简析工程项目代建管理模式

王旭新

（厦门万嘉翔房地产开发有限公司，福建 厦门 361000）

0 前言

在社会生产力快速发展背景下，社会分工开始趋于精细化发展，项目建设管理综合水平在不断提升。各个专业化管理机构开始趋向于多样化发展，在我国工程项目长期实践过程中代建管理模式框架建立完善。工程项目代建管理模式基于招标等多样化方式，依照项目建设要求选取更全面的项目管理部门对项目建设活动全权负责。

1 工程项目代建的概念

工程项目代建就是项目法人以及投资人员和代建部门之间签订项目代建合同，完成业主授权范围中项目建设管理任务。在工程项目中代建人占有重要位置，代建人主要是项目建设管理中需要的建筑工程技术管理人员、资金管理人员等，代建单位要基于公开招标方式选取。在规范化代建模式中，对代建人自身资质具有较高要求，各个代建企业主要是从事于项目管理活动，当前我国各项法律法规对于工程管理企业从业资格并没有设定严格限制。

在我国相对宽松的市场准入条件中能促使施工以及分工活动朝着专业化方向全面发展规划，顺应政策导向。这样将会导致代建企业在资格条件设定过程中没有具体的法规限制，各项管理条件将会被业主忽视，对项目建设效益具有较大负面影响。工程项目代建合同签订属于服务范围，通过人的各项智力化劳动获取对应的服务，但是代建人具体报酬难以精确化拟定，代理管理在可控性、内容以及质量等要素中缺乏客观性评价标准。所以当前针对代建人要提出针对性的资质要求，比如工程总承包资质、项目建设咨询资质、项目综合类别甲级资质等，满足某一项或是多项资质的联合体，才能保障项目代建管理活动全面开展。

2 工程项目代建的管理模式

2.1 工程项目代建的管理模式

（1）在目前建筑工程项目施工建设管理中，选取项目代建制可以选取项目委托管理以及总承包管理模式。在总承包方式中涉及范围较广，主要应用方式较多。比如设计—建造总承包，就是项目承包商对项目进行设计与建造，对项目建设质量、建设安全性、建设工期、造价预算进行控制。其次是设计——采购——施工流程，此类方式就是依照项目总承包依照合同规定要求，做好项目各个环节施工设计、材料准备、施工建设、项目施工试运行操作。之后是选取设计——建造或是项目交钥匙承包模式优点，一个承包商对项目进行负责，防止产生设计与施工问题，对项目建设成本与施工工期进行控制。选取对应的设计建造总承包商对项目成本复杂，整合设计方案各项要素，将其作为评标基本因素，能使得业主获取高质量建设项目。

（2）第二种模式主要是应用工程项目委托管理，项目建设中管理企业接收项目业主相应委托，结合建设合同要求，代表业主对项目建设各个环节进行全面管理，提供多项管理服务。工程项目委托管理中通过合同规定要求，在项目施工决策、施工中编订对应的施工文件，提供项目招标代理、项目设计、施工原材料购置、施工质量控制、项目试运行管理等服务。相关管理活动要从项目建设初期开始执行，一直到项目结束，要注重业主部门、设计部门、施工部门之间的协作。项目策划中，要对建设目标合理划分，对施工组织结构进行合理策划，划分施工流程。强化施工风险管理、合同管理。在项目控制中结合项目建设内容与建设要求制定针对性组织、控制、管理技术措施。

2.2 工程项目代建管理模式的适用范围

项目管理承包中，就是对项目管理承包商代表业主对项目建设全过程、全方位进行管理，对工程建设进行整体规划，做好项目定义、项目招标、选择设计、项目采购、承包协商等多个环节进行管理。项目管理承包受到业主委托对项目进行全面管理。此类管理模式在应用中，主要是分为两个基本阶段，分别为定义阶段与执行阶段。项目管理承包中要在委托管理合同授权中，对项目全过程进行管理，直至项目结束。

针对各类中大型项目来说，此类模式适用性较，难以选取最合适的代理人。其次，工程项目代建管理模式中，能应用与技术难度中等、建设规模中等的项目，项目建设中征地拆迁量较少，具备工程项目总成本资质或是咨询资质才能保障项目代建管理工作开展。第三种项目代建管理模式，能应用于大规模、高难度、多功能综合项目建设中。代建人参与主体较多，但是针对各类大型项目建设适用性较强。在最后一种工程项目代建管理模式中，能适用于多功能特大型项目建设。此类模式适用范围较广，代建价值突出，要具备充足的施工建设经验以及总承包资质、监理类别综合甲级资质等。

3 工程项目代建管理目标

该工程位于厦门市湖里区高林村，由一栋17 层高层住宅、一栋4 层商业中心及3 层地下室组成，基础结构形式为筏板基础。项目总投资13830 万元，住宅总户数144 套，总占地面积11704m2，总建筑面积44493m2，其中1-16#楼地上17 层,地上建筑面积9776m2；商业中心地上4 层,地上建筑面积15491m2；地下室3 层，建筑面积19226m2。本工程设计3 层地下室，基坑开挖深度7.45m-12.25m，支护型式有悬臂桩、放坡和桩锚型式。设计方案、施工方案均要求专家论证，基坑监测较为严格。

在建筑工程项目管理目标设定过程中，是项目建设预期标准，在施工过程中要全面实现。在建筑工程项目代建管理目标设定过程中，要制定规范化的项目代建委托合同，项目代建人与业主之间相互交流协商，对合同内容双方进行制定。将代建委托合同作为代建人绩效考核的重要参照标准，能确定双方职责权益。在建筑工程项目代建管理目标设定过程中，要设定多项目标，分别为项目进度目标、安全目标、成本控制目标、施工质量目标以及各类其他目标等。在工程进度目标中，要对项目建设区域自然现状以及资源条件进行分析，在满足项目建设资源基础上拟定项目建设进度目标，确保项目能在规定工期内完成施工任务。

在安全目标中，要对项目施工中安全风险要素进行分析，设定完善的安全生产保障体系，拟定安全发展目标，避免施工建设过程中产生人身安全事故。在成本控制目标中，要整合项目建设内容设定规范化的概算控制要求以及保障性措施，对项目建设变更问题进行控制。在施工质量控制中，要对项目建设现状进行分析，整合现有的施工条件、生产技术、设备材料等，分析项目施工强制性要求，建设更多优质工程。

4 工程项目代建管理绩效考核应用分析

4.1 业主对工程项目代建管理的绩效考核

建筑工程项目代建管理绩效考核中主要涉及到两方面内容，首先是业主对建筑工程项目代建管理绩效考核，其次是代建人对建筑工程项目代建管理的绩效考核。业主针对项目代建管理绩效考核，要对项目建设代建合同进行分析。划分项目代建管理方案以及管理目标，针对代建人获取的绩效进行综合考评，设定激励与奖励制度，设定违约责任。对项目管理目标实现现状进行划分，拟定完善的奖罚制度。

4.2 代建人对工程项目代建管理的绩效考核

当前代建人针对项目建设绩效考核目标，要设定统一化的目标。促使代建人能全面提升服务成效以及服务质量，建立规范化的自我约束发展机制，创设奖优罚劣施工建设环境。

5 工程项目代建管理后评价

工程项目代建管理活动结束之后，对工程项目代建管理之后要进行全面评价。此阶段评价与绩效考核之间具有较大差异，后评价并不是以单方面奖惩为主要目标，是将代建环节各项操作与管理任务完成现状进行对比，分析代建工作流程以及具体内容，对绩效考核结果进行综合分析，判定其主要影响要素等。工程项目代建管理之后进行全面评价，评价活动由代建人与业主多方评价，整合书面文件，为代建管理制度全面发展积累相应素材。针对项目代建管理之后的评价，主要包括以下内容。对项目管理目标基本实现现状进行评价，依照项目施工细节对管理成效提出相应评价分值。对项目建设现状进行定性评价，掌握项目建设档案管理以及代建服务质量。

6 结语

近年来随着我国建筑工程项目全面发展，项目代建发展逐步完善，能获取良好的社会效益与经济效益。当前要对项目建设要求进行分析，对项目自然环境、社会要素进行综合分析，扩大项目建设效益。业主在选取代建人以及代建管理模式中存有相应风险，业主要整合各项要素，提升项目建设效益。