有效的制度是改革最重要的经验
——我所经历的房地产改革二三事

文/奚浦

二三级市场联动拉开了上海房地产业发展的大幕

日前，经济学家樊纲说，40年改革开放最重要的成果，就是使我们看到了制度的重要性。在经济学中，经济增长有几大要素，资本、土地、劳动、技术等，在家庭联产承包责任制实施后的两三年内，地还是那些地，人还是那些人，技术还是那些技术，其他条件都不变，只是变了一个制度，从过去的生产队变成了联产承包责任制，中国就解决了温饱问题。所以，真正有效率的制度改进，能带来经济增长。笔者经历了这些年房地产改革发展，对“有效的制度是改革最重要的经验”的领悟感同身受。

上世纪90年代中期，为抵御亚洲金融风暴，国务院决定将住宅建设作为新的经济增长点，但住宅消费的启动一直没有达到预期的效果。当时的情况是：一方面大量住宅困难户亟待改善住房条件，但他们购房能力有限；另一方面房地产市场存在大量空置商品房。有效需求的不足制约着房地产市场的发展，又抑制了广大居民改善居住条件迫切愿望的实现。拓宽市场已成为启动住宅消费、促进房地产市场发展的关键所在。

上海长宁区政府对此积极开展调查，经慎重研究，提出了以差价购房为突破口推动房地产市场联动的意见，即鼓励居民利用已购公房上市出售的变现、银行存款及向银行或公积金管理中心贷款，购买商品住房，由此探索出一条居民依托现有住房，通过差价购房，改善居住条件的有效途径（后被称为“1+1+1”经验）。……