房地产成本控制流程总结

文/王志刚 云南昊海工程造价咨询有限公司 云南昆明 650200

房地产具有投入大、周期长、专业性强和风险高等特点，因此，要求每次房地产项目开发时需要在获得良好收益的情况下，才能循环的进行下一个项目，保证企业的稳定发展。房地产成本控制贯穿于房地产项目中，影响着项目整体的利益，所以从房地产项目开工到验收的各个环节需要明确成本控制因素并且加大管理力度，才能使经济效益得到提高。才能保证房地产企业在严峻的经济环境和市场竞争中立于不败之地。

1、房地产项目建设成本

房地产建设项目中的资金流问题具有一定的复杂性，设计多方面成本费用，如购买地皮费、材料费、设施费和人工费等等。据资料统计，房地产项目中决策阶段和设计阶段使用的费用仅占总投资的5%-10%，但这两个阶段却对整个项目的总投资产生75%-85%的影响，而施工阶段产生的影响仅为5%。由此可以看出，决策阶段和设计阶段是最影响整个建设项目成本控制的。控制企业的成本问题不仅要投资限额，而且还要加强设计和施工管理等方面的成本控制，提高资金的利用率。此外，在项目启动时，要控制风险成本，有效的管理和开展施工工作，避免施工过程中出现浪费，降低由于施工不达标，导致的工期加长和成本增加，降低经济损失。

2、房地产成本控制流程

2.1 决策阶段

决策阶段是项目建设的第一步，该阶段所需要的费用占项目总投资的比例较少，但是其产生的影响是最大，是整个成本控制的关键。因此，项目初期要成立一个成本控制的部门，专门负责项目建设过程中成本管理问题。在决策阶段，首先，要对市场进行调研，充分了解市场的现状，并对市场未来发展方向做出科学的判断；其次，要对项目建设的周围环境进行实地考察，清楚的掌握当地的地理环境情况，以及当地关于征地、环保、用电用水等方面的政策情况，给投资估算提供充分的依据；最后，通过前期大量调查分析得出技术论证和经济评价后，对项目的成本、费用和利润进行科学、系统的估算，确定项目方案和投资估算，将建设成本控制在合理的范围内。此外，还要对项目决策存在的风险进行分析，尽可能的减少投资所产生的风险，并且，在决策最终敲定后，后续不能轻易更改，避免由于随意改动造成后期施工成本大幅增加。

2.2 设计阶段

设计阶段也是房地产成本控制的关键阶段，在这个阶段需要通过技术与经济、设计与成本的结合，来实现对成本的控制。一般可通过这几种方式进行成本控制：一是执行工程招投标制度，选择优秀的设计师，设计出优秀的方案，同时，加强设计标准和标准设计的制订，对设计方案进行优化，从而达到节约成本的作用。二是采用限额设计，在项目总投资限额，以及又要保证设计方案能满足规定目标的条件下，可以通过对技术和施工图设计的投资进行限额设计，按照投资估算控制施工阶段成本预算；三是实行设计监理，设计监理主要是审查设计方案和施工图设计是否合理，组织专家对对设计方案和施工图进行评估，保证项目设计可行性，同时，将专家提出的意见反馈给设计师进行修改，避免设计阶段与施工阶段出现脱节的情况。

2.3 招投标阶段

招投标阶段要将成本和项目完成后所能获得的收益结合起来考虑，同时，还要利用合同管理对项目成本实施控制，避免因变更等而引发的合同成本的增加。因此，在招投标阶段要严格按照以下几方面进行：首先，招投标工作应严格遵循公开、公正、公平、诚信的原则；

其次，招投标阶段要建立有效的管理机制，规范招投标流程，将项目质量、工期和费用等需求与项目的目标相结合，有效的将每个要求落实到招标文件中，并做好市场风险对项目影响的；采用合理低价中标的竞争机制，在保证项目质量、工期的基础上，选出最佳的招投标方案，合理降低项目成本投入，实现利润的最大化，同时，还能有效杜绝投标企业间的恶意竞争。

2.4 施工阶段

施工阶段的成本占项目总投资比例最高，是项目成本实际形成的阶段，并且该阶段涉及的部门多，内容复杂，成本管控繁琐。因此，施工阶段成本控制要执行严格的成本控制流程体系，保证项目建设的质量、进度和成本，使项目实际使用费用不偏离预算成本。可以通过这几种方式进行成本控制：第一，在项目施工前完成签证，以及相关施工手续的办理工作，同时与当地政府部门，以及周边居民协调好项目施工期间的水电牵拉、垃圾堆放和道路使用等问题，减少由于这些问题处理不到位影响周边居民正常生活，而引起的投诉和赔偿问题，避免项目成本的增加；第二，设立专门的物资采购人员，借助互联网和大数据平台及时掌握市场材料、设备、构配件的一手价格资料信息，保证在满足工程质量要求的前提下，选择价格合理、技术成熟、供货充足的材料和设备，尽可能的降低这方面的投资成本；第三，支付工程款时，要严格按照合同和工程验收单，以及招投标文件规定执行，尽可能的缩短工期和减少人工浪费；第四，施工现场的管理人员要经常到施工现场了解施工情况，掌握签证材料的真实性，对于施工现在存在不合理的地方，督促相关负责人及时调整，此外，管理人员还要对结算书进行严格的审查。

2.5 竣工结算阶段

竣工结算阶段要根据合同条款全方位的对项目验收情况进行审计，并向上级部门提交结算审核报告，审核报告通过后，办理项目竣工结算。结算期间各部门要按照项目实际施工情况，结合成本控制理念，做好审计工作，保障各方利益。此外，项目竣工后，相关部门要对此次任务进行总结，对好的方面要在下次的任务中继续保持，对于不足的要吸取教训，在下次任务中进行改进，积累相关工作经验。

总结：

房地产成本控制是综合性较强的环节，涉及到房地产建设过程的方方面面，影响房地产的整体收益。因此，房地产企业要结合企业的实际情况，加强开发项目的成本控制，将成本控制观念贯穿到项目建设的每一个阶段，做好成本预算和成本控制，进而实现成本控制的效果，提升项目的经济效益，为企业发展提供有力的竞争力，促进企业的长久发展。