分类施策，积极稳妥处置房地产烂尾楼盘

文/陈海夫 温岭市住房和城乡建设局 浙江温岭 317200

1、案例背景

房地产开发是一项资金密集型产业，对开发商的资金能力、经营能力、销售水平和开发技术等要求较高，同时该行业受国家宏观政策、房产调控政策的影响也较大。在房产市场发展阶段各种风险极易掩盖，当房产市场处在调控或下行阶段各种风险和矛盾就将呈现，极易产生由于经营不善造成资金链断裂，项目停建而引发社会问题。从前期温岭市房产开发商总体能力上看，大量是项目开发公司，整体融资能力差，开发实力低下，扛风险能力弱，以及由于自身对市场研判不准确，在国家宏观调控下，致使相关企业开发项目停工建设，无法按时交房，导致购房业主利益受损，造成群体性事件和社会不稳定因素。

2、发生过程

2015年上半年开始，受房地产市场低迷影响，温岭市共有7个楼盘由于开发时间较长，地价、开发成本的不断增加，企业融资困难，资金压力增大，导致7个楼盘相继停工，延期交房，引发购房业主出现非理性维权，造成群体性事件和社会不稳定因素。为确保业主利益，2015年下半年起，温岭市政府积极应对，采取有效措施，通过多种途径，帮助停建楼盘复工建设。截止目前，原停工的7个楼盘已全面复工，业主情绪得以平复。其中：润城房产东湖怡景园项目通过验收并交房；天宏房产两个楼盘项目得到银行贷款支持后已复工，铂金家园项目进入工程竣工验收阶段，鑫业佳园已通过验收并交房；宁波银润置业有限公司注入资金托管宁兴房产两个楼盘项目，宁兴佳苑和滨海湾花苑均已通过验收并顺利交房。华富房产两个楼盘项目通过业主和股东筹资，欧华苑已通过验收并交房。

3、工作措施

为有效处置相关房产开发项目停工建设，无法交房，群众利益受损，造成社会不稳定现象。市委、市政府高度重视，相关部门根据项目特点分类施策，采取有效措施，积极处置。

3.1 加强组织领导，紧抓责任落实

一是建立处置领导小组。建立由市委、市政府领导和相关部门负责人组成的领导小组，设立处置办公室，领导处置工作。处置办公室牵头相关部门，深入一线勘察、评估，多次商讨研究，根据每个楼盘实际情况制定相对应的处置方案，统筹安排各项工作。加强与房地产开发企业和业主的联系，定期召开会议，掌握项目进展情况。二是开展日常协调工作。处置办定期召集住建、国土、建工、税务、法院、公安等部门分析研究相关项目处置措施，积极推进处置工作。处置办主动对接业主代表，及时听取、了解业主的意见和诉求，向业主代表通报项目复工进展情况，并就相关的事宜进行解答。三是召集多方专题商讨。针对各个楼盘复盘过程中的具体问题，多次召开专题研讨会，与业主代表、当地政府、开发企业、法律顾问、银行等共同研究，群策群力，商讨具体问题的解决措施。

3.2 灵活融资手段，加大监管力度

分项目设立专项处置监管账户，积极筹集建设资金。一是引导银行贷款建设。通过市政府协调房地产开发企业和银行，解决楼盘后续复建资金，银行按有关程序发放贷款，由政府和相关部门监管该笔资金，做到专款专用，完成楼盘后续工程建设。二是组织业主集资自救。鼓励购房业主自主筹集资金，作为借款注入楼盘续建工程，待楼盘完工销售后，在业主代表和部门监管下，销售回笼资金优先归还业主。三是企业垫资建设。通过处置办协调后，供水、供电、供气等相关施工企业同意先行垫付工程费用，进场建设水、电、气等配套设施。四是盘活资产。运用司法手段，督促房地产企业加快“名为买卖，实为借款”网签商品房的置换工作，相关部门积极指导资产置换工作，加强对网签交易的有效监管，加快原网签商品房的资产盘活。

3.3 鼓励第三方介入，完善后续工作

一是寻求企业托管。通过选择信誉较好，公众认可度较高的公司来托管楼盘，注入启动资金，进行后续的项目管理和销售，直到项目竣工验收，房屋具备入住条件为止。如宁兴房产开发的温峤镇宁兴佳苑、滨海镇滨海湾花园由宁波银润置业有限公司进行代管，于2016年12月底签订项目委托代管协议书。二是委托业主委员会接管。为了将有限的资金用好，基本完成楼盘的后续工程。多次召集房地产公司及建筑公司，就楼盘后续工程建设的相关事项进行协调，由房地产公司委托业主委员会实施后续工作。如铂金家园于2016年11月签订了后续建设工程协议书，由业主委员会全权负责后续工程的施工。

4、案例启示

上述项目出现的问题是近几年我市房地产市场少有的现象，暴露出我市房地产市场运行不规范的、不健康的一面，也同时反映出我市房地产监管不到位的一面，需要及时改进，积极处置。

4.1 强化监管，突出预防

一是房地产主管部门要加强对房地产开发商的预售管理，防止销售资金未及时进入房产销售资金监管账户。二是加强对房产销售资金监管账户资金流向监管。房产销售资金监管银行要切实发挥好资金监管责任，房地产主管部门要强加资金动态监管，确保房地产商销售资金规范使用、合法分配。三是突出预防。通过有效监管，及时发现开发项目的异常情况，及时预警预防。

4.2 依法处置，积极应对

始终把握房地产开发是市场行为，房产项目出现的问题也是市场经济正常的现象，政府不能越位代行。始终坚持依法处置底线，对资不抵债的企业坚决采取破产保护、破产重整等措施解决。对违法违规房产开发商坚决立案查处，严厉打击。同时政府在解决过程中要积极有为，在政策允许的范围内采取有效措施帮助企业解困，维护群众利益。

4.3 部门联动，分类施策

一要加强部门联动，房产开发项目出现问题，必然涉及建设、税收、债务等，处置过程也较为复杂，需要住建、建工、税务、法院等部门紧密配合共同协调帮助解决。要建立部门协同机制，加强处置工作的统一领导。二要分类施策，要针对项目的实际，及时掌握具体项目的特点，有针对性的开展处置工作，如采取资产盘活、引入第三方资金、破产保护等措施予以处置。