集体建设用地入市基本问题探析

于定明

一、集体建设用地入市界定

目前学界在讨论集体建设用地入市这一问题时，对其称谓尚未达成共识。统一专业术语有助于学术交流。笔者认为，使用“集体建设用地入市”这一称谓更为恰当，理由如下：（1）“流转”一词目前主要用于概括农村土地承包经营权的转包、出租、互换、转让、入股、抵押等方式，其所针对的是农用地，将“流转”这一政策用语用于集体建设用地入市并不贴切。（2）就字面意思而言，“农地”这一称谓包括所有的农村土地，易与“农用地”混淆，不能准确表达集体建设用地入市的对象。（3）用“农村”一词对“集体建设用地”进行限定并不准确，也无必要。需要入市的土地既可能是传统农村地区的集体土地，也可能是城中村的集体土地；而且对建设用地入市进行特别规范，其着眼点在于“集体土地”，而非“农村”。

除了集体建设用地入市一词的称谓外，现在学界在界定集体建设用地入市时还存在的一个较大争议是：集体建设用地入市中的“市”是指一级市场，还是二级市场？笔者认为，集体建设用地入市中的“市”应是指一级市场，而非二级市场。从现行试点地区看，大都是由集体作为建设用地的出让方，而非由集体建设用地的使用权人，①参见《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》第三条第一款、《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》第十二条。如宅基地使用权人直接将土地使用权出让给受让人。

需要进一步探讨的问题是，除了经营性建设用地和宅基地可以入市外，现在用途属于农用地的集体土地是否可以依法变更为建设用地后直接入市。……