安寺路。这一地区靠近租界，被视为英租界的后花园。1866年2月，该工部局主席指出，“此等路实为居留地之咽喉，倘不维持良好，则西侨社会之健康，当受损害” 《上海公共租界制度》，第86-87页。。1855年该地区已出现了一部分道契册地，太平天国时期，来此租地的洋商更多。至1861年，可定位的越界道契册地近50处 陈琍：《近代上海城乡景观变迁（1843-1863）》，第201页。。而笔者根据1900年公共租界西区地籍表中的道契号以及该道契的文本信息，统计出该地区在1861-1864年的道契册地共22份，计292.79亩土地。实际上，292.79亩仅是该时期该地区颁发道契册地中很少的一部分。1870年英国领事麦都思（Medhurst）在其备忘录中指出，静安寺路（从龙飞马房至静安寺），“一部分为华人保有，一部分为西人保有”，徐家汇路（从静安寺到徐家汇路桥），“十分之八为华人所有”；新闸路，“其中或者有一小部分为外人所有” 《上海公共租界制度》，第87-88页。，这些记载也可佐证此地区永租土地数量之众。

2， 法租界以西界外区。该地区最先为保护徐家汇由法国军队修筑了徐家汇路，后两租界当局又于1864年在八仙桥一带购置六十余亩土地，建造一座外国公墓。1865年，法租界公董局还修筑了连接租界的坟山路等，可见该地区也是越界筑路区。早在徐家汇路修筑之前，即1861年英国人天孙（J. W. Weight）从本地沈姓人家永租了3.06亩土地，立为英册第427号第434分地，之后在此地附近，又有英商瓦勒（W. Waller）、吧者（T. J. Birdseye）来此购地，共计17.3亩 陈琍：《近代上海城乡景观变迁（1843-1863）》，第205页。。另据笔者统计，在八仙桥地区坟山路附近租地的还有道契393号（1861年）、395号（1861年）、道契402号（1861年）和道契725号（1863年）等。实际上，在此租地的洋商远不止此。可知该地区是重要的界外租地区。

3，浦东地区。浦东陆家嘴地区与外滩隔江相望，地理位置优越，在1853年首次出现洋商在浦东高昌乡二十四保二十四图男字圩租地。小刀会起义期间，咸丰五年，又有英册155号，156号，162号和174号等道契册地，均位于浦东二十四保二十四图男字圩陆家嘴地区 陈琍：《近代上海城乡景观变迁1843-1863》，第204页。。而太平天国时期在陆家嘴租地有英册424号，524号，482号，524号，622号，785号，807号等道契，计55.22亩。除了陆家嘴之外，还有英册710号道契，标注为“二十四保二十四图土名烂泥渡”，在陆家嘴附近地区。可见，该地区也是重要的界外洋商租地区。

4，其他界外租地区。英册458号（1861年）、459号（1861年）和673号（1863年）道契，标注为“宝山周号二十八图乌字圩土名张华浜”，而599号（1862年）“宝邑吴淞周二十图”，共计97亩土地，属于今宝山区，其位置大致在今黄浦江与蕰藻浜交汇处吴淞口附近，说明越界范围已延伸至吴淞口一带。

综上所述，天平天国战争使洋商租地的范围迅速扩展，不仅租界内的土地被洋商永租完毕，界外租地成為这一时期租地的热点，其数量并不逊色于界内租地。或言之，租界的边缘区和界外区是洋商租地的重点区。

四、对土地交易者的影响

太平战事对 土地交易者的冲击是显而易见的，主要表现在三个方面：1，增加了土地交易人数；2，加剧了土地业主之间的分化；3，出现了专业化的房地产公司。本文根据道契中关于土地交易者信息以及土地交易细节的记载，对以上三方面的影响进行剖析。考虑到战时土地买卖异常频繁，有些甚至未登记便已转手，特别是法国、美国以及他国领事馆对二次交易漏载严重，这自然增加了研究的难度。鉴于英国领事馆土地登记制度相对完善，二次交易漏载现象较少，且英国侨民地产所占比重甚高，故本文仅对英册道契进行统计论证。

1，土地交易者激增

道契正文（即首租）记载了华人卖主和西人买主的姓名，而道契附文（即转租）记载了土地交易双方的信息，主要是洋商姓名。据1860-1864年间颁发英册道契正文所载，共计洋商225人。该时段法国公馆契载洋商70人 牟振宇：《上海法租界早期土地交易、地价及其内在机理（1852—1872）》，《中国经济史研究》2017年第2期。，美册道契载洋商86人，俄册道契载美商琼记行及其职员计6人，总计洋商387人。又据1864年1月英国领事馆土地登记册 British Consulate， Shanghai， January 1st， 1864.统计，共有地主323人，除了6个华人地主外，其余均为洋商。综合两份材料可推算1860-1864年从事土地交易的洋商应不少于400人。该数值比1855年英国领事馆土地登记册 List of renters of land at Shanghae registered at the British Consulate， 1855.所载洋商买主125人，增长了1倍有余。这说明该时期进行土地交易的洋商明显增多了。

究其原因，一方面随着上海贸易地位的上升，该时段在沪洋行数量增多。据1861-1868年各《上海行名录》统计，1861年洋行159家， 1868年增至242家。洋行数量的增加，既为新来的外侨提供了一条谋生途径，又为他们投资房地产业提供了资金的支持；另一方面是来沪外侨数量明显增多了。据两租界当局的人口调查，1865年上海总外侨人数为5589人，其中公共租界5129人，法租界460人。[法]梅朋、傅立德：《上海法租界史》，倪静兰译，上海译文出版社1983年版，第375-376页。该数值是1859年上海外侨总人数（398人 The HongKong Directory with list of foreign residents in China， Hongkong： printed at the “Armenian Press”， 1859， pp.83-92.）的14倍，当然这其中包含了相当比重的外国军队。战争结束后，大部分外国军队离开上海，到1867年，外侨总人口减少一半，约2750人[美]马士：《中华帝国对外关系史》第2卷，张汇文等译，商务印书馆1963年版，第147页。。但无论如何从事土地交易的洋商人数尚不及外侨总数的10%，故文献描述的“有钱的商人把他们的资金都投在造房子上，没有钱的人借钱造房子，职员、买办、邮差、佣人，所有的人都投入这个投机事业里去，并且都从中赚了钱”于布内：《漫游世界》，第2卷，第260页。转引自《上海法租界史》，第374-375页。，不无夸张之嫌。

从国别来看，该期间从事土地交易的商人以英国人居多，约占总数的2/3，其次是美国人和法国人，此外还有葡萄牙人等。从职业上看，相比之前有更多职业的人进入土地交易行列。据《上海行名录》统计，从事土地交易者职业主要有：洋行（Companies）、商人（Merchant）、洋行职员（Clerk），证券经纪人（bill broker），钟表匠（Watchmaker），医生（Doctor），外科医生（Surgeon），旅馆经营者（Hotel keeper），工程师（Engineer），船具商（Ship chandler），拍卖商（Auctioneer），领航员（Pilot），丝绸商（Silk broker），海关职员（Assist Empire Martine customs），修船商（Shipwright），检查员（Inspector），司令官（Commander），报刊编辑（the journal editor），教会（Missionary）或传教士，银行（Bank）等。可见土地交易者几乎囊括了外侨社会的所有行业，即使为官者也未能脱俗，如外国巡捕（municipal police）、工部局总董（municipal Chairman）、副领事（vice consul）等，均参与了土地交易，特别是西班牙领事葡萄牙人罗理路（Loureiro， P），通过土地买卖发了横财，至1864年拥有85.959亩土地British Consulate， Shanghai， January 1st 1864.。总之，国别和职业的多样化是这一时期土地交易者的重要特征。

2. 土地垄断日趋严重

1843年上海开埠后，各洋商地产主因资金规模以及经营理念的不同，其在上海购置地产的数量逐步拉开差距，按照每个业主拥有土地之多寡，大致分为>100亩，50-100，40-49，30-39，20-29，10-19，5-9，<5亩等八大类。在1860年之前，尽管已出现百亩以上的大地产主，但数量有限，各地产商之间差距不大。以1855年为例 List of renters of land at Shanghae registered at the British Consulate， 1855.，百亩以上的地产主仅2个，分别是第二跑马场和英国领事馆，比尔为最大的私人地产主，拥有96.995亩土地，30亩以上的地产主11人，不及总数的10%，所拥有土地占总数的38.19%。或言之，超过60%的地产业主所拥有土地在30亩以下，土地垄断现象尚不明显。但到了1864年，这一分布格局开始发生明显变化。据《1864年英国领事馆土地登记表》统计（表3）可知：首先，50亩以上的土地业主，由1855年的6人，增加到30人，其拥有土地占总数比重由1855年23.66%增加到47.16%，这说明近一半的土地被50亩以上的大地产主占有。若以30亩以上计，其人数由1855年11人增加到55人，其拥有土地占总数的比重由1855年38.19%增加到60.96%。而30亩以上地产主的人数仅占总数的17%，这说明土地垄断现象日趋严重。其次，出现400亩以上的超大地产商，而百亩以上的大地产商由1855年的2个增加到12个，其拥有土地占总数的比重为30.14%，这说明大地产商在土地市场中开始扮演越发重要的角色。

3. 洋行/商为土地交易主体

根据土地交易者拥有地产的面积，下文将具体分析1864年土地交易者的特征：

（1）50亩以上的大地产商，共30人，除了上海体育基金保管委员会（第三跑马场）、英国领事馆以及上文谈及的西班牙领事罗理路外，其余大部分是洋行/商，具体而言：①大鸦片商，如宝顺行、怡和行、沙逊行、广隆行等，他们凭借老牌洋行资格以及从鸦片贸易中榨取的雄厚资金，在房地产市场的竞争中拔得头筹，成为租界的大地产商；②金融相关洋行，如票据经纪商新德记（Smith， E.M.），长利（Cushny， A.），惇裕洋行（保险）等，这一时期受房地产业刺激金融业快速发展，作为首批金融业的受益者，通过提供票据兑换和保险等服务所赚取的财富投资于房地产业，而且他们很容易获得银行贷款，故有条件跻身于大地产商行列；③其他洋行/商，如福利洋行（船舶食品供给），裕泰（拍卖），上海砖厂等，以及来自非商业的西人，如高易（Cowie. G. J.W，律师），米契（Michie. Alexander，船舶工程师），恩都本士（Antrobus. R.C.， 上海体育总会发起者，西商总会主席，工部局总董）等，积极投资于房地产，成为新一代大地产商。其中最大的地产商既非大鸦片商，亦非老牌洋行，而是汉璧礼（Thomas Hanbury），一个普通的英国商人，1853年来沪，并开设汉璧礼洋行，主要经营丝、茶和棉花等 Letters of Sir Thomas Hanbury， London： west， Newman & Co.， 54， Hatton Garden， 1913. p2.，其规模无法与大洋行比肩，但他抓住了房地产发展契机，一举成为上海房地产业的龙头老大。

（2）20-50亩中等地产商，共70个，包括仁記行、公易行、华记行、广丰行、李百里行、公和祥码头洋行等12家，以及公司大班或职员如华盛洋行大班葛兰敦等16人，普通商人11人，总计39人，占该类地产商总数的一半以上，另有医生4人，律师1人，英国副领事1人，跑马委员会成员1人、领航员1人，轮船杂货商1人以及圣三一教堂、公墓等土地业主，其他不明身份者20人。可见，中等规模的地产商以洋行及其职员、普通洋商为主。这类地产商的财富虽然比不上第一类，但如华记行、李百里行、公和祥洋行等，均是最早来沪且具有一定势力的洋行，他们亦有投资房地产的资金，而且他们也有条件从外国银行和中国钱庄取得贷款，而其他如英国副领事马安（Markham. J）、上海跑马总会发起者魏勃（Webb. E），麦都思等既是沪上一定社会地位的重要人物，也从小地产主发展为房地产大商。

（3）20亩以下的小型地产商，共223个，其中查明身份者177个，仍以洋行及其职员和普通洋商为主，主要有以下几类：洋行（company）有34家，洋行大班或职员（clerk）20人，普通洋商（merchant）35人，另一些写明了商业类别，如丝绸检查员（public silk inspector）3人，丝绸商（silk broker）6人，造/修船厂（shipwright）5家，轮船杂货商3家，总代理商（general commission agent）1家，旅馆业2家，房地产业1家，排字员1人，钟表匠1人，仓库管理员（storekeeper）1人等等。这一时期外国银行规模较小，其地产亦不多，共有4家银行，银行主管或职员4人，在沪拥有地产。另一些金融相关洋行/商，如票据经纪人（bill broker）5人，保险公司1家，拍卖商1人等等。总之与洋商/行或商业有关的地产业主有141人，占已明身份地主总数79.66%。除外，还有包括领事、工部局、巡捕房警察、狱卒、海关检查员在内的政府官员7人，北华捷报主编1人，工程师1人，船长2人，领航员1人，宗教人士3人，教会、体育总会等机构办事处（Trustee）10家等其他行业的地产主。

（4）华人地产商。1854年土地章程中赋予华人在租界内租地的权利，因此在英册和美册道契中，均见有华人地产商的记录。其中1864年英国领事馆土地登记表中有华人6个：Tan Loh Sing， Chang Ho Ki，Laou Soey Sung， Lo Yen Yew，Yen Yung King（颜永金），chan Laishun（曾来顺），共计81.233亩地产。其中最大华人地产商为曾来顺（chan Laishun或写作Chuan Laishun），他的中文名为曾兰生，1826年出生于新加坡，后入读教会学校，1846年留学于汉密尔顿大学。1848年回国先后在香港、广州等地工作，1853年来沪经商。在1860-1864年的战争期间，曾兰生积极投身于房地产市场，成为外国领事馆登记中最大华人地产商，先后购买了大量土地，在1864年1月的英册道契中，“chan laishun”名下有10份道契，共56.42亩土地，而另有美册道契“Chuan Laishun”名下3份地产，共3.7亩，故其在上海租界地产超过60亩。

五、对土地市场营销的影响

在战争的历史环境下，洋商通常采用了“低价购进、高价转出”即所谓的“专作买卖”的市场营销策略。其盈利的秘诀在于至租界郊区或界外低价购进华人地产然后高价抛出从差价中赚取利润。洋商之所以能以低价购买华人地产有很多因素，既有区位因素，比如远离市区，无基础实施，为待开发的用地或是农田等，地价十分低廉；也有洋商勾结地保强买强卖、故意压低地价的因素。曾担任《字林西报》主笔的英国人麦克莱伦在其《上海故事——从开埠到对外贸易》对此问题有过精辟的论述，摘录如下：“拥有这些土地的中国人人几乎得不到当局的保护，中国官员要么躲在县城里提心吊胆，要么忙于从富人手里榨取钱财，没时间顾及穷人的抱怨。因此，当一个不择手段的外国人想拥有某块本地人的土地时，他就利用一个腐败的小官员，通过威逼的方式让业户把土地卖给他。通过这种手段获取土地后，他们再运用这种先占权去得到更多的土地。这些没有道德底线的投机者就用这种方式使自己在短短的几个月间暴富，因为中式房屋那时的租金非常之高。” 《上海故事》，第116页。

这一时期善于经营房地产业而一举成为上海最大地产商的英人汉璧礼，在其信函里揭露了强买强卖的诸多细节，“在上海的战乱时期，法国人和英国人对上海的土地实施一种‘攫夺的政策，并不顾及华人的利益” Letters of Sir Thomas Hanbury， p3.。1861年12月22日的信函中，汉璧礼写道：“法国人正在肆意地夺取华人的土地和房屋，将他们赶走，不管他们是否愿意，给他们的地价仅及实际价值的三分之一或四分之一。许多华人恳请我出手相助，但我在这里靠什么来对抗法兰西帝国呢？为干预此事，我已是热锅里的蚂蚁。” Letters of Sir Thomas Hanbury， p85.这说明以低价强取豪夺华人地产在当时的上海较为普遍。

为了进一步说明洋商“专作买卖”的盈利方式，本文选取沙逊家族、怡和行、宝顺行、汉璧礼和曾来顺等五个大地产商为个案进行剖析。其中前三个为老牌洋行，也是当时上海鸦片巨商，汉璧礼和曾来顺则是普通的商人。根据1855年和1864年英国领事馆登记表以及《上海道契》，对这五位地产商的土地交易情况进行统计分析，制成表6。由此可见，1855年，这五位地产商在租界内拥有土地并不多，占地最多的沙逊家族，也不过36.121亩，而宝顺行和怡和行各仅有2块和1块地产，面积不超过20亩，汉璧礼和曾来顺在1855年尚未见其地产信息。但到了1864年，这五位洋商均成了50亩以上的大地产商，但格局发生了变化，名不见传的汉璧礼异军突起，一举夺得地产大王桂冠，将沙逊行、宝顺行和怡和行等老牌洋行远远甩在后面，据英册道契统计，1864年汉璧礼共占有444.828亩土地，尚不包括其在法租界的地产，仅美租界区就有211.689亩土地 Land assessment schedule （1869）， Schedule and report of the general land assessment committee of 1869 （appointed at a general meeting of Shanghai land renters， held on the 27th and 28th May 1869）， English Settlement， Shanghai， North China Office.，可謂名副其实的房地产巨头。关于他的房地产发迹史，笔者将另外撰文陈述。

从买进与卖出的总量来看，“多购惜售”是这五位地产商共同的经营理念，这也是他们成为1864年上海房地产巨商的重要原因。但囤积土地的方式并不一致，以汉璧礼为代表，以大量低价购买华人地产（即首租）再以高价抛售为主要盈利方式，而以沙逊行为代表，则以市场价购进洋商地产（即转租）再以更高价售出为主要盈利方式，在资金投入上，前一种方式因华人地产地价较低，成本较小，同样的资金可购买更多的土地，但抛售时差价有限，故只能通过大面积的土地交易来盈利，这就不难理解为什么汉璧礼的土地远多于沙逊的原因。另一方面，沙逊行为老牌的鸦片巨商，沙逊家族也是当时世界上有名的富商，资金雄厚，相反汉璧礼前期资本积累有限，故采取了“薄利多销”的方式。

从表5看，“专作买卖”是最快最便捷的盈利方式：汉璧礼买进和卖出的土地达140余亩计20余次交易，通过“低进高出”的盈利，再利用赚取的资金继续投资，如此反复。而其他四位地产商无不采用“专作买卖”的盈利方式，沙逊行，买进卖出的土地达120余亩计24次交易，宝顺行，买进卖出的土地近90亩计9次交易。曾来顺亦是如此。“专作买卖”因周期短盈利快，为地产商进一步投资提供了资金来源，故颇受如汉璧礼等中小规模的地产商青睐。但在土地市场异常繁荣的特殊时期，“专作买卖”并非最重要的盈利方式，而有另一种更深层更持久的盈利方式：租地造房。所谓“租地造房” 即“以少数资本租得将来极有希望之地，建造房屋，即將收入之小租、押租等充作造屋资金，因此而获利者，数见不鲜” 郭奇正：《上海租界时期里弄社会的社会生产》，台湾大学建筑与城乡研究所2003年博士论文，第32-35页。。“租地造房” 又分为三种方式：一是长期租地按年付租，规定每5年或10年要随地价上涨而加租；二是规定租期，到期拆屋或还地，三是规定租期，一般为15-30年，期满连屋带地一并收回赵津、梁辰：《近代中国外商房地产投融资及经营模式探析——以上海、天津为例》，《中国房地产》2010年第2期。。这两种方式是相依相存，缺一不可。以怡和行为例，购进多而售出少，可见主要采用了“租地造房”的方式而不重视“专作买卖”，故有很强的投机性和盲目性，一旦房地产市场出现动荡，就会导致资金周转出现问题，这是该行在战后土地市场低谷期被迫破产的主要原因。

由于租界土地毕竟有限，洋商已敏锐觉察到土地必然升值的趋势。拥有地产的洋商、中国买办们很快发现“租地造房”相比“专作买卖”更为有利、持久，为此相率采用这种方式，为迎合短期内暴涨的住房需求，迅速建造大量成本很低的木板房，以出租牟利。木板房屋主要采用进口的洋松或福建的杉木，成本低，施工短，资金回收快，“同实际支出比较，利润是如此之大，以致本来是可以在四、五年内就能收回全部资本的”领事文极司脱致阿礼国爵士函，1866年4月4日于上海，载徐雪筠《上海近代社会经济发展概括（1882-1931）：海关十年报告》，上海社会科学院出版社1985年版，第109-111页。。这种高密度的里弄住宅很快铺满租界内尚未开发的地区。据一位来沪的外国人记载：“从外滩通往城内的所有街道，都是以欧式起始，以华式终结，……渐渐地，高大的石头建筑没有了，代之以越来越多的木头房子。” 王维江、吕澍著：《另眼相看—晚晴德国文献中的上海》，上海辞书出版社2009年版，第170-171页。据1865年12月13日工部局对英租界和虹口区洋房和中式房屋统计，英租界华人房屋8740幢，虹口区3254幢，远超出西人房屋30余倍。总之，“租地造房”逐渐成为房地产市场的主流，致使土地日益被少数洋商垄断，其结果是地价、房租日日高涨，形成了高密度里弄住宅分布的城市形态；另一方面又迫使晚来沪的商人不得不“跨出租界的界限，向乡下人买进空地”，这是租界不断向外扩张的内在动力，也是当时土地市场的内在机理。

（责任编辑：陈炜祺）