安置房项目代建制的实践分析

赵宗为

（厦门国贸控股集团有限公司，福建 厦门 361000）

0 引言

对于安置房项目来说，投资主体是比较少的，大多数时候主体都是政府。但随着建设体制的不断变化，投资主体也逐渐开始增加，一些社会投资参与进来。因此，投资模式也开始发生了改变，当政府为投资主体时，属于单元化投资模式，当投资主体增多时，属于多元化投资模式，其中涵盖了合作建设、企业建设政府回购、片区开发业主自建等内容。投资主体多元化同时也带来了很多问题，不同主体之间会有利益关系的交错，而且有一些投资主体对安置房项目并不了解，也不知道项目如何进行管理，导致监管制度不完善，出现很多腐败交易。

1 全过程代建制投资控制研究

目前，我国安置房项目代建制的应用模式还不够完善。通常情况下，企业所使用的模式依旧是“工程项目委托管理”应用模式，这与企业过于看重项目的工程造价有直接关系。但从工程项目的发展历程来看，安置房项目的工程造价与管理同样重要。因此，企业不仅需要对工程项目进行全过程的控制，同时还要对工程项目进行全方位管理，加强成本调研、搜集市场需求数据、观察安置房项目代建制的质量和效率，针对材料和项目本身的经营方向做出明确，这样才能够尽可能降低工程造价，企业（代建单位）得到最大的经济效益。

1.1 决策阶段，高度重视工程前期研究

所谓项目投资控制，主要是指代建单位对项目的投资不能超过项目可行性的预算，当然项目可行性预算并不是一个非常准确的数字，而是一个范围。因此，安置房工程造价人员要精准地估算出整个项目所花费的资金。安置房屋代建项目资金花费主要包含以下几部分，一部分是项目管理费用，一部分是项目前期设计费用，还有一部分是不可预见的费用。除此之外，项目建设过程中的材料设备费用也需要进行预算，尤其是在征地拆迁费、建安工程费、配套工程费等方面要高度关注，让整个项目的各部分花费都有一定依据。最后还需要让企业管理层了解整个安置房代建项目的估算投入资金是多少，预期的经济效益是多少。

1.2 设计阶段

安置房项目代建的设计对项目的造价影响非常大。而且项目的设计水平会影响造价，项目质量的高低同样会影响造价。如果安置房代建项目的设计水平比较低，则项目建设的时间会比较长，投入资金也会随之增加很多，项目造价没办法成功降下来，会出现投入只多不少的情况。

加强拆迁调研，强化规划体系。安置房项目代建的落实，虽然具有很多的优势，但是自身所遇到的挑战也是非常多的，想要在将来的工作执行上，不断的取得更好的成绩，必须坚持在拆迁的规划工作上，做出有效转变。第一，针对安置房的需求调查，要对每一户的情况都做出走访和调研，尽量搜集到健全的信息。第二，安置房的房型、配比等工作，要结合实践情况来分析和落实，不可能完全按照大家的需求来操作，也不可能直接通过强拆、强建来实施，而是要对全局发展有一个综合性的考虑，保持在互相让步的状态。第三，规划工作的落实，必须在备案方面良好的掌握，这样才能在最终的成绩上，有效的提升。

加强设计招标，合理选择设计单位。安置房项目代建单位应该使用科学化的招标手段，只有招标手段还不够，还需要一些专业人才参与到招标评比之中，需要主要的是，招标评比主要遵循优胜劣汰原则，而且还要遵循“三公”原则，也就是公平、公正、公开原则。这样做的目的是为了选择比较合适的项目设计单位，充分发挥项目设计的优势，让设计更加系统和有效。除此之外，安置房代建单位应该多挑选一些优秀的设计方案，从这些方案中选择最好的。

推行限额设计。代建单位需要与各个不同的合作单位签署一份限额设计责任书，这份责任书可以在一定程度上加强项目相关人员之间的合作，让他们明确知道自己需要负责的任务。除此之外，设计人员还应该掌握项目所需的费用，了解项目定额预算，同时还要了解项目所需要的材料以及施工设备的价格变动，尽量用最少的钱买到最好的材料以及设备，不能够超出项目预算。

设计监控。对于安置房项目建设来说，项目经验是非常重要的，投资估算同样重要，结合这两者，代建单位应该建立奖惩考核制度，让工程项目的设计人员针对设计产生的额外费更加深入了解。如果设计方案超出了预算，设计人员的费用也会被扣除一部分，通过使用这种约束机制，让项目设计人员意识到设计标准、规范以及预算的重要性。

1.3 建设项目发包阶段

安置房项目通过“代建制”建立监督与约束的管理机制，这种机制有利于代建企业遵守国家所制定的招标标准，同时还能够使代建企业遵守施工监理与合同管理等制度，选择较为合适的监理单位，同时还要选择高质量的施工单位。与此同时，还加强了承包商与开发商之间的合作，积极参与到施工合同的谈判之中，尽量让施工合同更加透明化，避免双方之间出现争议，最终导致工程失控现象的出现。

1.4 施工阶段

对于安置房项目建设来说，最重要的阶段就是项目施工阶段，这个阶段所花费的时间是最长的，所以它会决定整个项目的成败。例如，某工程严格坚持样板引路制度，分为室外样板及室内样板，本方案主要针对室外样板进行说明。室外样板全采用集装箱式，采用3 米*3 米*2.6 集装箱（两侧通透），箱内布置样板实体及张贴工艺说明。除此之外，可结合引进如附着式提升脚手架及铝模等新工艺新技术、落实设计图纸优化、控制变更签证数量等内容来做出综合性的操作。根据本工程总平面布置，室外样板展示区设置在办公区以北，样板区内地面硬化，周边按平面布置要求进行美化，并按公司要求设置相应标示标牌。无论是施工单位不够专业，还是设计单位不够专业，这些都会对工程造价产生很大的影响，因为工程造价的增加会让代建单位的成本增加，必然会出现一定的经济损失。在项目施工过程中，一定要注意对施工材料的管控，同时还要加强对施工现场的控制，这样才能够让施工更加安全，提高施工质量。

1.5 工程竣工阶段

安置房项目的代建方还要积极配合办理竣工结算，处理好竣工结算中的各项事务，提供与项目有关的数据资料，这些数据资料不仅要真实，同时还要准确，以便更加顺利地开展竣工结算工作。竣工结算主要包含两部分工作，一部分是审核工作，另一部分是监督工作。审核和监督对工程结算具有重要意义，因为可以避免漏算的情况出现，也可以避免错算的情况出现，又能够避免重复计算影响工程实际所用投资金额。需要注意的是，监理单位的计价根据是工作量，工作量是围绕结算审核为主的，让每一笔工程结算都能够有所依据，使工程结算报告更加具有真实性和可靠性。

1.6 建设项目审计

安置房项目竣工之后，进行验收工作，验收过程中可以审出很多项目使用不合理的资金，这会让项目的预算增加，最终造成资金浪费。所以只有项目完成审计工作才能够正式进行验收，代建单位的项目管理职责履行完毕，代建单位的投资控制完毕。

2 基于 KPI 的造价控制评价体系

安置房项目全部竣工之后，代建单位需要对项目进行综合分析，主要分析项目实施的目的，项目能够取得的经济效益，项目取得了什么样的社会效益等。

KPI（Key Performance Indicators）是英国研究机构针对建筑业发展制定的考核方法。KPI 通常应用于评价工程的各个相关单位的绩效，评价指标并不是一成不变的，项目不同评价指标会有一定差异。KPI 方法与鱼骨图（Cause and Effect Diagram）可以直接分析出项目的品质特性与品质因素之间存在什么样的关系。为了全面衡量安置房项目中的各个代建单位所创造的造价控制绩效，可以使用KPI 方法进行建模。

3 结束语

综上所述，安置房项目代建制实施的时间并不是很长，但它在安置房项目中的优势是非常突出的。这种代建制不仅改变了安置房项目的投资控制，同时也改变了安置房项目中的各项造价管理。我国代建制还有很大的发展空间，在项目管理层面和项目建设环境层面上还需要提高。