无人管理老旧住宅的特点与问题成因分析

文/贾广葆 于洋

所谓无人管理住宅区或缺失管理住宅区，是指管理要素（业主大会和业委会、物业服务企业、房屋维修资金和物业管理费）全部或部分不具备以及管理项目要素（保修、保安、保洁、保绿、停车）全部或部分缺失的住宅区域或单体、分散住宅。

据不完全统计：大连（市内五区）2000年（含2000年）前建成的楼盘总建筑面积为15988万平方米、64万户，其中实行一般性物业管理的总建筑面积为2446万平方米、28万户，产权单位管理的总建筑面积为13077万平方米、30万户，业主自治的总建筑面积为90万平方米、8273户，无人管理的总建筑面积为377万平方米、4.8万户，市管直管公房面积约为300余万平方米、5.2万余户。

一、老旧住宅区特点

（一）房屋专有部分的所有权结构比较复杂

房屋产权结构复杂，是老旧住宅区固有的特点。新型住宅区房屋专有部分的所有权比较单一，归业主所有。老旧住宅区则与之不同。老旧住宅区的住房原本为公有住房，随着城镇住房制度改革的推进，特别是公有住房出售，住房产权形式逐步多元化，形成房改房、承租公房（直管承租公房、自管承租公房）、回迁房、拆迁过渡房、早期开发的商品住房以及联建合作开发的军产房等。同时，随着房屋一、二级市场的联动，二手存量房、出租房增长迅猛，由此形成了老旧住宅区较为复杂的房屋所有权结构。

（二）私搭乱建，摆摊设点严重

私搭乱建、摆摊设点、秩序乱、卫生差是老旧住宅区最突出的特点，也是居民反映强烈的问题之一。……