试论如何做好土地收储工作

文/彭志勤 池州市土地收储中心 安徽池州 247100

土地收储指国家通过行使土地的优先权，并进行一系列包括购买、拍卖、储备管理在内的工作过程；其旨在通过利用强制性政策以及市场化规律进行有限国土资源的管理，从而实现土地资源的优化配置，以促进城市化水平的提高。在过去的土地收储实践中，我国完成了土地收储制度、管理机制等一系列规则的建立，在推进城市化进程中起了一定程度的作用。但从时代发展的现状来看，土地收储中仍存在许多法律制度、管理机制、经济体系以及工作方式等方面的缺陷，不利于土地管理的可持续发展。

1、土地收储工作的必要性

土地收储即将由政府或者公共机构对未开发利用或未充分开发利用的土地进行收购，在需进行新投资或实现某些公共服务需要时，再将土地投入市场，以保证土地利用率最大化。实施土地收储的必要性主要体现在以下方面：首先，土地收储是管理土地资产的重要措施。《土地储备管理办法》的制定为的就是让具有批准使用权的政府部门有法可依。假如政府未统一收储与征用土地，对土地的宏观调控便无法落实，集约与节约也就成为空谈，也会助长部分开发商私自圈划、积囤土地的气焰。因此，各级政府必须强化土地收储工作。其次，土地收储对于防止国有资产流失具有重要作用。城市国有存量土地、旧城改造建设用地、城郊结合集体用地是土地收储的主要对象。由此，便实现了政府对土地的直接调控，国有资产得到有效保护。

2、我国土地收购储备制度发展现状

我国现行的土地储备收购管理制度，经过起步阶段、推广阶段、发展阶段以及成熟阶段的发展后已经逐渐的成熟且完善。土地储备收购制度的建立和完善，不仅实现了合理协调土地存量与增量之间的关系，而且促进了土地使用效率的稳步提升，为城市建设用地供应方式的转变提供了统一的渠道，避免了产出效率低、土地出让权力滥用现象的出现，为我国城市经济建设和发展的顺利进行奠定了坚实的基础。但是，由于现行土地收购储备制度在实施的过程中，仍然存在着很大不完善的地方，虽然政府部门可以通过直接收购土地的方式进行房地产市场的调控，但是，土地储备的范围也只是局限于经营性用地，像很多重大基础设施建设用地、工业用地以及公益用地等都没有包括在内。这就导致很多地方政府为了赚取更多的利益，而出现了肆意提高土地出让价格的现象，从而导致地区房地产价格出现了大幅飙升的现象。

3、促进土地收购储备规范化管理的措施

3.1 重视土地收购储备制度建设

重视土地收购储备制度建设，从而更好的指导土地收购储备工作的有序开展。在日常工作中，需要对地方政策相关行为进行明确，政府在土地收购储备工作要遵循统一的流程，有效的提高土地收购储备工作的规范性。同时还要从法律角度来对土地收购储备行政行为的性质进行明确，并明确相应的权责利关系，进一步对土地收购储备的行政主体、执行程序、行为对象、补偿办法和监督管理工作进行规范，从而为政府土地收购储备工作提供重要的指导，促进土地收购储备规范化管理目标的实现。

3.2 完善土地收购储备管理机制

当前需要对土地市场秩序进行治理整顿，加快推动土地使用制度改革的不断深入，对划拨供地范围进行明确，以此来为土地收购储备工作创造一个良好的环境。各部门之间还要加强协调配合，由于土地收购、储备和供应等工作整个程序较为复杂，会涉及到较多的部门，因此要建立协调机制，以此来提高土地储备和土地资源运营的效益。同时建立价格补偿机制，通过对土地价格内涵进行明确，并由中介机构来完成土地价格评估工作。结合不同的情况来对土地收益进行合理分配。针对于当前部分地区土地收购储备管理工作中存在的一些问题，需要进一步完善土地收购储备运作管理机制，对土地收购储备工作中行政主管部门和行政授权组织之间的关系进行界定，以此来科学的开展土地收购储备工作，确保土地收购储备各项工作的有序进行。

3.3 拓宽土地收购储备资金的渠道，健全完善风险防范机制

当前土地收购储备工作中资金来源较为单一，多依赖于银行贷款，这必然会增加土地收购储备的融资风险。因此需要进一步建立健全土地收购储备资金筹措机制，拓宽土地收购储备资金渠道，可以建立土地投资基金、政府土地基金、发生债券及推行“换地权益书”等，拓宽资金业源，在融资过程中尽量将风险降至最低，有效的提主土地收购储备的经济效益。

3.4 合理规划土地储备及供应规模

由于土地收购工作具有一定的系统性和周期性特点，其与城市保持发展和进步。因此在对土地收购储备工作开展过程中，需要综合考虑到城市发展战略、城市发展需要及具体的步骤，确保各项工作逐步推进。另外，在对土地收购储备合理规划过程中，还要重视土地储备的规模，以此来促进土地供求的平衡。这其中需要通过对市场进行必要的调控，同时还要考虑到可支配资源对土地储备的制约作用，在确保相应收益的暗道不好，要力求做到土地储备和供应规划的合理规划，确保推动城市的和谐发展。

3.5 强化政府垄断土地一级市场的力度

为了进一步深化土地使用制度改革，需要强化政府垄断土地一级市场的力度，确保国有土地资产的保值增值。同时通过强化政府对土地一级市场的垄断，也是正确处理保障经济社会发展与保护土地资源关系，严格控制建设用地增量、盘活存量、强化节约集约利用土地的重要途径。要把垄断土地一级市场严格土地市场作为当前的重要工作来抓。通过集中多方力量，更好的发挥国有土地资产的效益。

总之，土地作为重要的资源，是人类得以生存和发展的重要保障。为了实现土地的最优化利用，则国家将土地收购储备作为最重要的宏观调控手段。在当前市场经济环境下，土地使用制度改革不断深入，这也使土地合理利用的重要性更为凸显出来，因此要推进土地收购储备的规范化管理，以此来实现产业结构的调整，更好的推动社会经济的健康发展。