房地产企业土地增值税纳税注意事项探析

林微玮

房地产企业的土地增值税纳税情况对于自身的经营发展具有十分重要的影响，所以在实际的企业发展过程中，应该要结合自身的企业发展形势来做好积极有序的管理，本文首先阐述了土地增值税的作用，又具体阐述了土地增值税调整的相关策略。

一、土地增值税的作用

土地增值税更多的与房地产企业的经营管理和市场交易有很大关系，更多的涉及到对房地产企业的管理，同时做好对土地增值税的管理能够实现对房地产企业经营管理和房地产整体交易市场的管理，帮助国家增强对土地的管理，防止出现土地炒房行为，另外土地增值税作为税收的一种，也能够为国家经济建设积累资金，综合来说，进行土地增值税的管理能够为促进社会健康有序发展发挥重要促进作用。

二、有效控制建造成本

（一）适当加大建造成本

一般来说，土地增值税的额度与房地产开发商的销售收入和其他方面的成本有很大关系。土地增值税税额=增值额×与增值率相应的税率—扣除项目金额×速算扣除数,增值率=[营业收入-（建造成本的1.3 倍+税金）]/（建造成本的1.3 倍+税金）。

结合具体的土地增值税公式，能够看出，如果房地产开发商的整体建造成本增加10000 元，那么其公式中的分子降低13000 元，公式中的分母也就会增加13000 元，整体的增值率也会有所下降。在其成本不断增加的基础上，增值率也会相应的出现负乘数效应。具体来说，房地产开发商的成本往往会受到多种因素的影响导致其成本上升，很多房地产开发商可能会采取改善项目工程的绿化和提升公共基础设施以及提高装修标准等方法，以此来增强自身企业的市场竞争力，而所增加的成本可以通过适当的提高售价来获取到相同的效益。

（二）将费用恰当移位

国家和政府对税收方面的管理越来越规范化，房地产开发商进行项目工程建设，其中会产生一定的间接费用。间接费用主要指的是除具体的土地费用和项目建设以及园林和基础建设、相关配套设施之外产生的组织管理费用。

当然，一些管理费用也可以被纳入到间接费用去，实际上，房地产企业开展相应的工程施工和管理，包括有设计管理和技术咨询以及行政服务和后勤等方面，这些部门和业务间的联系较为紧密所以往往难以划清，税法方面对开发间接费用和管理费用予以严格的规定控制，所以房地产企业应该要做出合理的纳税筹划，在开展房地产开发商的税务筹划，应该将相关部门与工程具体的建设所使用的设备一同纳入到项目工程中，并将部分项目人员列入到项目编制中，这样一来，进行房地产开发商的会计核算就会降低管理费用，与此同时会增加间接费用，针对土地增值税的清算，当管理费用有所减少时，并不会降低期间费用的扣除比例，往往会增加项目工程的建造总成本，对房地产开发商带来更加多样化的扣除费用，最终会降低房地产企业的增值额及相应的增值率。

（三）成本清晰化程度的合理掌握

税法对土地增值税的规定较为严格，其中主要是根据房地产企业的开发情况来进行的。一般来说，如果具体的房地产开发的成本多种多样，应该具体的结合项目工程的建筑面积来进行核算，并注重对物业类型和清算项目等方面的合理分配，采取核算的方式来做好核算分析。

一般来说，采取其他方面的合理方法可以结合具体的资料和法规要求来将不同的物业类型进行确定，并可以不按照可售建筑面积去均摊，这种方式主要是为了避免土地税分类清算过程中，如果单一的根据项目工程的可售面积来进行成本均摊，最终会导致项目工程的不同物业类型的增值率有很大差异，可能会导致标准住宅的增值率降低或者是亏损现象的出现，同时，除去普通住宅的增值率，在非普通住宅增值率方面，两者难以实现相互抵消。

部分房地产开发商，进行项目工程的交付，往往会将一些高附加值的物业进行交付，部分房地产开发企业可能会进行毛坯交付，所以在进行装修合同签署过程中，应该要明确物业所属，并在账表中做出明确的规定。房地产企业能在进行普通商品房开发过程中，应该结合具体的政策做出建设，比如应该要配建一定数量的定向安置房和限价房等物业类型，同时要注重加强与地方土地管理部门的沟通交流，根据相应的地区政策，在不影响土地出让金基础上，做好对房地产开发商的税务清算，并做好对账面数据的审核管理。

三、房地产企业售价制定对税负方面的影响

（一）将销售与装修分开核算

新时期，房地产开发企业不仅实现对房地产建设项目的规划管理，同时还能够结合具体的市场需要，对建设项目进行一定的装修，将生活和经营所需的基础设施予以安装配置，针对房地产开发商的项目工程销售，如果在进行成本核算中，将其项目工程的装修和维护以及所需设备和基础设施的安装纳入到其中，往往能够得到双向利益。不仅可以有效的降低房地产的销售价格，同时能够有效控制房地产开发商所需缴纳的房地产增值率，降低土地增值税负担，开展相应的成本管理，应该将房地产开发商的设备安装等方面的成本收入纳入到3%的税率之中，能够有效实现对房地产企业的纳税税额的节约。

（二）确定适当的房地产销售价格

市场环境不断变化，在实际的房地产项目的建设过程中，受到多方面因素的影响，其房地产的销售价格有所变化，从而导致房地产整体收入的变化，所以开展房地产项目工程的销售价格管理工作，应该注重对其价格变动对后续的整体收益的影响，尤其要综合考虑到销售价格提升对税率方面的影响。房地产行业的销售价格往往受到更加多样的因素影响，房价增长速度越来越快，房地产企业是否要根据实际的市场变化来提高销售价格，这应该做出具体的规划和分析。针对普通住宅的销售价格，在其增值率低于20%时，往往达到免征土地增值税的效果。另外一方面，提高房地产的销售价格能够为房地产企业带来更多的收益，同时要确保增值率控制在20%左右。对于一些豪华型的住宅，即使不具备免税的资格，也是存在一定的涨价空间，所以应该要做好对这个空间的综合把握和分析，如果房地产项目的定价超过市场购买力，很容易导致出现房地产项目空置情况。

所以房地产企业在进行房地产项目的价格确定时，应该仔细计算利润率，然后结合市场的整体环境和购买力，来做出具体的价格的调整，以此实现房地产企业的利益最大化。

结语：总体来说，房地产企业的土地增值税纳税情况调整能够实现对房地产企业的管理，同时也为社会发展积累一定的资金，所以在房地产企业的经营发展过程中，应该适当加大建造成本、将费用恰当移位、成本清晰化程度的合理掌握，以此更好的发挥出土地增值税的重要作用。